Dakopbouw patiowoningen (pdf's)

Dakopbouw patiowoningen

Klik hier voor de brief aan de overburen van 15 maart. 
Klik hier voor de aanvulling op de Quick-scan planschade van Oranjewoud.

L.S.,

Wij patiobewoners hebben op dringend advies van de gemeente na de raadsvergadering van 17 april 2008 een planschade-analyse laten maken door het erkende ingenieursbureau Oranjewoud. Deze analyse wijst uit dat een opbouw in praktische en taxatie-technische zin niet tot een nadeliger situatie van de woningen aan de overzijde zal leiden. De bezonningsstudie waarop eerder genoemde planschade analyse is gebaseerd, is over de maanden maart t/m oktober gemaakt door Dick de Boer, een termijn waarvoor wij overigens niet specifiek opdracht hebben gegeven. Het college heeft in verband met het ontbreken van de wintermaanden nader onderzoek laten verrichten middels een bezonningsstudie door CROONEN ADVISEURS WEST.

Het college heeft hierna geen verder onderzoek laten doen naar planschade. Wij vinden dat er geen verschil in resultaat tussen de beide bezonningsstudies bestaat. Wij hebben daarom het gerenommeerd en onafhankelijk ingenieursbureau Oranjewoud verzocht om de planschade-analyse van 31 juli 2008 nader te beoordelen en aan te vullen door deze nu te baseren op het onderzoek van CROONEN ADVISEURS WEST. De uitkomst van deze aanvulling laat zien, onder andere middels voorbeelden en jurisprudentie bij de raad van state, dat de soep niet zo heet wordt gegeten als deze door CROONEN ADVISEURS WEST wordt opgediend. Het rapport van CROONEN ADVISEURS WEST heeft blijkbaar het college op het verkeerde been gezet.

Samenvattend stelt Oranjewoud in de aanvulling op de planschade analyse: "De voorgenomen dakopbouwen leiden in de zomerperiode niet tot een toegenomen schaduwhinder, in het voor- en najaar tot circa een uur en in de winter circa anderhalf tot twee uur eerder schaduwtoetreding in de voortuinen en op de voorgevels van de omliggende woningen. De woningen genieten ook met de dakopbouw gedurende een groot deel van de dag ruime zoninval. De nieuwe dakopbouwen leiden dan ook naar ons oordeel tot een zeer beperkte nadelige verandering van het woon- en leefklimaat in en om de woningen. Deze beperkte verandering moet worden beschouwd als een zeer beperkt planologisch nadeel. Dit nadeel is zo beperkt dat dit naar onze mening niet ertoe leidt, dat een redelijk denkend en handelend koper dit verdisconteerd wil zien in de koopprijs van de woning.

Voorzover wel geoordeeld zou worden dat sprake is van een planologisch nadeel dat wel gevolgen heeft voor de verkoopprijs - wat wij dus bestrijden! - gaat deze waardevermindering zeker niet het normaal maatschappelijk risico van 2% te boven. Schade die binnen dit maatschappelijk risico van 2% van de waarde van de onroerende zaak blijft, komt ingevolge artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening niet voor vergoeding in aanmerking." (Einde citaat). Wij besteden al ruim twee en een half jaar veel zorg en aandacht aan het realiseren van een dakopbouw. Wij hebben inmiddels adviezen ingewonnen bij architecten, planologen, politici en juristen. Wij besteden in dit traject ook veel energie aan onze communicatie. Wij hebben vanaf de eerste raadsvergadering waarin de dakopbouw werd behandeld aangegeven dat de plannen met rechte en schuine daken nog maar schetsontwerpen waren waarover wij graag met gemeente en overburen in overleg zouden treden, en hebben hierbij een constructieve medewerking van alle partijen verwacht.

Onze overburen hebben tijdens inspraak in de raadsvergaderingen begin 2008 de stelling genomen dat een dakopbouw onbespreekbaar is. Daarnaast is onlangs namens alle overburen een anomiem betoog in de NIVO geplaatst met de volgende kernboodschap: "De patiobewoners willen ten koste van alles een extra woonlaag en wij willen dat niet". Wij betreuren dat hiermee telkens weer de deur richting overleg en tot een mogelijk compromis wordt gesloten. Desondanks houden wij alle betrokkenen goed op de hoogte van de nieuwste ontwikkelingen (zie de bijgevoegde brief aan de buurtbewoners d.d. 15 maart 2009).

