Wooncompagnie kan minder projecten en investeringen doen

Woningcorporatie Wooncompagnie, met vestigingen in Hoorn, Schagen en Purmerend, heeft onlangs diverse projecten opgeleverd en heeft nog verscheidene projecten lopen. Maar wat zijn de gevolgen van het kabinetsbeleid voor deze woningcorporatie met circa 13.000 woningen in portefeuille? Rina van Rooij, vestigingsmanager Purmerend, geeft het antwoord.

Onlangs is het project De Boonacker in de Nieuwstraat Purmerend opgeleverd. Een project met de Lindengroep, waar de huurwoningen van Wooncompagnie zijn. Het unieke woon/zorgproject Heel Europa in de wijk Weidevenne is in aanbouw en Wooncompagnie neemt ook deel aan het project van horecaman Frans Spijkerman, die op de Neckerdijk/Kanaalschans een Wonen boven winkels project realiseert. In Zuidoostbeemster en Middenbeemster zijn kleinschalige woningprojecten gaande. Het woonproject Londonhaven in Weidevenne is onlangs opgeleverd, evenals de dorpshuizen op Marken en in Uitdam. Wooncompagnie doet in Edam-Volendam het project De Broeckgouw. Een bijzonder project is ook de realisatie van het Hospice op de Burgemeester D. Kooimanweg in Purmerend.

Het kabinetsbeleid heeft echter veel financiële consequenties voor de woningcorporaties. Met de verhuurdersheffing haalt het rijk 1,75 miljard euro bij de corporaties op. Geld dat de woningcorporaties niet meer kunnen besteden aan investeringen in de volkshuisvesting. “Dat geld vloeit zo de staatskas in om het algemene financiële gat te dekken. Voor ons betekent dat negen miljoen euro in 2013 aan het rijk afdragen, uiteindelijk oplopend naar twaalf miljoen euro per jaar. Wooncompagnie is gelukkig financieel stabiel. Wij kunnen nog aan de knoppen draaien, maar veel corporaties gaat dat opbreken. Zo hebben ook wij 110 miljoen euro aan investeringen geschrapt, waarvoor we nog geen verplichtingen waren aangegaan. Op deze manier raakt de nieuwbouw vijf of zes jaar achterop,” aldus Van Rooij. De consequentie is dat woningcomplexen, die het eind van hun levensduur hebben bereikt, toch met een opknapbeurt nog langer mee moeten. De terugloop van het aantal projectontwikkelingen heeft ook voor Wooncompagnie gevolgen. Van Rooij: “We verwachten door natuurlijk verloop van medewerkers dit te kunnen opvangen.” De bedrijfslasten moeten naar beneden.

Spannend project

Het woon-zorgproject in Weidevenne, Heel Europa, is een groot project van 35 miljoen euro. Van Rooij: “Dat is natuurlijk heel spannend en iedereen steekt daarmee zijn nek uit. Ook de zorgpartijen, waar we mee samenwerken, staan door bezuinigingen onder druk. De bouw van het Hospice in Purmerend zouden met de wetenschap van nu niet meer realiseren, omdat het project te risicovol is. Het Hospice is afhankelijk van sponsors en donoren. Daarom hebben we ook gekozen voor een minder duur ontwerp, gemaakt door EWP Architecten uit Purmerend. Het is nu zo gebouwd, dat het gemakkelijk tot vijf woningen is om te bouwen, als het project Hospice mislukt. Maar we willen het toch graag realiseren, want deze instelling wordt gedragen door veel vrijwilligers die zich met hart en ziel inzetten.”

Fusie met AWM

Een van de woningcorporaties die met slechts 1000 woningen de kabinetsmaatregelen niet zou overleven is Algemene Woningbouwvereniging Monnickendam (AWM). Daarom staat een fusie met Wooncompagnie in de loop van volgend jaar op stapel. Van Rooij: “We kennen elkaar goed en ook wij zijn actief in Broek in Waterland, Ilpendam, Marken en Zuiderwoude. We hebben ook al woonprojecten gekocht van AWM. Denk aan De Oeverlanden en aan Wonen boven Winkels projecten. AWM had dfaarmee weer financiële armslag.” De vestigingsmanager van Wooncompagnie in Purmerend geeft aan dat AWM na de fusie wel zijn eigenheid zal kunnen houden en dat ook het eigen kantoor in Monnickendam open zal blijven. De fusie is nog niet helemaal zeker.

