Project snippergroen Edam-Volendam en verjaring

Indien u van de gemeente een brief ontvangen heeft in het kader van het project clandestien grondgebruik, maar u de betreffende strook grond al lang in gebruik heeft dan kan er mogelijk sprake zijn van verjaring. Hieronder leest u meer over wat verjaring is, hoe u zich erop kunt beroepen en wat daarvoor nodig is.

Wat is verjaring

Indien een eigenaar merkt dat een stuk grond door een ander in bezit genomen is, kan de eigenaar zijn grond terugeisen van de persoon die de grond in bezit genomen heeft. De wet geeft de eigenaar 10 of 20 jaar de tijd om zijn grond terug te eisen van de bezitter. Na het verstrijken van deze termijn verliest de eigenaar het recht om het bezit van de grond terug te vorderen. Dit wordt ‘verjaring van recht’ genoemd. Na het verstrijken van deze verjaringstermijn komt de grond in eigendom van degene die de grond in bezit heeft. De oorspronkelijke eigenaar verliest dan het eigendom. Er zijn twee soorten verjaring.

Verkrijgende verjaring

Voor een beroep op verkrijgende verjaring dient men bezitter te goeder trouw te zijn geweest gedurende de onafgebroken verjaringstermijn van 10 jaren. Dit betekent dat men voor een periode van 10 jaren niet bekend was met een bepaald feit, maar ook niet bekend had kunnen zijn met dat feit. Van een koper van onroerend goed wordt een bepaalde mate van onderzoek verwacht. De koper dient er van op de hoogte te zijn wat de juiste erfgrenzen zijn, eventueel met behulp van de openbare registers en het kadaster. Dit om een onjuiste voorstelling van zaken te voorkomen. Gezien u ten aller tijde inzage kan verlangen bij het kadaster en op de hoogte had kunnen zijn van de juiste situatie, kan een beroep op verkrijgende verjaring in beginsel niet worden gehonoreerd.

Bevrijdende verjaring

Indien de bezitter van de grond niet te goeder trouw is geldt een langere verjaringstermijn. Het maakt voor deze vorm van verjaring niet uit of iemand wel of niet te goeder trouw is. Ook iemand die weet dat zijn voorganger(s) onterecht een strook grond in bezit heeft genomen, verkrijgt de strook grond, indien de termijn voor verjaring is voltooid (artikel 3:105 BW). De verjaringstermijn voor onroerende zaken is 20 jaar (artikel 3:306 BW).

Bewijs

Er is pas sprake van verjaring als er ondubbelzinnig is vastgesteld dat er sprake is van bezit. U als gebruiker zal moeten proberen om met behulp van bijvoorbeeld beschrijvingen, foto’s, rekeningen van de vorige eigenaar of schriftelijke getuigenverklaringen van onafhankelijke derden te bewijzen dat de strook grond al die jaren in uw bezit is geweest. Het aangeleverde bewijs moet overtuigend aantonen dat er sprake is van bezit en dat de termijn van twintig jaar verstreken is.

Procedure

De procedure voor een geslaagd beroep op verjaring is als volgt. Het beroep zal schriftelijk gedaan moeten worden bij de gemeente Edam-Volendam, gericht aan het college van burgemeesters en wethouders. Het college zal dan een onafhankelijk adviesbureau om advies vragen. Naar aanleiding van dit advies en op grond van het aangeleverde bewijs zal het college besluiten of zij wel of niet instemt met het beroep op verjaring.

Mocht de gemeente besluiten om mee te werken aan een beroep op verjaring dan staat de grond nog niet meteen op uw naam. Daarvoor zal door een notaris een akte van verjaring worden opgemaakt. Diegene die een beroep op verjaring doet zal hiervoor zorg moeten dragen. De notaris kan besluiten zelf ook onderzoek te doen of er sprake is van verjaring. De notaris zal deze afweging zelfstandig moeten maken, ook al zijn beide partijen het erover eens dat er sprake is van verjaring.

Indien de notaris overtuigd is dat er sprake is van verjaring en een akte van verjaring opstelt dan zal deze akte moeten worden ingeschreven bij het kadaster. Het kadaster zal deze akte ‘onder voorbehoud’ inschrijven en na verloop van een bezwaartermijn zal deze daadwerkelijk worden ingeschreven.

Indien de gemeente niet overtuigd is dat er sprake is van verjaring dan zal zij het beroep afwijzen. De gemeente zal er dan vanuit gaan dat zij eigenaar is van het betreffende stuk grond. De gebruiker zal dan de grond moeten kopen of teruggeven aan de gemeente.

Men kan eventueel het besluit dat er geen sprake is van verjaring aanvechten bij de burgerlijke rechter. Voor het volgen van deze procedure kunt u dan het beste een juridisch deskundige raadplegen. Houdt u er rekening mee, dat indien u een gerechtelijke procedure start deze veel tijd en kosten met zich mee zal brengen. De gemeente hoopt dan ook dat deze stap niet nodig hoeft te zijn.

Kosten

De gemeente zal niet de kosten van een beroep op verjaring voor haar rekening nemen. Dit houdt in dat de gebruiker van het strookje grond zelf de kosten van de notaris en het kadaster moet betalen. Houdt u er rekening mee dat de kosten hiervan relatief hoog kunnen zijn vanwege het gegeven dat beide instanties zelf onderzoek kunnen doen, waarvoor zij hogere kosten in rekening zullen brengen. Voor meer informatie over de kosten van een beroep op verjaring kunt u het beste contact opnemen met een notaris of juridisch adviseur. Omdat u zelf de kosten draagt mag u zelf de notaris uitzoeken. Hierdoor kunnen de kosten verschillen. In sommige gevallen kan het zo zijn dat een beroep op verjaring duurder zal zijn dan de aankoop van de strook grond.