Worden de woningen in de zuidpolder nog wel door de Volendamse bouwbedrijven gebouwd?

Worden de woningen in de zuidpolder nog wel door de Volendamse bouwbedrijven gebouwd?
Insiders uit de Volendamse bouw- en architectenwereld beweren dat er grote commotie is ontstaan over het aanbestedingssysteem dat de gemeente wil gaan hanteren in het nieuwe uitbreidingsplan in de Zuidpolder. De Nivo ging met hen in gesprek.

Europees aanbesteden
In een door het ambtelijke apparaat opgestelde notitie over de manier van aanbesteding blijkt dat men de voorkeur heeft om als gemeente zelf als projectontwikkelaar te gaan optreden. In de Europese richtlijn voor overheidsopdrachten staat dat als het geschatte aannemingsbedrag groter is dan ongeveer 6 miljoen euro de overheid Europees dient aan te besteden. De gemeente Edam-Volendam heeft bij de vaststelling van de beleidsnota inkoop er zelfs voor' gekozen dit al te gaan doen bij een bedrag van ongeveer 3 miljoen euro. Ter indicatie: dit laatste bedrag is ongeveer gelijk aan de aanneemsom van c.a. 25 tot 30 ,woningen. Bij opdrachten voor diensten (zoals architecten) is dit bedrag zelfs minder dan E 240.000,-, En daar wringt gelijk de schoen: op het moment dat de gemeente zelf architecten gaat benaderen treedt zij al op als ontwikkelaar en is niet meer te ontkomen aan Europees aanbesteden.

Lokale aannemers kansloos
De keuze voor een ander systeem wordt veroorzaakt doordat het ambtelijk apparaat af wil van de diversiteit van kleinere aannemers waarmee men vindt dat moeilijk afspraken zijn te maken en men zoekt dus grotere en in hun ogen professionelere marktpartijen. De ervaring leert dat om op een dergelijk grootschalig plan in te mogen schrijven de gemeente allerlei eisen zal stellen aan de aannemers die meedoen. Eisen waaraan meestal alleen de hele grote bedrijven kunnen voldoen. Het gevolg zal dan zijn dat 90% van de plaatselijke bedrijven niet meer mee zal mogen doen. De manier van aanbesteden zoals het ambtelijk apparaat die graag ziet is echter zeer ongebruikelijk en zelfs, zoals in het eigen stuk is gesteld, uniek voor Nederland.

Wethouder zegt: „systeem heeft goed gewerkt maar mag niet meer"
Uit een verslag van de commissie VROM zegt Wethouder Mooijer zelf dat het systeem van het Middengebied goed heeft gewerkt, maar dat het niet meer mag. De manier van aanbesteden in clusters, aan vooraf geselecteerde (plaatselijke) aannemers zoals in het Middengebied gehanteerd zou niet meer mogelijk zijn in verband met de bovengenoemde Europese richtlijnen.

Raad verkeerd geinformeerd?
In de commissies is de methode Middengebied afgeblazen op basis van ambtelijke informatie dat het niet meer mag. Volgens ' insiders is dat niet waar. Uit opgevraagde juridische informatie blijkt dat men het systeem zoals dat in het Middengebied is gebruikt nog steeds mag hanteren, mits de gemeente maar niet zelf als projectontwikkelaar op gaat treden, wat ook helemaal niet noodzakelijk is. In andere gemeenten gebeurt dat ook niet. Het kan dus zijn dat de raad door verkeerde informatie tot een bepaald besluit is gekomen.

Hoe ging het in Middengebied?
De regie was in het Middengebied geheel in handen van de gemeente. Door middel van een door de gemeente gemaakt beeldkwaliteitplan werden zowel de architecten als de aannemers aangestuurd in een projectteam. Men liet de aannemers vooraf ontwerpen maken door zelf gekozen gerenommeerde, vooral ook lokale architectenbureaus. Deze werden in verschillende overlegrondes door de gemeente getoetst en desgewenst aangepast en die kon zo de vormgeving van de clusters op elkaar afstemmen. De gemeente wist op die manier met wie er gewerkt werd en kon instaan voor zowel de prijs als de kwaliteit, maar ook de regie voor een zo goed mogelijke fasering, planning nutsbedrijven en straatwerk. Hierdoor konden ook de aannemers zich houden aan de wettelijke regelgevingen en konden ze het ketenpark en de beveiliging van de bouwplaats met elkaar afstemmen, etc. De kandidaat-kopers hadden volop keuzemogelijkheid en men wist door de bouwbeurs vooraf welk type woning men kon en wilde kopen (en welke juist weer niet) want de types en prijzen waren bekend, zelfs die van veel meerwerkopties. Na de verloting wist men meteen welk huis men had, hoeveel het ging kosten en wie het bouwde. Daarnaast was er toch nog een grote vrijheid van kopers moge, lijk op het gebied van afbouw (keukens, tegels en sanitair) en zelfs het in eigen beheer bouwen van aanbouwen, dakkapellen, tuinmuren, etc. Iets waarmee de plaatselijke aannemers van oudsher bekend zijn.

Woningen uit Middengebied nu tussen 157.000 en 176.000 euro
Uit door aannemers ter beschikking gestelde prijsvergelijkingen blijken dat basiswoningen die in 2000 resp. E 133.000,-f 142.000,-- en E 145.000,- vrij op naam kostten nu op indexbasis door de plaatselijke aannemers gebouwd kunnen worden voor minder dan E 157.000,--, 4E 173.000,-en £ 176.000,-- vrij op naam. Mits uiteraard de gemeente voor de grondprijzen dezelfde index zout toepassen als de aannemers.