Leefbaarheid

Van Rooij: “De overheid denkt dat woningcorporaties rijk zijn. Maar die ‘rijkdom’ zit in de eerdere prijsstijgingen van woningen. Iedereen weet echter dat de waarde van woningen de laatste tijd gigantisch is gedaald Onze vaste inkomsten zijn de huren. Wij moeten nu huurwoningen verkopen om aan extra inkomsten te komen. Maar ook dat is een onzekere business, want de verkoop van woningen gaat nu niet bepaald goed.” Volgens de vestigingsmanager wil de overheid dat woningcorporaties zich houden aan hun kerntaken ‘bouwen en beheren van woningen voor lage inkomens’. Ook het scheiden van wonen en zorg is zo’n kabinetsmaatregel. “Maar wij vinden dat ‘leefbaarheid’ erbij hoort en heel belangrijk is,” zegt ze.

Zorgvraag

Het kabinet deelt de ‘zorgvraag’ voortaan in met categorieën, waarbij de lagere categorieën, dus de minder zware zorgvraag, niet meer in instellingen terecht komt. Ze moeten langer thuis blijven wonen. Van Rooij: “Dat betekent dat die ouderen niet uit hun huis weg gaan en dat er nog minder woningen voor starters beschikbaar komen.” Mensen met een inkomen van € 34.000,- of hoger komen niet meer in aanmerking voor sociale woningen. Ze zijn aangewezen op de vrije sector of op koopwoningen. “Maar iedereen weet dat je met een inkomen van € 34.000,- geen hypotheek krijgt voor een huis. Dus blijft iedereen zitten waar hij zit en beweegt er niets.”

Bouwbranche

Hoe zou Rina van Rooij dit kabinetsbeleid kwalificeren? “Het is korte termijn politiek,” zegt ze. Je zou de hele woningmarkt als geheel moeten beschouwen. Pas dan krijg je beweging. Het kabinet zal ook verder moeten morrelen aan de hypotheekrenteaftrek en banken zijn te voorzichtig met het verstrekken van hypotheken. Op dit moment probeert het kabinet alleen de huidige financiële problemen op te lossen.” Van Rooij maakt duidelijk dat de woningcorporaties door de kabinetsmaatregelen niet of nauwelijks meer in woningbouw kunnen investeren, terwijl dat juist zo goed zou zijn voor de economie als geheel en de bouwbranche in het bijzonder.

Overleg met huurders

De woningcorporaties vragen (gemiddeld)momenteel slechts 70 procent van de maximaal toegestane huur aan de huurders. “We willen niet de rekening bij de huurders leggen. We mogen de huur wel sterk verhogen, maar we doen dat slechts gematigd,” zegt Van Rooij. “Het kabinet roept op tot ‘burgerkracht’, ook bij het onderwerp leefbaarheid. Daar zit wel wat in. Er is de laatste jaren wel te veel ‘gepamperd’, dus de zelfwerkzaamheid van de burger kan groter. Maar wij als woningcorporaties moeten toch wel de regie blijven voeren. Als je het proces van onderaf laat komen, krijg je veel meer draagkracht. We moeten veel meer investeren in overleg met de huurders en goed luisteren wat zij belangrijk vinden.”

Een andere belangrijke ontwikkeling is de geplande fusies tussen gemeenten en mogelijk provincies. “Wooncompagnie zit in de bijzondere situatie dat we met 18 gemeenten te maken hebben. Dat is niet altijd makkelijk om mee om te gaan. Gemeentelijke fusies zou voor ons betekenen dat het makkelijker werken is. Opschalen en professionaliseren is een logische trend,” aldus Van Rooij.