Kosten verschillende scenario's huisvesting Edam-Volendam

Genootschap "De Schepenmakers"

Wouter van der Kolk, Dik Rinkel, Bert Creemers, Betty Slot, Cor Veth, Joop van Overbeek, Kees Schardam, Peter Ophoff, Tjeerd Dijkstra, Piet Oud, Ton de Jong,

Commentaar bij de raadsdiscussie over de gemeentelijke huisvesting op 25 april 2013

Datum: 10 mei 2013

In de raadsvergadering op 25 april 2013 heeft wethouder Kes een aantal uitspraken gedaan die naar onze mening correctie behoeven.

1. Renovatie Veermanlaan

De wethouder heeft aangegeven dat de renovatie van de Veermanlaan mogelijk zou zijn binnen een budget van 850.000 Euro. Zij baseert zich daarbij op het rapport van PRC van 12 februari 2011. Uit dit rapport citeren wij als volgt:

Uit het rapport blijkt voorts dat de verouderde voorzieningen voor luchtverversing aanleiding geven tot ernstige tochtklachten en daarom uitgezet worden. Als gevolg daarvan ontstaat een ongezond werkklimaat en worden medewerkers ziek. Het rapport introduceert een aantal minimale bouwkundige verbetervoorstellen, genummerd 1 t/m 4. Wij citeren wederom:

Als optimale oplossing beveelt het rapport nieuwbouw aan, investering € 1,9 miljoen. De (minimale) voorzieningen 1 t/m/ 4 worden geraamd op een totaal van € 1 miljoen. Wij tekenen daarbij aan: 1.1. Het betreffende rapport van PRC (pag.2, punt 1.5) geeft aan dat alle ramingen exclusief voorbereidings- en begeleidingskosten zijn (de zogenaamde “bijkomende kosten”, meestal 25%). Ook is geen post onvoorzien (10%) opgenomen. Beide posten samen leveren een opslag op van 1,1 x 25 = 38 %. 1.2. De verbetervoorstellen 1 t/m 3 hebben uitsluitend betrekking op herstel van bouwtechnische gebreken. De ernstigste klachten over de gebruikskwaliteit betreffen echter het ontbreken van een goede luchtverversing. De kosten van een energiezuinige luchtbehandelingsinstallatie met warmteterugwinning, luchtbevochtiging en (top)koeling zijn (Bouwkostenkompas) € 200 per m2. Voor de Veermanlaan betekent dat 1215 m2 x € 200 = € 243.000 exclusief de hiervoor genoemde opslagen. 1.3. Verbetervoorstel 4 heeft betrekking op het toevoegen van een verdieping. Anders dan wethouder Kes stelde in de discussie gaat het hier niet om een vergaderruimte maar om de toevoeging van een kantine voor het kantoorpersoneel met bijbehorende voorzieningen, een noodzakelijke (en blijkens nadrukkelijk geuite klachten zeer gewenste) personeelsvoorziening. 1.4. Indien – zoals voorgesteld in verbetervoorstel 4 – een verdieping met kantine wordt toegevoegd omdat ruimte op het terrein ontbreekt zal die bereikbaar moeten zijn met een lift, om daarmee te voldoen aan de eisen die gesteld worden aan toegankelijkheid van overheidsgebouwen. Kosten ten minste € 60.000 inclusief bouwkundige voorzieningen. 1.5. De totale (onvermijdelijke) kosten voor de Veermanlaan komen daarmee, berekend aan de hand van de gegevens van PRC op:

Dit bedrag komt in de buurt van het bedrag van € 1.861,588 dat door Fund’m is geraamd voor scenario 1B waarbij de Veermanlaan wordt gerenoveerd met behoud van het bestaande aantal werkplekken.

Bezuinigingen op deze investering zullen onvermijdelijk hun terugslag hebben op de toch al minimale gebruikskwaliteit van de Veermanlaan en zijn daarom ondenkbaar. 1.6. In de berekeningen voor de Veermanlaan is nog geen rekening gehouden met de tien extra werkplekken die nodig zijn bij fusie met de gemeente Zeevang. Het gaat daarbij om ten minste 10 x 20 m2 = 200 m2 bij te bouwen Bruto Vloeroppervlak. Daarmee zal een bedrag gemoeid zijn van minimaal € 400.000, ongeacht waar die uitbreiding komt. 1.7. In totaal komt de investering bij in gebruik houden en renoveren van de Veermanlaan aldus op een bedrag van ten minste € 1.800.000 + € 400.000 = € 2.200.000 Het budget van € 850.000 dat de wethouder noemde tijdens de raadsvergadering is derhalve ten ene male onvoldoende als de gemeente aan de Veermanlaan ernst wil maken met het creëren van een acceptabel werkklimaat voor zijn ambtenaren.

2. Exploitatiekosten

De wethouder stelt dat de exploitatiekosten die het gevolg zijn van het integraal in gebruik nemen van het HHNK-complex extreem hoog zullen zijn in vergelijking met het alternatief van het in gebruik houden van de locatie Veermanlaan. Wij tekenen daarbij aan dat de exploitatiekosten voor een belangrijk deel bestaan uit kapitaalslasten (rente en afschrijving over de boekwaarde) en dat wat dat betreft de wethouder zich zowel bij het HHNK-complex als bij de Veermanlaan baseert op verkeerde uitgangspunten.

