HHNK: een nadere blik op de cijfers
In de discussie over het al of niet gebruiken van het HHNK-kantoor aan de Schepenmakersdijk worden nogal wat verschillende bedragen genoemd. Om enig licht te werpen op die cijferbrij, geven wij hier een samenvatting van de notities die wij als Genootschap aan college en raad hebben aangeboden. Daarbij geven wij telkens de herkomst van de gebruikte cijfers aan – vaak door de gemeente zelf uitgebrachte rapporten – zodat u zelf de betrouwbaarheid kunt beoordelen.
Mgr. Veermanlaan: de kwaliteit
De gemeente heeft in 2011 adviesbureau PRC een rapport laten maken over het kantoor Mgr.Veermanlaan. Het college zegt haar voorstel op dat rapport te baseren (antwoorden College d.d. 25-4-2013 op vragen van de raadsfracties). Dat PRC-rapport beschrijft de kwaliteit van kantoor Mgr.Veermanlaan met de volgende termen: “slechte uitstraling”, “gedateerde afwerking en inrichting”, “onlogische logistiek”, “gebrek aan opslagruimte”, “overvolle werkplekken”, “vergaderruimten gebruikt als opslag”, “kopieerapparaten in verkeersroutes”, enzovoort. De kantine in de loods is een “smerig en vervallen hok”. De luchtverversing is verouderd, veroorzaakt tocht en wordt daarom uitgezet, wat dan weer een ongezond werkklimaat en zieke medewerkers tot gevolg heeft (Bron: PRC-rapport 15-2-2011). Het college zelf geeft aan, dat de medewerkers in het gebouw kampen met “benauwdheid (luchtwegen), versnelde vermoeidheid, geïrriteerde ogen (branderig gevoel), allergische reacties (ogen en huid) en verkoudheid“, en dat “het hele gebouw door een ongediertebestrijder onder handen (zal) worden genomen” waarbij “met name (zal) worden gekeken naar het verwijderen en bestrijden van schimmel enz.” (bron: schriftelijk antwoord College d.d. 25-4- 2013 op vragen van VVD).
Mgr.Veermanlaan: de kosten
Het PRC-rapport raamt de kosten van volledige renovatie op 1 miljoen euro, inclusief de hoogstnoodzakelijke personeelskantine waarvoor PRC voorstelt een verdieping toe te voegen, maar exclusief voorbereidings- en begeleidingskosten, en exclusief een post onvoorzien. Dan zijn de verouderde koelapparaten echter nog slechts provisorisch gerepareerd, en is er nog steeds geen goede luchtverversing. Als die wordt aangebracht (energiezuinige installatie voor luchtbehandeling met warmteterugwinning, luchtbevochtiging en (top)koeling), komt daar nog € 243.000 euro bij. Tellen we daarbij een lift (verplicht bij overheidsgebouwen) ad ca. € 60.000 dan komen de totale kosten van renovatie inclusief de hiervoor genoemde opslagen op 1,8 miljoen euro . Dit bedrag komt vrijwel exact overeen met wat adviesbureau Fund’m, ook in opdracht van de gemeente, geraamd heeft als kosten voor de aanpak van kantoor Mgr.Veermanlaan. Als bovendien ook de 10 extra werkplekken (nodig na fusie met Zeevang) nog moeten worden gerealiseerd (waar dan ook), komt daar nog 10 x (bruto) 20 m² x € 2000/m² = € 400.000 bij, en komen we op 2,2 miljoen. De € 850.000 die B&W daarvoor (maximaal) uittrekt is dus bijna anderhalf miljoen te weinig.
HHNK: de kwaliteit
Daarover kunnen we kort zijn. De monumentale delen zijn in zeer goede staat, uitstekend onderhouden door het Hoogheemraadschap. Het kantoordeel is grotendeels gebouwd in 1978, dus slechts 8 jaar ouder dan het stadskantoor aan de Van der Knoopdreef dat in 1986 gereed kwam. Ook dat kantoordeel is in uitstekende staat. Het HHNK was bovendien tot nog maar enkele jaren terug tot volle tevredenheid in gebruik bij het Hoogheemraadschap. Het gebouw is verkocht omdat alle vestigingen van het Hoogheemraadschap bij elkaar gingen zitten, en zeker niet vanwege mindere bruikbaarheid. De bereikbaarheid is uitstekend, zeker nu het busstation is uitgebreid met een ruime fietsenstalling. Over de esthetische kwaliteit en de ligging van het complex hoeven we het niet te hebben: die wordt “door vriend en vijand” hogelijk gewaardeerd..
HHNK: de kosten
Het kantoordeel van HHNK – alternatief voor kantoor Mgr.Veermanlaan – is ca. 41% van het hele HHNK-complex. De rest blijft sowieso van de gemeente. Het complex is voor 2,8 miljoen gekocht, het kantoordeel kost dus 41% daarvan = € 1.150.000. Omdat het kantoordeel nauwelijks ouder is dan het stadskantoor, en in zeker zo goede kwaliteit is gebouwd in 1978, kunnen voor de aanpassing van dat deel dezelfde eenheidsprijzen worden gebruikt die adviesbureau Fund’m (in opdracht van het college) gebruikt voor aanpassing van het stadskantoor: € 250/m² bouwkundige aanpassing. Dat bedrag is gelijk aan de raming die de gemeente zelf maakte in het rapport waarmee in 2008 het voorstel tot aankoop van het HHNK-complex werd onderbouwd. Wij hebben voorgesteld een aantal aanvullende ingrepen te doen (samenvoeging van enkele ruimten, toevoegen lift, uitbreiding luchtbehandeling) waarmee het totaal van de geraamde uitgaven komt op € 700.000 inclusief opslagen en onvoorzien.
Een eenvoudige vergelijking
| HHNK | Mgr. Veermanlaan | |||||
| Boekwaarde / aankoopsom | € | 1.150.000,00 | (inclusief grond) | € | 140.000,00 | (opgave gemeente) |
| Grondwaarde | € | 440.000,00 | (schatting gemeente) | |||
| Verbouwingskosten | € | 700.000,00 | (opgave gemeente) | € | 2.200.000,00 | (opgave gemeente) |
| Totaal | € | 1.850.000,00 | € | 2.780.000,00 | ||
De investeringskosten voor de Mgr.Veermanlaan zijn dus 50 % hoger dan die van het HHNK. De exploitatielasten bestaan voor het grootste deel uit kapitaalslasten: afschrijving en renteverlies over investeringen, af te leiden uit bovengenoemde bedragen. Die vallen voor de Mgr.Veermanlaan ca. 40% hoger uit dan voor het HHNK, hoe je het ook berekent. De rest van de exploitatielasten zijn beheerslasten: onderhoud, energie, schoonmaken etc. Die zijn voor de Mgr.Veermanlaan eerder hoger dan lager dan die van het HHNK: het HHNK verkeert immers in uitstekende staat van onderhoud, terwijl kantoor Mgr.Veermanlaan ook na de verbouwing, door de matige uitgangskwaliteit, nog relatief hoge onderhoudslasten zal kennen, aldus het eigen PRC-rapport van de gemeente. Ook nieuwbouw aan de Mgr.Veermanlaan, zoals door het CDA gesuggereerd, biedt geen oplossing: de investeringen lopen daarmee op tot 3 miljoen Euro en ook de exploitatielasten stijgen tot een bedrag dat 50 % hoger ligt dan dat voor de kantoorruimte in het HHNK.
De conclusie is helder: ook voor de gemeentekas is gebruik van de HHNK-panden de meest gunstige oplossing.