Staatslot
Voornaamste argument dat de ambtenaren aanvoeren tegen het Middengebiedsysteem is het gebrek aan informatie aan de kopers over de manier waarop de prijzen tot stand waren gekomen. Door alle aannemers waren zeer gespecificeerde begrotingen ingediend die via door gemeente ingehuurde calculatiebureaus werden gecontroleerd. Daarbij werden diverse prijsaanpassingen afgedwongen door de gemeente. Het ambtelijk apparaat had dit, zo zeggen de insiders uit de bouwwereld, met een enkele publicatie in de NIVO kunnen tonen aan de kopers en de rest van de bevolking, zodat voor iedereen duidelijk was dat de aannemers wel degelijk aan een scherpe toetsing hadden voldaan bij de definitieve prijsvorming. Het systeem Middengebied heeft ook aantoonbaar geleid tot een scherpe prijsstelling met flinke prijsverschillen ten opzichte van omliggende gemeenten, zoals ook wordt erkend in de notitie van de gemeente. De kopers waren in het algemeen zeer tevreden. Men had over de gehele linie een goed gevoel bij de aanneemsommen. Men sprak zelfs van het winnen van een staatslot door de kopers, want bij de oplevering bleek dat de uiteindelijk betaalde koopsom vér lag onder de geldende marktprijzen. Dat vonden dezelfde ambtenaren kennelijk ook, want bij alle kopers lag vrijwel meteen na oplevering (en soms zelfs daarv66r) een gemeentelijke WOZ beschikking op de mat met een waarde die tientallen procenten hoger was dan de prijs die men zojuist had betaald voor de woning.

Willen kopers dit wel?
Het is nog maar de vraag of de kandidaatkopers wel blij zijn met een grote Nederlandse of zelfs buitenlandse bouwonderneming die geen enkele ervaring en gevoel heeft met de hier bekende bouwtradities. Kopers die vaak `s avonds na hun werk of zelfs in het weekend nog even bij hun plaatselijke aannemer langs willen komen om hun wensen en vragen kenbaar te maken. Het zou bovendien te gek voor woorden zijn als de Volendamse bouwwereld hier buitenspel zou komen te staan. In heel Nederland wordt de Volendamse bouwvakker gewaardeerd om zijn inzet, productiviteit, kwaliteit en vakmanschap. En om het perfect uitgevoerde. systeem van consumentgericht bouwen, niet, tal van wijzigingsmogelijkheden en een zeer uitgebreide koperskeuzelijst.

Ver van huis werk te zoeken
Wanneer de woningen in de Zuidpolder door een (of meer) grotere landelijke of zelfs buitenlandse ondernemingen gebouwd gaan worden zal dit een slag zijn voor de werkgelegenheid bij de plaatselijke bouwbedrijven en niet in de laatste plaats bij de lokale afbouwbedrijven en installateurs. Met alle maatschappelijke en economische gevolgen van dien. EdamVolendam kent nu eenmaal een bouwcultuur met heel veel aan de bouw gerelateerde bedrijven die elders niet bestaat en die door dit beleid op het spel wordt gezet. Het college en de raad dwingen zo de bouwbedrijven, onderaannemers en installateurs om nog verder van huis te proberen werk binnen te halen.

Sponsoring door lokale bedrijven straks van de baan?
Plaatselijke werkgelegenheid die de bedrijven ook in staat stelt om traditioneel een grote bijdrage te leveren aan het in stand houden van onze sport-, culturele en
maatschappelijke verenigingen en organisaties. Deze zullen bij het uitblijven van die geldstroom moeten aankloppen bij de gemeente of noodgedwongen hun activiteiten moeten staken.

Halve eeuw ervaring wordt temde geschoven
Men kiest voor een onzeker pad van wéér een nieuw systeem, terwijl het oude systeem aantoonbaar heeft geleid tot datgene waar de gemeente en haar inwoners naar op zoek zijn: betaalbare woningen van een hoogwaardige kwaliteit. De plaatselijke aannemers kunnen aantonen dat men het product dat de gemeente vraagt ook daadwerkelijk kan leveren. Dat wijst de praktijk van de afgelopen halve eeuw (!) toch wel uit, waarin vrijwel alle woningen in onze gemeente door de plaatselijke aannemers zijn gebouwd.

Prijs bepalen
Al met al redenen genoeg voor de gemeente om nog eens goed-na te denken over een aanbestedingssysteem waarvan vooraf niet duidelijk is of het wel daad= werkelijk tot lagere koopsommen leidt. Want niet alleen de aanneemsom is bepalend voor de uiteindelijke koopsom. Ook de prijs van de architect, de bouwvergunning en vooral de grond prijs zijn daarbij bepalend.

Kan ambtelijk apparaat dit aan?
Onzeker is nog of het ambtelijk apparaat de begeleiding van een dergelijk grootschalig plan wel aankan. Misschien leidt dit wel tot nog meer tijdsverlies bij andere gemeentelijke taken.

Extra kosten voor extern advies?
De kans is groot dat voor de begeleiding van de Zuidpolder een extern adviesbureau zal moeten worden ingehuurd. De niet geringe kosten van een dergelijk bureau zullen dan in de grondprijs moeten worden doorberekend. Dit kan de koopsom dus flink verhogen. Extra kosten die voorheen niet gemaakt hoefden te worden, want de aanwezige knowhow werd altijd door de plaatselijke ondernemers voor diezelfde scherpe prijs gewoon meegeleverd.