2.1. Kantoorruimte HHNK

Kapitaalslasten HHNK- kantoorruimte

Een belangrijke kostencomponent is de gehanteerde afschrijvingsmethode. Gebruikelijk in de jaarrekeningen van instellingen en bedrijven is afschrijving over een periode van 40 jaar, derhalve met 2,5% per jaar, met uitsluiting van de kostencomponent grond. Daarnaast wordt voor specifieke onderdelen van gebouwen, zoals onder meer de installaties, een kortere afschrijvingsperiode gehanteerd, veelal van 20 jaar, derhalve 5% per jaar. Gebruikelijk is daarbij uit te gaan van 25-30 % van de gebouwwaarde. Bij kantoorruimten met luchtbehandeling is 30 % een goed uitgangspunt.

Het kantoorgedeelte van het HHNK-complex heeft een BVO (bruto vloeroppervlak) van ca 1300 m2, ofwel ca 41% van het gehele complex. Uitgaande van de koopsom bij verwerving van € 2.800.000 kan de waarde van het kantoorgedeelte daarom gesteld worden op 41% van € 2.800.000 = ca € 1.150.000.

Hantering van het hiervoor beschreven algemeen geldende principe van afschrijving leidt tot de volgende uitkomst:

Overige exploitatiekosten HHNK- kantoorruimte

Er is met het gebruik van de kantoorruimte van het HHNK-complex door de gemeente nog geen ervaring opgedaan, reden waarom wij uitgaan van de volgende bedragen, gebaseerd op gebruikelijke normbedragen per m2 kantooroppervlak:

2.2 Veermanlaan

Op basis van dezelfde rekenmethode en van de hiervoor sub.1 weergeven raming van minimale investeringen bij renovatie van de kantoorruimte aan de Veermanlaan luidt de exploitatiekostenberekening voor deze locatie als volgt:

Kapitaalslasten Veermanlaan

Overige exploitatiekosten Veermanlaan

Totaal vloeroppervlak na renovatie (1215 m2) , uitbreiding met kantine (150 m2) en 10 extra werkplekken (200 m2) is 1215 + 150 + 200 = 1565 m2 BVO

Het in het voorgaande geciteerde PRC-rapport beveelt vervanging van de bestaande bebouwing door nieuwbouw aan omdat deze bebouwing van op zich al matige kwaliteit ook na renovatie relatief hoge onderhoudskosten met zich mee zal brengen . Daar staat tegenover dat het hier gaat om bebouwing in een omgeving die minder hoge eisen stelt. Wij hanteren daarom voor de Veermanlaan dezelfde eenheidsprijzen per m2 BVO als voor de kantoorruimte in het HHNK-complex:

De te verwachten exploitatiekosten van de kantoorruimte aan de Veermanlaan blijken aanzienlijk hoger dan die van de kantoorruimte in het HHNK-complex. Dit is het gevolg van de aanzienlijke investeringen die minimaal nodig zijn om van de Veermanlaan een acceptabele werklocatie te maken.

3. Leegstand

De wethouder doet het voorkomen alsof een besluit tot afstoting van de kantoorruimte aan de Schepenmakersdijk perspectief biedt op spoedige verkoop. Het kantoorgedeelte van het HHNK-complex staat nu al twee jaar leeg. De beheerslasten drukken op de gemeentelijke begroting en de gemeente geeft zelf aan dat de mogelijkheden om in de huidige markt het bestaande vastgoed (lees kantoorgedeelte HHNK-complex) af te stoten, beperkt zijn.

Funda in Business (NVM bedrijfsmakelaars) geeft aan dat de markt voor kantoorruimte nog steeds verslechtert en dat in Waterland inmiddels meer dan 10.000 m2 BVO zowel te koop als te huur wordt aangeboden, terwijl de opnamekwaliteit in de markt minimaal is, zelfs voor nieuwgebouwde ruimten.

Verbouwing van de kantoorruimte aan de Schepenmakersdijk voor andere doeleinden zoals bijvoorbeeld huisvesting brengt grote investeringen met zich mee en is onder de huidige marktomstandigheden dan ook ondenkbaar.

4. Conclusies en aanbevelingen

Uit het voorgaande moge blijken dat de argumenten die de wethouder aanvoerde in de raadsvergadering op 25 april voor het afstoten van de kantoorruimte van het HHNK-complex en het in gebruik houden van de Veermanlaan geen steek houden:

• om de bebouwing aan de Veermanlaan te laten voldoen aan minimale eisen van gebruikskwaliteit en daarnaast ruimte te creëren voor 10 nieuwe medewerkers is een investering nodig van tenminste 2,2 miljoen, meer dan het dubbele van het beschikbare budget.

• mede als gevolg daarvan zijn de te verwachten exploitatielasten bij het in gebruik houden van de Veermanlaan aanzienlijk hoger dan de te verwachten exploitatielasten van de kantoorruimten aan de Schepenmakersdijk.

• onder de huidige marktomstandigheden biedt een besluit tot afstoting van de kantoorruimten aan de Schepenmakersdijk geen uitzicht op spoedige verkoop. Integendeel: continuering van leegstand met alle daaraan verbonden kosten en risico’s zijn het voorspelbare gevolg.

Daar staat tegenover:

• de kantoorruimte in het HHNK-complex kan zonder problemen binnen een jaar en binnen het kader van het taakstellend budget ingericht worden als een moderne werkomgeving met tenminste 76 werkplekken, en biedt dan ook nog uitbreidingsmogelijkheden.

• mede als gevolg van de beperkte noodzakelijke investering zijn de te verwachten exploitatielasten bij ingebruikneming van de HHNK-panden aanzienlijk lager dan de exploitatielasten