Gemeente wil erfpachtstelsel voor sociale woningbouw

Vandaag de dag wordt bij sociale woningbouw de grond tegen een gereduceerde prijs verkocht aan de corporaties. Om ondermeer te voorkomen dat sociale huurwoningen met een gesubsidieerde grondprijs zonder medewerking van de gemeente aan de sociale voorraad worden onttrokken, is het college van B&W van mening dat een beleidsinstrument dient te worden ingezet. In het komende raadsplein wordt de gemeenteraad door het college gevraagd om een principe-uitspraak te doen over de in onderstaand raadsvoorstel genoemde alternatieven. Het college heeft een voorkeur voor het invoeren van een erf pachtstelsel voor sociale woningbouw.

Aanleiding
Bij gronduitgifte ten behoeve van woningbouw verkoopt onze gemeente Edam-Volendam vanouds het grond. Daarbij wordt verschil gemaakt tussen sociale huur en andere woningbouw. Bij sociale woningbouw wordt de grond voor een lagere prijs aangeboden als bij andere woningbouw.

In het eerste geval wordt bij bepaalde woningbouwprojecten - zoals bijvoorbeeld Gouwwijk en Siriusplein te Volendam - een zogenaamd suppletiebeding in de koopovereenkomst opgenomen. Er dient dan een aanvulling door de corporaties aan de gemeente te worden betaald indien de woning binnen 15 jaar wordt verkocht. Suppletiebedingen voor langere perioden worden wegens verschillende praktische bezwaren zoals subjectieve elementen in de waardering, lastige bewaking en ge-ringe maatschappelijke acceptatie niet toegepast.

Regie op de woningmarkt
Deze werkwijze heeft vanuit het oogpunt van regie op de woningmarkt twee nadelen:

• Bij verkoop na 15 jaar kunnen deze woningen aan de sociale huurvoorraad worden onttrokken; dit weglekeffect kan vervolgens alleen nog maar worden gerepareerd door opnieuw sociale huurwoningen te bouwen; hetgeen op dat moment opnieuw een beslag op de gemeentelijke middelen legt.


• De gemeente heeft nauwelijks een beleidsinstrument om bij toekomstige herontwikkeling van voor sociale woningbouw verkochte locaties de samenstelling van de woningvoorraad op die locatie opnieuw te beïnvloeden.

Waardeontwikkeling van de grond
Grondprijzen worden in principe residueel bepaald. Een residuele waardeberekening betreft het vaststellen van de grondwaarde van een locatie met een te bepalen bestemming. Zo wordt voor een woongebied de opbrengst bij verkoop van de te bouwen woningen begroot. Daarop worden in mindering gebracht de productiekosten voor de woningen en de kosten voor het bouwrijp maken van de grond. De resultante daarvan is de grondwaarde. Bij sociale woningbouw is dit verschil door de lage huren gering of zelfs negatief (de problematiek van de 'onrendabele toppen').

Ontwikkelaars van sociale huurwoningen, meestal woningcorporaties, kunnen daarom niet de grondprijzen betalen die gelden voor vergelijkbare koopwoningen. Om toch sociale woningbouw mogelijk te maken hanteert de gemeente voor dit segment gereduceerde grondprijzen, op dit moment € 16.000,- excl. BTW per woning zoals bij het plan 'In de Meer' en 'het Siriusplein'. Ter vergelijking: de grondprijs voor de goedkoopste rijwoning koop in de Broeckgouw is ca. drie keer zo duur.

Sociale woningbouw wordt dus indirect gesubsidieerd en daar is op zich niets tegen. Met het bestaande suppletiebeding in de koopovereenkomst voor de grond worden deze indirecte subsidies voor 15 jaar beschermd: indien de woningcorporatie binnen 15 jaar tot verkoop overgaat, dient alsnog een additionele grondprijs te worden betaald die past bij de marktwaarde van de woningen. Vindt verkoop na deze periode van 15 jaar plaats, dan mist de gemeente de bij verkoop misgelopen additionele grondopbrengst definitief; hetzelfde geldt bij herontwikkeling van de locatie.

Verder benadrukt het college het volgende
Indien erfpacht wordt gevestigd, dan betaalt de erfpachter een jaarlijkse erfpachtcanon over een periode van 30 jaar. De door de erfpachter te betalen canon zou dan gerekend over deze periode ook uitkomen op ca. € 16.000,-. Alleen als de panden verkocht worden dan zal een, nog in overleg met de corporaties te bepalen, verrekeningsbeding in werking treden, waardoor het verschil tussen gesubsidieerde grondprijs en de commerciële waarde alsnog deels de gemeente toekomt.

Gelet op het bovenstaande wil het college het volgende bereiken:

• Voorkomen dat sociale huurwoningen zonder medewerking van de gemeente aan de sociale voorraad worden onttrokken, aangezien deze bouwkavels tegen gereduceerde prijzen zijn verkregen.


• Alsnog het verschil tussen gereduceerde en marktconforme grondprijzen op het moment dat bedoelde huurwoningen aan de sociale voorraad worden onttrokken.

Beleidsopties
Volgens het college kan met de hierboven weergegeven problematiek op drie manieren worden omgegaan:

1. Voorzetting van het huidige beleid van verkoop van grond voor sociale woningbouw tegen gereduceerde grondprijzen, bovengenoemde nadelen blijven dan bestaan.


2. Verkoop van alle grond tegen marktprijzen; dit betekent dat het regime van de andere woningbouw wordt gevolgd en direct een hogere grondopbrengst wordt geïncasseerd, de schaduwzijde is dat hierdoor bij woningcorporaties en anderen ontwikkelaars de bereidheid tot nieuwbouw in de sociale sector sterk kan afnemen en/of dat de hogere grondkosten ten koste kunnen gaan van de woningkwaliteit.


3. Uitgeven van grond in erfpacht; grond voor sociale woningbouw blijft in bezit bij de gemeente: de gemeente wordt dan voor een vastgestelde periode en voor de realisatie van een specifieke functie in dit geval dus sociale verhuur, uitgegeven in ruil voor een periodieke (jaarlijkse) betaling (erfpachtcanon). Op deze manier wordt de sociale verhuur voor de looptijd van de overeenkomst gegarandeerd, houdt de gemeente greep op de bestemming van de grond bij toekomstige herontwikkeling en valt de waardestijging van de grond toe aan de gemeente. Een voordeel voor de ontwikkelaar is dat geen grondverkoop behoeft te worden gefinancierd, indien later, bij gewijzigde verhoudingen op de woningmarkt en met toestemming van de gemeente, onder dit regime vallende woningen toch aan huurders worden verkocht, dan kan er voor worden gekozen om kopers de volle eigendom van de woning te verschaffen door de onderliggende grond op dat moment mee te verkopen.

Gelet op te verwachten bezwaren van de corporaties stelt het college de gemeenteraad voor om een uitspraak te doen over de in dit raadsvoorstel genoemde alternatieven, waarbij het college een voorkeur heeft voor het invoeren van een erfpachtstelsel voor sociale woningbouw zoals onder 3  is beschreven.