CDA en Volendam 80 willen meer bouwvrijheid starters ‘Dijkwijk’

CDA en Volendam 80 willen meer bouwvrijheid starters ‘Dijkwijk’
Vorige week heeft u in dit blad een artikel kunnen lezen van VD'80 over meer vrijheid voor starters. VD'80 had in de Volkskrant een artikel gelezen over het Brabantse dorp Lasteren, waar starters in eigen beheer goedkope woningen bouwen. In onze gemeente was dat in het verleden altijd al zo, maar door omstandigheden moest men bij het laatste grote woningbouwproject (Middengebied, red.) van deze methode afzien. Het laatste gebied waar nog zo werd gebouwd was in ێite Blokgouw 7 en 8. CDA woordvoerder L. Schilder liet afgelopen donderdag tijdens de raadsvergadering weten dat zijn partij voorstander is van meer vrijheid voor de toekomstige bewoners.

Onder, regie van toenmalig wethouder R.O., Siem Veerman, kochten starters een perceel en vervolgens gingen zij met een blok woningen rond de tafel en kozen een architect en bouwer. Hierdoor kreeg men door concurrentie op de bouwersmarkt een scherpe prijs. Dit was overigens mede mogelijk, omdat in die tijd er nog sprake was van premiewoningen. Een zogenaamde premie A-woning mocht destijds niet meer kosten dan ± f 145.000,--. Op een handige manier kon dan later nog een aanbouw er aan worden gezet. Samen met de grond kwam een dergelijke woning dan uit rond de 200.000 gulden. Er moet wel bij worden vermeld dat de huizen casco konden werden opgeleverd. Starters konden zelf voor de afwerking zorgen. Bij de realisering van het Middengebied was dit premiestelsel niet meer van toepassing. Bovendien had men een beeldkwaliteitsplan, waardoor men zich, qua architectuur aan een aantal regels moest houden. Om dit te waarborgen koos men er toen voor om de architect en de aannemer te koppelen.

Prijzen werden met behulp van calculatiebureaus door de gemeente gecontroleerd, zodat prijsopdrijving door aannemers kon worden voorkomen. De prijzen van de woningen op het Middengebied waren hoger dan Blokgouw 7 en 8, hierdoor kreeg het nieuwe systeem veel kritiek te verduren. De verhoging werd mede veroorzaakt door het niet casco opleveren, een hogere grondprijs en de prijsstijging van bouwen door de jaren heen.

Onderzoek naar mogelijkheden
Wethouder Ruimtelijke Ordening, T. Nouwen, reageerde tijdens de raadsvergadering op de opmerking van zijn partijgenoot Schilder en het artikel van VD'80 in dit blad. Wethouder Nouwen is een voorstander voor meer vrijheid van bouwen door starters, maar wil wel vasthouden aan het beeldkwaliteitsplan. Of het 75.000 euro per woning scheelt, zoals VD'80 stelt, betwijfelt de wethouder. Daarvoor moest hij de manier van bouwen bekijken. „ Is er wel geheid?" In Brabant is dat vaak niet of veel minder nodig. En bovendien is door de andere bodemgesteldheid de grondexploitatie minder kostbaar. Meer vrijheid voor de starters betekent voor de wethouder, dat de gehele bouw van de `Dijkwijk' ook soepel moet verlopen. Met andere woorden: er moeten niet van het begin tot het einde van het plan bouwwegen blijven liggen. Dit betekent automatisch dat men niet terug kan naar het systeem van Blokgouw 7, waar men per blok een architect en aannemer kon kiezen. Een modus hiervoor vinden is nog geen sinecure, echter de wil bij B & W is er.

Mix van Blokgouw en Middengebied
Binnen het CDA heeft men reeds gesproken over een grotere vrijheid voor de starters. Wij vroegen CDA fractievoorzitter P. Veerman hoe zijn partij dit zich had voorgesteld.
„ Als het aan het CDA ligt wordt het uitgiftebeleid voor de Dijkwijk, indien mogelijk, een soort combinatie van de systemen die in de Blokgouw en het Middengebied werden gebruikt.
Wij willen dat de gemeente d.m.v. een beeldkwaliteitsplan de regie houdt over de ontwikkeling van de Dijkwijk. Het Middengebied is daardoor ook een fraaie gevarieerde wijk geworden. Echter, wij zien graag ook wat concurrentie tussen aannemers terugkomen in het uitgiftebeleid, de huidige marktsituatie maakt scherpe prijzen mogelijk. Een voorbeeld van een dergelijk uitgiftesysteem zou het volgende kunnen zijn:

De gemeente laat, na vaststelling van het beeldkwaliteitsplan, architecten tekenen
op basis van bepaalde richtprijzen voor verschillende typen woningen. De architecten leveren tekeningen plus bestek in bij opdrachtgever gemeente. Vervolgens laat de gemeente de bestekken nog eens doorrekenen door calculatiebureaus. Hieruit komt een richtprijs tevoorschijn en vervolgens kunnen kopers per blok zelf op zoek naar een aannemer om te proberen hun huis zo voordelig mogelijk te laten bouwen.