Onlangs hebben wij de nota van zienswijzen en ambtelijke wijzigingen deel II mogen ontvangen. Het college stelt voor om bij vaststelling van het ontwerp bestemmingsplan ons verzoek, zienswijze 11, niet te honoreren. De argumenten die het college hiertoe aandraagt zijn:

Ontvankelijkheid
De zienswijze is 10 juli 2008 bij de gemeente binnengekomen en daarmee ontvankelijk.

Samenvatting
Reclamant verzoekt namens zichzelf en een aantal ander bewoners een extra verdieping op hun patiowoningen te mogen realiseren.

Beoordeling
In de toelichting bij onderhavig ontwerpbestemmingsplan is als bijlage 2 de memo "Architectonische- en Stedenbouwkundige eindsituatie, tweede fase Middengebied opgenomen". Mede onder verwijzing naar deze memo wordt naar aanleiding van onderhavige zienswijze nog het volgende overwogen. Er wordt voorop gesteld, dat de patiowoningen vanaf realisatie al een meer dan gemiddelde inhoud hebben (465 m3) en bekend was dat sprake is van een zgn. "eindsituatie", zodat de thans bestaande wens, hoe redelijk mogelijk ook, op zichzelf geen argument is de extra verdieping toe te staan. Het verzoek om een extra bouwlaag aan de straatzijde te realiseren leidt tot een ingrijpende wijziging in de vormgeving of architectuur van de huidige patiowoningen, een toename in de bouwmassa en een wijziging in het oorspronkelijke straatbeeld.

In het beeldkwaliteitplan is voor alle woningen duidelijk het gewenste aantal woonlagen aangegeven en dit verzoek is niet in overeenstemming met de hierin geformuleerde beeldkwaliteit. Het honoreren van het verzoek van de bewoners van de patiowoningen heeft een vergaande precedentwerking in de betekenis dat het beeldkwaliteitplan niet meer kan worden aangemerkt als een kader voor de eerder ingeroepen en aldus ook vastgestelde architectonische en stedenbouwkundige eindsituatie voor dit gebied. Dit betekent dat bij verzoeken tot woninguitbreidingen dit beeldkwaliteitplan en eerder vastgestelde beeldkwaliteitplannen niet meer als een vaststaand referentiekader kunnen dienen, met als gevolg dat dergelijke verzoeken steeds opnieuw en ad hoc zullen moeten worden beoordeeld. Voorts is er voor wat dit aspect betreft sprake van zgn. toelatingsplanologie, het geen betekent dat de realisatie van een uniforme dakopbouw en zonder uitzondering op alle patiowoningen niet afdwingbaar is en daarmee de gewenste eenheid in vormgeving en uitstraling evenmin valt te garanderen.

De bewoners van de woningen aan de overzijde van de straat stellen in hun woongenot te worden aangetast door ondermeer een vermindering van hun uitzicht en de mogelijkheid van een afname van hun bezonning. Uit de vanwege de gemeente op dit onderdeel uitgevoerde beoordeling kan het volgende worden afgeleid. "De bezonningsstudie wijst uit dat het optoppen van de woningen aan de G.A. Brederodestraat schaduwhinder veroorzaakt op de openbare ruimte en de tegenoverliggende woningen. s 'Zomers beperkt deze hinder zich tot chaduw op een deel van de openbare ruimte (gedeelte rijweg en een gedeelte van de stoepen). In het voor- en najaar is de hinder groter. Dan komen de begane grond en een deel van de verdiepingsgevels ongeveer een uur eerder in de schaduw te liggen. s 'Winters is de hinder het grootst. Dan ondervindt de gehele openbare ruimte schaduwhinder en komen tegenoverliggende gevels en een deel van het dak ruim 2 uur eerder in de schaduw te liggen dan in de huidige situatie. In alle gevallen is er meer schaduwhinder, zowel op de openbare weg, de tegenoverliggende tuinen en tegenoverliggende gevels komen ca. 1 tot 2 uur eerder in de schaduw te liggen. " (e inde citaat).

Op grond hiervan wordt vastgesteld dat: 

• de conclusie van CROONEN ADVISEURS WEST tot een ander oordeel leidt dan in de zienswijze van verzoekers met bijbehorende bijlagen is verwoord; 
• het hiermee (inderdaad) onzeker blijft of de situatie, waarin met een dakopbouw op de patiowoningen wordt ingestemd, niet kan leiden tot planschade.

Ten aanzien van dit laatste merken wij op dat hierover -gelijk het voorbehoud van Oranjewoud- eerst een definitief oordeel kan worden gegeven op basis van concrete verzoeken door een onafhankelijke planschadeadviseur. In verband hiermee en na afweging van alle in het geding zijnde belangen is daarom besloten de raad voor te stellen om ter plaatste geen extra verdieping op de patiowoningen toe te staan. Aan deze zienswijze wordt daarom niet tegemoet gekomen.

