Huizen voor starters blijven onbetaalbaar

Huizen voor starters blijven onbetaalbaar
Voor starters blijven huizen te duur. Subsidies helpen niet, want die drijven de prijzen verder op. ‘Corporaties moeten meer woningen verkopen.’Door Merijn Rengers

Volgend jaar gaat de hypotheekrente omhoog én groeit het aantal woningen dat in de verkoop komt. En de huizenprijzen? Die blijven gewoon stijgen, zoals ze sinds de onroerend goedcrisis in de jaren tachtig bijna onafgebroken hebben gedaan. Dat is in grote lijnen de verwachting van de meer dan duizend deelnemers aan een onderzoek naar de emoties en ideeën van (potentiële) huizenkopers. De Postbank – opdrachtgever van het onderzoek – wil dit zogeheten Woonbericht voortaan elk kwartaal publiceren, om zo grip te krijgen op het sentiment op de woningmarkt.

Het lijkt tegenstrijdig: een stijgende rente, een groter aanbod én hogere huizenprijzen. ‘De uitkomsten zijn minder raar dan zij lijken’, zegt Hans Hagenaars, directeur van de Postbank. ‘Kijk, als alle consumenten denken dat de huizenprijzen omhoog gaan, dan gáán ze ook omhoog. Zo simpel werkt de psychologie van de huizenmarkt ook wel weer.’
Bovendien, zegt Hagenaars, zit er zo’n enorme druk op de woningmarkt dat echte prijsdalingen van de woningen waar het gros van de (potentiële) kopers op jaagt, zeer onwaarschijnlijk zijn. Dat is prettig voor iedereen die nu al een huis heeft, maar uitermate onprettig voor mensen die hun eerste huis nog moeten kopen. ‘Het is al vaak gezegd, maar nog nooit opgelost’, zegt Hagenaars. ‘Starters op de woningmarkt kunnen geen kant op. Dit onderzoek maakt dat nog eens pijnlijk duidelijk.’

Kern van het probleem: een koophuis is voor de meeste starters (die nu vaak nog huren, of bij hun ouders wonen) onbetaalbaar, terwijl de wachtlijsten voor betaalbare huurhuizen ellenlang zijn. ‘Bijna 80 procent van de huurders die graag willen kopen, zoekt een huis van onder de 250 duizend euro’, zegt Hagenaars. ‘En omdat iedereen in dat segment zoekt, zijn de prijzen van deze woningen de laatste jaren extra hard gestegen.’ Een ander probleem voor huurders die willen kopen, is dat zij de financiering van een koopwoning niet rond krijgen, omdat hun inkomen te laag is of omdat zij geen vast contract hebben – blijkt uit het Postbankonderzoek.

‘Maar het grootste probleem is en blijft dat er te weinig aanbod is’, verzucht Hagenaars, die het liefst zou zien dat woningcorporaties verplicht zouden worden een veel groter deel van hun bezit te verkopen aan de (zittende) huurders. ‘In 2004 werden dertienduizend huizen van woningcorporaties verkocht. Dat schiet natuurlijk voor geen meter op, als je de hele woningmarkt beziet.’ ‘De enige snelle manier om iets voor starters te doen is dit aantal op te schroeven’, zegt Hagenaars. ‘Met het bijbouwen van woningen red je het niet: we zullen toch vooral uit de bestaande woningvoorraad moeten putten.’ Hagenaars – en met hem de bankenlobby – probeert daarom in politiek Den Haag zieltjes te winnen voor zoiets als een kooprecht, waarbij goedverdienende huurders het recht krijgen hun huurwoning te kopen. ‘We hebben een breekijzer nodig, want corporaties zitten als broedse hennen op hun woningbezit, terwijl de problemen op de koopmarkt alsmaar groter worden.’

De politieke werkelijkheid is op dit moment echter anders. Er wordt in Den Haag steeds drukker gespeculeerd over een ingreep in de hypotheekrenteaftrek. Tegelijkertijd waren er allerlei plannen door het Tweede Kamergebouw voor starterssubsidies en andere douceurtjes voor nieuwkomers op de woningmarkt. ‘Al die plannen slaan de plank volledig mis’, zegt Hagenaars. ‘Politici snappen doorgaans vrij weinig van hoe de hypotheekmarkt werkt. De impact van de huizenmarkt op de Nederlandse economie is gigantisch.’

De cijfers zijn inderdaad duizelingwekkend. Er staat in Nederland voor bijna vijfhonderd miljard euro aan hypotheken uit, en er is nog eens een slordige vijfhonderd miljard aan niet beleende overwaarde. Anders gezegd: als de huizenprijzen in Nederland met 1 procent stijgen, dan neemt het collectieve vermogen van de huizenbezitters met ruim tien miljard euro toe.
‘Er wordt nu nagedacht over een subsidie voor starters, waarvoor het rijk 75 of 100 miljoen euro wil uittrekken’, zegt Hagenaars. ‘Ten opzichte van het volume van de hypotheekmarkt is dat absoluut peanuts. Daarmee kun je bij wijze van spreken net de deurkruk van een schuur in Almere subsidiëren. In die zin is het weggegooid geld en verspilde moeite, hoe leuk het ook klinkt als verkiezingsstunt.’

Want, zo zegt Hagenaars, stel dat alle starters twintigduizend euro koopsubsidie krijgen. ‘Dan liggen de prijzen van starterswoningen binnen de kortste keren twintigduizend euro hoger en zijn we nog niets verder. Behalve dat we de huizenprijzen nog verder hebben opgejaagd. Zo werkt de woningmarkt nu eenmaal, maar probeer dat maar eens uitgelegd te krijgen.’