Een andere mogelijkheid is dat de gemeente zelf aannemers laat inschrijven voor een of meerdere blokken en op deze manier een scherpe prijs afdwingt. Op een iets andere wijze is dat bij het Middengebied ook gebeurd, maar toen waren er combinaties van architecten en aannemers en werden de ingeleverde prijzen achteraf gecorrigeerd met behulp van een calculatiebureau. Tevens vindt het CDA dat de kopers, binnen de wettelijke mogelijkheden van het bouwbesluit, zoveel mogelijk zelf moeten kunnen doen als het gaat om de afwerking binnenin de huizen. Een en ander brengt voor de gemeente natuurlijk een flinke organisatie met zich mee. Voorkomen moet worden dat de bouw stagneert doordat aannemers teveel hooi op de vork nemen of dat de bouwperioden teveel uiteenlopen. Tevens moet de aanleg van straten en nutsvoorzieningen redelijk gelijke tred houden met de huizenbouw.

Allerlei zaken die de komende maanden flink wat inzet en inventiviteit van de afdeling VROM zullen vergen. Wat het CDA betreft wordt de Dijkwijk weer een schoolvoorbeeld van kwalitatief zeer goed bouwen, met een fraaie architectuur tegen een scherpe prijs, in een omgeving met veel water, en genoeg groen in de wijken om de kinderen in de eigen buurt te laten spelen."

Na bezoek aan kopersvereniging Casteren vindt Volendam'80 "Bouwen in eigen beheer" in Edam/ Volendam haalbaar. Johan Koning, woordvoerder van VD'80, is afgelopen weekend, samen met Wim Keizer, op werkbezoek geweest in Brabant. Hij heeft daar met starters gesproken. Koning is van mening dat bouwen in eigen beheer mogelijk is in Edam-Volendam.
„Na ons uitgebreide bezoek aan de bouwlocatie en de uitgebreide voorlichting zijn wij ervan overtuigd dat "Bouwen in eigen Beheer" in de Dijkwijk, ook in het belang is van ónze startende woningzoekenden. Het is een bijzondere manier om de toekomstige bewoners direct bij de ontwikkeling van plannen te betrekken. Volendam'80 gaat ervan uit dat het mogelijk is de voorwaarden van het huidige gemeentelijke uitgiftesysteem toe te passen, bij deze nieuwe wijze van bouwen in eigen beheer. Na loting dient een grondreservering plaats te vinden ten opzichte van de op te richten vereniging of stichting van starters voor bijvoorbeeld maximaal twee jaar na de grondaanbieding. De gemeente dient te selecteren aan de hand van het huidige uitgiftesysteem. Bij Volendam'80 staat voorop, het streven naar haalbaarheid en collectiviteit, met veel aandacht voor persoonlijke wensen.

Omdat in het moeras van bureaucratische, juridische, financiële en bouwkundige regels en voorschriften het niet hebben van deskundigheid en begeleiding bijna onmogelijk is, dienen de starters een door hen zelf gekozen adviesbureau in de hand te nemen, dat zorgt voor de bouwbegeleiding. Dit adviesbureau kan op tal van manieren ondersteuning bieden (Materiaalkeuze, architectkeuze, kostenbewaking, overleg met gemeente, aannemerskeuze, etc.).

De regels dienen vastgelegd te worden in een Koopgarantplan. Om starterswoningen betaalbaar en voor de doelgroep duurzaam beschikbaar te houden, dient de gemeente voorwaarden te verbinden aan de gronduitgifte en de verkoop van projectwoningen. Een starter kan een woning kopen tegen een lagere prijs dan de marktwaarde. Dit kan bijvoorbeeld door een verlaagde grondprijs en de constructie van het collectief opdrachtgeverschap oftewel de kopersvereniging. De koper wordt volledig eigenaar van de woning, maar kan zijn huis niet verkopen op de vrije markt. Hij moet bij verkoop zijn woning aanbieden aan de gemeente of de woningcorporatie, die verplicht zijn het huis terug te kopen tegen de afgesproken voorwaarden.

Zo wordt speculatie voorkomen en zal de woning vervolgens weer verkocht worden aan een nieuwe starter. Globaal is dit de aankoopprijs + 50% van de waardestijging + 100% van de waardestijging door de zelf aangebrachte voorzieningen. De eigenaar krijgt de waardestijging van zijn huis dus niet helemaal vergoed. Een deel van de overwinst vloeit terug naar de woningstichting of de gemeente. Die zetten het bedrag in om de woning voor een nieuwe starter betaalbaar aan te bieden.

De bedoeling is dat de gemeente er van uit moet gaan, woningen te bouwen die betaalbaar zijn voor starters (en senioren). Om dat te kunnen beoordelen moetende initiatiefnemers een (open) begroting overleggen. De begroting met bijbehorende schetsplannen moet in opdracht van de gemeente (op kosten van de initiatiefnemer) globaal beoordeeld worden op kosten 1 kwaliteit, bouwkosten, bijkomende kosten, grondkosten c.q. verwervingskosten."