Onderstaand onze reactie op deze argumenten:
"Reclamant verzoekt namens zichzelf en een aantal andere bewoners een extra verdieping op hun patiowoningen te mogen realiseren".
Opvallend hierbij is dat hier niet het aantal bewoners wordt genoemd. Het gaat immers niet om een handvol. Vijftien huishoudens hebben de ontvankelijk verklaarde zienswijze getekend, en de ontbrekende handtekening, in verband met verkoop van de woning, hebben wij inmiddels van de nieuwe bewoner ontvangen en de gemeente toegezonden. Zestien huishoudens hebben de intentie om gezamenlijk in deze zestien woningen te investeren.

"Er wordt voorop gesteld, dat de patiowoningen vanaf realisatie al een meer dan gemiddelde inhoud hebben (465 m3) ... op zichzelf geen argument is de extra verdieping toe te staan".
Hierin wordt aangegeven, dat onze woningen bovengemiddeld groot zijn. Wij hebben reeds aangetoond dat de effectieve inhoud voor de bovenverdieping ondermaats is. Ter vergelijk; Wanneer een ziekenhuis te weinig kamers heeft, moeten er kamers worden bijgebouwd, hoeveel inhoud het gebouw ook heeft. Of wordt er van ons nu verwacht dat wij de woonkamer in tweeën delen om daar verder de kinderen te kunnen onderbrengen? De opmerking over de inhoud is irrelevant voor een mogelijke oplossing van het probleem. Gelijktijdig wordt gezegd, dat er sprake is geweest van een "Eindsituatie" en dat wij dat hebben kunnen weten. Wij betreuren het feit dat dit college geen oog lijkt te hebben voor onze belangen want een betere oplossing dan verhuizen, en ons lot letterlijk in handen geven van de loterij die zuidpolder heet, wordt voor ons probleem niet geboden.

De opmerking dat op zichzelf onze wens, hoe redelijk ook, geen argument is om de extra verdieping toe te staan klopt. Maar is het niet juist de bedoeling van de wettelijke termijn om een bestemmingsplan opnieuw vast te stellen om het zo aan te kunnen passen aan de veranderende actualiteit? Het kale feit dat het bestemmingsplan consoliderend van aard is, is geen reden om uitbreiding, vernieuwing en modernisering van de patiowoningen aan de G.A. Brederodestraat af te wijzen. Het bestemmingsplan geeft immers, voor de overige bebouwingscategorieën, ruim voldoende bouwmogelijkheden om de woningen aan de eisen van de moderne tijd te laten voldoen of ze uit te breiden indien dat nodig is voor groeiende gezinssituaties of persoonlijke problemen. Sterker, het bestemmingsplan stelt in paragraaf 2.2 van de toelichting: “De bewoners passen hun woning op grote schaal aan, aan de individuele behoefte, waardoor een divers straatbeeld ontstaat.” Dit wordt in de toelichting aangehaald als één van de sterke punten van het gebied. Toch blijft er een groep bewoners in de wijk buitengesloten van deze mogelijkheid tot aanpassing aan de individuele behoefte.

De actualisering van de "Eindsituatie" zal daarom eerder een bewijs zijn van goede samenwerking van Gemeentebestuur en bewoners en aantonen dat dat burgerparticipatie kan leiden tot een verfraaiing van de straat, dan dat de bestaande situatie de enige beschikbare harmonieuze oplossing is. "Het verzoek om ...geformuleerde beeldkwaliteit".

De feitelijke wijzigingen die wij de gemeente verzoeken door te voeren: 

• In het beeldkwaliteitsplan het aantal woonlagen aan de voorzijde van de patiowoningen in plaats van van twee naar drie veranderen. 
• In het bestemmingsplan De maximale goot-/nokhoogten in meters voor de tussenwoningen aan de voorzijde veranderen van 6/6 naar dezelfde hoogte als de zijwoningen, namelijk 10/10.

