Nieuwbouw drang college Edam-Volendam drijft gemeente richting faillissement

De komende jaren is er een groeiend aanbod van nieuw te bouwen woningen in Edam-Volendam zonder dat daar kopers voor zijn. Diverse nieuwbouw projecten als Korsnas, Maria Goretti, dorpshart Volendam en Tase zullen op geen enkele manier exploitabel gemaakt kunnen gaan worden. Verder dreigt er een failliet van de gemeente nu er al veel geld is uitgegeven met als onderbouwing dat er straks geld binnen zou gaan komen met de realisatie van nieuwe woningbouw projecten.

De fracties van diverse politieke partijen hebben daar al jarenlang voor gewaarschuwd. Op recente vragen van GroenLinks en Lijst Kras wordt de nieuwbouw drang van het college van VD|80, CDA en Lijst Kras lek geprikt.

Fractie Groen Links d.d. 12 september

Vraag:
Welke conclusies trekt het college m.b.t. de in het rapport gesignaleerde ruime overmaat van planaanbod t.o.v. de geprognosticeerde ‘eigen’ woningbehoefte in onze gemeente?
Antwoord:
Wij constateren dat er in de woningbouwplannen die in het rapport zijn opgenomen en beschreven inderdaad sprake is van een overmaat aan planaanbod. Wij zien het (gedeeltelijk) bouwen voor “buitenpoorters” niet als ongewenst, of als iets dat afwijkt van de bestaande praktijk. Onze gemeente functioneert immers in een regionale woningmarkt, waarin onze gemeente zijn rol vervult en zal blijven vervullen.  Sinds het opstellen van de rapportage is de wereld echter alweer veranderd: enkele plannen die in de rapportage worden beschreven zijn sindsdien gewijzigd, of de planning is aangepast. Dat zal ook in de toekomst blijven gebeuren: bij veel van de genoemde plannen is nog geen sprake van “harde capaciteit”.

Er blijft echter sprake van overmaat als de rapportage van Companen rechtlijnig wordt geïnterpreteerd. Het college acht het van belang u er op te wijzen dat Companen uitgaat van migratiesaldo = 0.
Het college ziet (net als Companen, overigens) migratiesaldo = 0 echter niet als een realistisch scenario. De bevolkingsregistratie van de afgelopen jaren laat al zien dat m.n. Volendam een positief migratieoverschot heeft: er vestigen zich mensen van buiten de gemeente.

Uiteraard blijft ons uitgangspunt om vraag gestuurd te bouwen: het is niet de bedoeling dat in de gemeente woningen worden gebouwd waaraan geen behoefte is. Onder andere over het bovenstaande willen wij graag de opinie van de gemeenteraad horen, zodat verdere beleidsuitgangspunten ten aanzien van toekomstige woningbouw kunnen worden geformuleerd.

Vraag:
Hoe ziet het college dit in relatie tot de (grote) regionale bouwopgave van de komende jaren?
Antwoord:
Zie het vorige antwoord.

Vraag:
Als het bestaande ‘planaanbod’ in onze gemeente de komende jaren inderdaad wordt gerealiseerd, blijkt uit het rapport dat dan met een aanzienlijk deel van die woningproductie niet in de ‘eigen’ woningbehoefte maar in de regionale woningbehoefte zal worden voorzien; deelt het college die conclusie?
Antwoord:
Ja.

Vraag:
Zo ja, wat is dan het standpunt van het college in de voorliggende keuze:
- Het volledige planaanbod in zodanig tempo te plannen/realiseren dat een aanzienlijk deel van die productie inderdaad de ‘eigen’ woningbehoefte overstijgt en er dus voor een aanzienlijk deel wordt gebouwd ‘voor de  regio’, of
- De gemeentelijke bouwproductie zodanig temporiseren en inkrimpen dat toch (vrijwel) alleen voor de ‘eigen’ woningbehoefte wordt gebouwd?
Antwoord:
Zie het antwoord op de vorige vragen.

Vraag:
Als het college de voorkeur geeft aan de tweede optie, wat betekent dat dan voor het huidige planaanbod (Broeckgouw, Korsnas, Lingerzijde, Zorgwoningen Broeckgouw/Keetzijde, Tase, Maria Goretti, Waterdam/Seinpaal, dorpshart, Lange Weeren): welk planaanbod voor onbepaalde tijd uitstellen, welke fasering aanbrengen?
Antwoord:
Dit is niet aan de orde. Overigens zal ook een fasering aangebracht moeten worden in het geval wordt besloten om de volledige plancapaciteit te realiseren. Zoals al eerder opgemerkt zijn wij voornemens om te blijven werken volgens het principe “vraag gestuurd bouwen”.

Vraag:
Als het college de voorkeur geeft aan de eerste optie, hoe denkt het college dan – gezien de in het rapport gesignaleerde beperkte animo van regionale woningzoekenden om zich in Edam-Volendam te vestigen – die woningproductie zodanig op de regionale vraag af te stemmen dat deze inderdaad regionaal kan worden afgezet?
Antwoord:
De bestaande woningmarkt van Edam-Volendam is geen eiland. Zoals al eerder opgemerkt functioneert onze gemeente ook nu al in een regionale markt. Nu de wetgever heeft bepaalt dat er geen bindingseisen meer mogen worden gesteld, zal dit nog sterker het geval zijn. De oriëntatie van “buitenpoorters” op de Edam-Volendamse woningmarkt beperkt zich overigens niet tot nieuwbouw. Ook bestaande bouw, die bijvoorbeeld op de markt komt omdat de eigenaren (willen) verhuizen naar een nieuwbouwwoning, is voor regionale woningzoekenden een interessant woonproduct.
Wij zijn van mening dat de in de rapportage gesignaleerde beperkte animo van regionale woningzoekenden om zich in onze gemeente te vestigen, niet wordt ondersteund door de feiten zoals wij die kennen uit de bevolkingsregistratie. Daaruit blijkt namelijk dat zich de laatste jaren veel “buitenpoorters” in de gemeente hebben gevestigd.

