Met deze memo informeren wij u over ons besluit om het eerder overeengekomen doorverkoopverbod voor de betaalbare koopwoningen in het project Wherezien aan de Burgemeester D. Kooimanweg 4-14 te laten vervallen. Het project Wherezien omvat 476 woningen, waarvan 146 sociale huurwoningen, 145 betaalbare koopwoningen en 185 woningen in de vrije koopsector. Het project levert daarmee een belangrijke bijdrage aan onze woningbouwambities. De beoogde start van de bouw is het tweede kwartaal van 2027, met oplevering van de eerste fase in 2029.

Belang van de regels
Het college hecht aan de bescherming van betaalbare koopwoningen tegen speculatie. De inzet op betaalbare woningbouw moet ten goede komen aan mensen die een woning zoeken om zelf in te wonen. Met de zelfbewoningsplicht en het tijdelijke doorverkoopverbod willen wij voorkomen dat deze woningen worden gekocht voor verhuur of snelle doorverkoop met winst. Daarmee beschermen wij het maatschappelijke doel waarvoor betaalbare koopwoningen worden gerealiseerd. Dit belang ligt ook ten grondslag aan de in februari 2026 vastgestelde ‘Beleidsregels zelfbewoningsplicht en verkoopverbod Purmerend 2026’. Het college blijft deze doelstellingen onderschrijven.

Aanleiding voor het besluit
De verkoop van de woningen in het project Wherezien verloopt moeizaam. Volgens de ontwikkelaar komt dat onder andere door de huidige marktomstandigheden, de relatief lange bouwtijd van hoogbouw en door het doorverkoopverbod van twee jaar na oplevering van de woningen. Daarnaast zijn gelijktijdig met de start verkoop, ook woningen uit het nabijgelegen project Terrazza in de verkoop gegaan. Voor dat project geldt geen doorverkoopverbod waardoor er een ongelijk speelveld is ontstaan.
De makelaar geeft aan dat het doorverkoopverbod voor potentiële kopers een belemmering vormt, omdat zij hun woning willen kunnen verkopen wanneer hun persoonlijke omstandigheden veranderen.

Deze relatief kleine betaalbare koopwoningen in dit project hebben als voornaamste doelgroep starters. Starters hebben echter vaker onzekerheid over verandering van werk/werklocatie, wel/niet gaan samenwonen en/of gezinsuitbreiding. Dan willen zij hun woning kunnen verkopen. De achterblijvende verkoop brengt het risico voor de gemeente met zich mee dat de bouw aanzienlijk vertraagt. Dit raakt niet alleen de bouw koopwoningen, maar ook de bouw van sociale huurwoningen die in dezelfde fasering in het gebouwencomplex worden gerealiseerd.

Bestuurlijke afweging
Het college hecht veel waarde aan het tegengaan van speculatie met betaalbare woningen. Het college heeft het belang van het tegengaan van speculatie met betaalbare koopwoningen afgewogen tegen het belang van een voortvarende woningbouwontwikkeling. In de huidige marktomstandigheden acht het college acht de kans op speculatie met de betaalbare woningen uit dit project zeer klein, mede omdat de zelfbewoningsplicht wel van toepassing blijft.

Het handhaven van het anterieur overeengekomen doorverkoopverbod kan de voortgang van dit belangrijke woningbouwproject belemmeren. Wij realiseren ons dat het laten vervallen van het verbod vragen kan oproepen over de toepassing van het gemeentelijk beleid bij andere projecten. Het betreft hier echter een specifieke combinatie van omstandigheden die de verkoop belemmeren. Bovendien komt het doorverkoopverbod in dit project niet voort uit het nieuwe beleid, maar uit eerder gemaakte anterieure afspraken met de ontwikkelaar voordat het beleid is vastgesteld en blijft de overeengekomen zelfbewoningsplicht wel van toepassing.

Voor het college weegt het belang van de voortgang van de woningbouw, waaronder de realisatie van 145 sociale huurwoningen en 72 betaalbare koopwoningen, in dit geval zwaarder dan het handhaven van het eerder met de ontwikkelaar overeengekomen doorverkoopverbod. Het vervallen van het verbod biedt geen garantie op een eerdere start van de bouw, maar neemt wel een belemmering weg voor de verkoop. De ontwikkelaar heeft aangegeven dat hij na het wegnemen van deze belemmering voor de verkoop zich extra zal inspannen om -ook bij een tegenvallend voorverkooppercentage- alsnog begin 2027 te starten met de bouw.

Besluit en vervolg
Het college heeft besloten het doorverkoopverbod voor de betaalbare koopwoningen in het project Wherezien te laten vervallen en dit vast te leggen in een aanvulling op de anterieure overeenkomst met de ontwikkelaar. Het college heeft ook besloten om de ‘Beleidsregels zelfbewoningsplicht en verkoopverbod Purmerend 2026’ in het najaar van 2027 te evalueren. Daarbij wordt gekeken naar de effecten van het wel of niet toepassen van het doorverkoopverbod op de voortgang in verschillende woningbouwprojecten op het bereiken van de gemeentelijke doelstellingen. Met dit besluit willen wij bijdragen aan de voortgang van de woningbouw en tegelijkertijd zorgvuldig blijven omgaan met het belang van betaalbare woningen voor onze inwoners.