Het beeldkwaliteitsplan hoeft niet volledig te worden opgeheven, maar kan ook op onderdelen gewijzigd worden om het aan te passen naar de huidige behoeften. De wethouder gaf hiertoe reeds een voorzet in de raadsvergadering van 16 december 2008, door voor de blauwe baai aparte opheffing te adviseren. Actualisering van het bestemmingsplan kan ook voor de patiobewoners een goede optie zijn. Fracties RdZ en VVD hebben dit in de raadsvergaderingen ook reeds aangekaart. Genoemd beeldkwaliteitplan is na consultatie van de Welstandscommissie op 27 november 1998 door de gemeenteraad vastgesteld. Daarna is het in dit beeldkwaliteitplan geformuleerde beleid juridisch verankerd in het bestemmingsplan Uitwerkingsplan Middengebied 2 en heeft daarmee ook een directe, juridische binding gekregen. Juridische verankering in het bestemmingsplan Nieuw-Volendam is momenteel onderhanden. De huidige procedure bestemmingsplan is daarom het uitgelezen moment voor actualisering van het beeldkwaliteitplan.

"Het honoreren van het verzoek van de bewoners van de patiowoningen heeft een vergaande precedentwerking ... beoordeeld".
M.b.t. de juridische implicatie heeft de wethouder in de raadsvergadering d.d. 17 april 2008 aangegeven dat de raad er voor kan kiezen om het opheffen van de eindsituatie alleen voor de patiowoningen te laten gelden. Juridisch gezien is er geen sprake van precedentwerking. Gelijkheidsbeginsel gaat namelijk uit van een volledig vergelijkbare situatie, en een dergelijke situatie doet zich in deze gemeente nergens voor. Wanneer de raad kiest om in deze beleidskeuze eerlijkheidshalve een lijn te willen volgen dan zou ons insziens de consequentie hiervan hoogstens zijn dat de ontvankelijk verklaarde zienswijzen van zowel de patiobewoners als de bewoners van de blauwe baai gehonoreerd kunnen worden. De wethouder heeft immers op de vraag van dhr. de Boer van het CDA, of nu alle bewoners van het middengebied een verzoek tot een dakopbouw konden indienen om dit in de raad te laten besluiten, geantwoord dat dit alleen mogelijk is indien er een zienswijze is ingediend.

"Voorts is er voor wat dit aspect betreft sprake van zgn toelatingsplanologie, hetgeen ... garanderen".
Nu is er de kans om in één keer te bouwen voor alle bewoners. Bij mogelijke toekomstige individuele toekenning kan dat anders uitpakken. Het aanzicht in de gehele buurt zal hierdoor verbeteren en meer één geheel worden. De diversiteit van woningtypen blijft hierbij gewaarborgd. De diversiteit is onder andere, blijkens het beeldkwaliteitsplan, afhankelijk van de afwijkende hoekoplossingen en de verscheidenheid in woningtypes. Het realiseren van een dakopbouw op de patiowoningen zou geen afbreuk doen aan de diversiteit van de wijk, zolang de tussenwoningen herkenbaar anders zijn dan de hoekoplossingen. Dit woningtype komt immers verder niet voor in de gemeente. De gemeenteraad kan ook zeggen, dat eenheid van opbouw een voorwaarde voor de vergunning is. Dhr. Runderkamp van de VVD heeft hier de wethouder reeds over geadviseerd.

"De bewoners van de woningen aan de overzijde van de straat stellen in hun woongenot te worden aangetast... bezonning."
Kennelijk vonden B & W en het Raadsplein de gerezen bezwaren niet zo groot en onaanvaardbaar. Zij hebben immers de patiobewoners gevraagd een planschade risicoanalyse tegen een niet onaanzienlijk bedrag te laten uitvoeren. De kernvraag van een dergelijke analyse is of er na wijziging van het Bestemmingsplan en het aanbrengen van een extra verdieping planschade zal ontstaan. Die planschade kan zijn schaduwhinder en vermogensschade aan de huizen van buurtbewoners. Schade toegebracht door een planologische wijziging kan verhaald worden op de initiator van het bouwplan middels de van te voren gesloten verhaalsovereenkomst tussen gemeente en initiator. De verwachting die de gemeente met deze vraag heeft gewekt is dat ieder die voorstander van de planschade risicoanalyse is geweest, in feite dus akkoord is gegaan met de gevraagde wijziging van het bestemmingsplan aangezien uit het resultaat van deze analyse geen planschade valt te verwachten.

"Ten aanzien van dit laatste merken wij hierover op ... concrete verzoeken door een onafhankelijk planschadeadviseur".
Mocht er sprake zijn van concrete verzoeken tot vergoeding van planschade, dan zou die schade ook moeten kunnen worden vastgesteld. Daarvoor is eerst de wijziging van het Bestemmingsplan noodzakelijk.