Het afstemmen van de woningproductie op de regionale markt zal gebeuren via het monitoren van de regionale woningbehoefte. E.e.a. in overleg met onze buurgemeenten binnen de bestaande overlegstructuur van de Stadsregio Amsterdam.

Fractie Kras d.d. 12 september

Op paragraaf 3.5 wordt de conclusie getrokken dat de plancapaciteit beduidend hoger dan de lokale behoefte. Deze moet worden ingevuld door vestigers uit de omringende gemeenten aan te trekken, met name Amsterdam. Dit kan alleen als er voldoende verhuisdynamiek is maar deze ontbreekt op dit moment. Sinds 2008 is de verhuisdynamiek binnen de Stadsregio sterk afgenomen volgens een artikel in de Podium juni 2014 Metropoolregio Amsterdam. Dit was één van de resultaten uit een onderzoek dat in opdracht van de stadsregio Amsterdam is uitgevoerd en juni 2014 is gepubliceerd. De verhuisdynamiek neemt steeds af, waardoor kleinere gemeente vergrijzen.

Vraag:
Is er een reden dat deze trend niet voor Edam-Volendam zal gelden en er voldoende huishoudens zich zullen melden om het grote aantal geplande nieuwbouwwoningen te betrekken.
Antwoord:
Ook nu al zien we dat er, ondanks het redelijk grote aanbod aan nieuwbouwwoningen als gevolg van de realisatie van de Broeckgouw, nauwelijks sprake is van leegstand van woningen in de gemeente. Het aantal te koop staande woningen is laag in vergelijking met andere gemeenten. Een deel van de vrijkomende woningen wordt gevuld met mensen die van buiten de gemeente hierheen trekken.
Wij zien geen aanleiding om te verwachten dat deze trend de komende jaren niet door zal zetten. Overigens is de lage verhuisdynamiek in omliggende gemeenten een momentopname. Wij verwachten dat deze aan zal trekken door de herstellende economie, een als gevolg daarvan soepelere hypotheekverstrekking en de normalisatie van de prijs van woningen die zich de afgelopen periode heeft voltrokken.

Vraag:
Hoe groot is de kans dat er leegstand ontstaat als grote projecten als de Lange Weeren worden uitgevoerd.
Antwoord:
Zie de beantwoording van de vorige vraag. Daarnaast benadrukken wij dat wij voornemens zijn alleen woningbouw te realiseren als sprake is van aantoonbare vraag.
De gemeente peilt tweejaarlijks de woonwensen van vooral starters in Edam-Volendam maar heeft niet van de mogelijkheid gebruik gemaakt om via het WoON2012 extra huishoudens te ondervragen. Hiermee had de gemeente een grote respons op betrouwbare resultaten op gemeenteniveau over de lokale kwalitatieve woonwensenonderzoek kunnen verzamelen.

Vraag:
Wat is de aanleiding/argument geweest om dat niet te doen.
Antwoord:
De gemeente heeft een woningzoekendenlijst, waarop geïnteresseerden voor een nieuwbouwwoning zich in kunnen schrijven. Door onder de degenen die zich op de woningzoekendenlijst hebben ingeschreven een periodiek woonwensenonderzoek uit te voeren, hebben wij een zeer representatief beeld van de wensen van de doelgroep.

In het onderzoeksrapport worden kerngetallen gebruik om oa de bevolkingsgroei van de verschillende kommen te onderzoeken. De gegevens die worden gebruikt, verschillen soms met de gegevens die zijn terug te vinden in de statistische gegevens van de gemeente Edam-Volendam. De gegevens die in het rapport worden vermeld in bv paragraaf 2.1 over de bevolkingsgroei komen overeen met die van de gemeente. De gegevens over de bevolkingsontwikkeling in de eerste grafiek in bijlage I en bijlage II verschillen met de gemeentecijfers, met 10- tot 100 tallen. Het gevolg hiervan is dat de resultaten verschillen. In het rapport wordt voor Edam een bevolkingsdaling van 1% genoemd. De gemeentecijfers geven een daling van 2%. Voor Volendam is het verschil sterker. Terwijl in het rapport een bevolkingstoename van 1% wordt berekend stijgt bij invulling van de gemeentecijfers de bevolkingstoename met 4% .

Vraag:
Is er een verklaring voor het verschil in de kerngetallen die in het rapport worden gebruikt
Antwoord:
Het is het college niet bekend aan welke statistische gegevens van de gemeente wordt gerefereerd. Companen heeft gebruik gemaakt van gegevens uit de gemeentelijke basisregistratie en van CBS-data (het CBS maakt eveneens gebruik van de gemeentelijke basisregistratie). Wellicht is het verschil te verklaren door het tijdstip van het opstellen van de rapportage: destijds waren de gegevens over 2013 nog niet beschikbaar.

Vraag:
Heeft het gebruik van de verschillende kerngetallen nog meer invloed op de rapportages en berekeningen
Antwoord:
Voor zover bekend bij ons, is dat niet het geval.