"In verband hiermee en na afweging van alle in het geding zijnde belangen ... Aan deze zienswijze wordt daarom niet tegemoet gekomen".
Onze verwachting was dat de resultaten van de planschade analyse aanleiding zou zijn geweest om een en ander verder uit te zoeken en dus een voorbehoud te maken op dit onderdeel van het bestemmingsplan. Eigenlijk zegt het College, dat het onderwerp planschade voor hen niet meer relevant is, waarmee de bezwaren van onze overburen geheel aan de kant worden geschoven. Maar waren die bezwaren nu juist niet de aanleiding om tot allerlei onderzoeken en samenspraken te komen? In de structuurplannen van de gemeente edam-volendam staat vermeld dat de zeer lage woningbouwproductie van de laatste jaren er voor heeft gezorgd dat Edam-Volendam een zeer gespannen woningmarkt kent. Door de in de afgelopen jaren sterk gestegen prijzen zijn veel bestaande koopwoningen voor starters onbereikbaar geworden. Gezien de verkoopwaarde van de patiowoningen geldt dit ook voor dit woningtype.

Een ander kenmerk van de woningmarkt is het ontbreken van doorstroming. In combinatie met een zekere eenzijdigheid in het woningaanbod (vooral veel eengezinsrijwoningen), blijven veel huishoudens zo lang mogelijk in de woning die ze indertijd als nieuwbouwwoning hebben betrokken. Door gebrek aan doorstroming is het (bereikbare) aanbod vanuit de bestaande woningvoorraad gering. Deze ontwikkeling beperkt de kansen van starters. In het beleid staat tevens vermeld dat hoewel starters extra aandacht behoeven in het beleid ook jonge gezinnen, singles (30-plussers), vitale senioren (55-plussers) en oudere senioren (75-plussers) een plaats moeten krijgen in het beleid. Er wordt ook een categorie huishoudens aangehaald die best een vervolgstap zouden willen maken in hun wooncarrière. Een deel van deze gezinshuishoudens met een eigen woning wil wel doorstromen naar een grotere/luxere woning (bijvoorbeeld geschakeld/tweekapper) als er passend aanbod zou zijn. Wanneer de dakopbouw op de patiowoningen niet wordt toegestaan, vallen de woningen uit het beoogde marktsegment. En dit terwijl er in deze gemeente juist zo'n grote behoefte is aan woningtypen die geschikt zijn voor gezinnen!

Voor welke beperkte doelgroep blijven deze woningen dan geschikt? Deze woningen zijn te duur om aan te bieden als starterswoningen, qua inhoud te groot voor singles, en zijn in verband met de gelaagdheid van de woonkamer niet geschikt als seniorenwoning. Op 26 maart 2009 zullen de fracties in de gemeenteraadsvergadering hun stem uitbrengen over het al of niet gegrond verklaren van onze zaak over de dakopbouw van de patiowoningen. Hoe ver gaat de gemeenteraad daarbij in het oplossen van de problemen van de inwoners? Wij hebben aangegeven te willen blijven wonen in onze eigen woning, wij behoren dus niet tot de categorie huishoudens die een vervolgstap in hun wooncarriere willen maken. Helaas worden wij hier in de huidige omstandigheden onvermijdelijk toe gedwongen. Verhuizen is voor de patiobewoners geen goede oplossing. De meesten wonen hier al bijna 10 jaar en hebben hier hun sociale leven opgebouwd. Onze kinderen hebben in deze kindvriendelijke buurt hun eigen vriendjes en vriendinnetjes en sommigen van hen gaan al naar de bijgelegen school. De woningmarkt is momenteel niet aantrekkelijk om te verhuizen en het gewenste aanbod is beperkt. In deze tijd is het risico om voor een langere periode in het bezit te zijn van twee huizen ongewenst hoog.

Wij hebben onze uiterste best gedaan om aan te tonen dat zestien huishoudens een probleem hebben en dat wij hiervoor een o plossing beogen waar deze gezinnen het hele jaar door, 24 uur per dag plezier van kunnen hebben, terwijl hiermee geen schade wordt berokkend aan onze omgeving. Wij zijn van mening dat het bieden van de mogelijkheid tot een dakopbouw door de gemeenteraad er toe zal leiden dat ook deze woningtypen geschikt worden gemaakt voor gezinnen met twee of drie kinderen, zodat de woningen praktischer bruikbaar worden en de tand des tijds meer zullen kunnen doorstaan. Tenslotte kunnen we aangeven dat toestemming voor een dakopbouw een flinke stimulans voor de lokale economie en werkgelegenheid kan opleveren.

Beste raadsleden, wij hebben nu al onze hoop dat een extra verdieping op de patiowoningen wordt toegestaan, op u gevestigd. Wij gaan er van uit dat u ons niet teleur zult stellen.

Hoogachtend,
De patiobewoners