Raadsinformatiebrief herontwikkeling Maria Goretti en nieuwbouw Gymsporthal en CBW

Geachte leden van de gemeenteraad,

In deze raadsinformatiebrief treft u een weergave van de stand van zaken en vervolgstappen met betrekking tot de herontwikkeling van de Maria Gorettilocatie en aanverwante ontwikkelingen.

Korte terugblik

De gemeenteraad van Edam-Volendam heeft in januari 2009 met het voteren van een planvoorbereidingskrediet het licht op groen gezet voor het uitvoeren van een financiële haalbaarheidsanalyse naar de verplaatsing van de huidige gebruikers van de Maria Gorettilocatie (o.a. de STEV, CBW, het Nest en de LOVE) en de herontwikkeling van de Maria Gorettilocatie aan de Julianaweg. Uitgangspunt daarbij is o.m. dat de kosten van herhuisvesting van de STEV en het CBW betaald moeten kunnen worden uit de grondopbrengst van de herontwikkeling.

Voor een goed begrip hierna zij vermeld, dat pas kan worden besloten tot de nieuwbouw ten behoeve van de STEV en verbouw ten behoeve van het CBW als het bestemmingsplan voor de herontwikkeling van de Maria Gorettilocatie onherroepelijk is. Zonder dit bestemmingsplan kan er namelijk niet worden gestart met de bouw van de woningen en zolang de start bouw niet kan plaatsvinden heeft de gemeente niet de beschikking over de grondopbrengsten uit de grondverkoop, die nodig zijn voor de bijdrage in de nieuwbouw- en verbouwkosten (dit geldt ook voor de nieuwbouwvariant t.b.v. het CBW, die hierna aan de orde komt).

In de jaren 2009 tot en met 2012 zijn voor de herontwikkeling verschillende mogelijkheden onderzocht zonder dat er sprake was van een haalbaar plan. Vanaf 2013 waren er nieuwbouwplannen voor de Maria Gorettilocatie met een supermarkt en appartementen, waarin ook de bibliotheek een nieuwe plek kreeg. Ook is destijds een variant onderzocht zonder de verplaatsing van de bibliotheek. Het betrof een initiatiefplan van de Vooruitgang en de eigenaar van de supermarkt waarin ook HSB participeerde. Het initiatiefplan bleek, vanwege het afhaken van de eigenaar van de supermarkt, niet haalbaar en werd door de initiatiefnemers uiteindelijk in 2014 ingetrokken.

In de tweede helft van 2014 heeft De Vooruitgang in samenwerking met HSB een nieuw initiatiefplan voor de herontwikkeling van de Maria Gorettilocatie ingediend. Het nieuwe initiatiefplan ging uit van ca. 50 sociale huurappartementen, 9 sociale grondgebonden huurwoningen en 7 koopwoningen. Het programma blijkt qua functie en massa goed inpasbaar op de locatie en bedient een belangrijke doelgroep: de senioren. In het plan worden ca. 15 van de 50 appartementen gerealiseerd voor de stichting Odion, ten behoeve van een combinatie van wonen en zorg, welk programma voordien was voorzien in de Broeckgouw. Het nieuwe initiatiefplan kent vanwege het overwegende sociale programma een beperktere grondopbrengst dan het initiatiefplan met de supermarkt. Aanvullende middelen ter leniging van het voorcalculatorische tekort, werden door uw raad beschikbaar gesteld via de grondexploitatie de Broeckgouw en de algemene dienst.

De gemeenteraad besloot een extra bijdrage te doen ten laste van de grondexploitatie de Broeckgouw omdat daar extra grondopbrengsten konden worden gegenereerd wegens de herontwikkeling van de locatie waar eerst een programma voor Odion was voorzien (deze extra grondopbrengsten zijn inmiddels gerealiseerd wegens grondverkoop ten behoeve van 10 grondgebonden woningen en 30 appartementen aan de Vooruitgang). Bovendien overwoog te gemeenteraad daarbij dat - door de combinatie met Odion aan de Julianaweg - een verdere invulling wordt gegeven aan de realisatie van de zogeheten ‘zorgslang’ in Volendam.

De gemeenteraad besloot ten laste van de algemene dienst een bestemde reserve in te stellen om het geraamde restant tekort ad € 500.000 te kunnen dekken. De gemeenteraad beschouwt de verplaatsing van en nieuwbouw van het STEV- en CBW- programma als een voorlopig laatste kans om de sport- en welzijnsvoorzieningen in de gemeente Edam-Volendam een kwantitatieve- en kwalitatieve impuls te geven. Door de ontwikkeling van de Broeckgouw en straks de Lange Weeren, maar ook door de overige ontwikkelingen in de gemeente Edam-Volendam, zal de druk op de maatschappelijke voorzieningen in de toekomst alleen maar toenemen, hetgeen met de bestaande accommodaties niet of onvoldoende kan worden opgevangen.

De STEV wordt in de plannen uit 2014 verplaatst naar de locatie ten zuiden van de basisschool de Blokwhere in de Broeckgouw (zie tekening verderop in de raadsinformatiebrief). Het CBW zou een plek krijgen in het gebouw van de voormalige Blokwhere aan de Val van Urk. Tot slot is ingestoken om het Nest te verplaatsen naar het dan vrijkomende Speelhuisje aan de Hofstede, welk uitgangspunt ongewijzigd is gebleven.

Raadsbesluit van 17 september 2015

Gelet op het voorstaande besloot uw raad op 17 september 2015:

1. In te stemmen met de financiële haalbaarheidsanalyse van de herontwikkeling Maria Gorettilocatie en voor de dekking van het geraamde tekort ter hoogte van € 500.000 een bestemmingsreserve te vormen ten laste van de algemene reserve.


2. In te stemmen met het starten van de ontwerpfase op basis van de programmatische- en financiële uitgangspunten voor uitplaatsing van de huidige functies op de Maria Gorettilocatie zoals in de financiële haalbaarheidsanalyse en het raadsvoorstel verwoord.


3. Voor de ontwerpfase een planvoorbereidingskrediet te verlenen van € 239.500 en het ter dekking in te brengen in een nieuw complex Maria Gorettilocatie.


4. De in juni 2012 vastgestelde spelregels voor onttrekkingen uit de egalisatiereserve in de grondexploitatie de Broeckgouw uit te breiden met het bestedingsdoel sport- en/of maatschappelijke functies binnen de Broeckgouw met een maximum bedrag ter hoogte van de extra grondopbrengsten in fase 1E ten opzichte van de grondexploitatie per 1-1-2015 van de Broeckgouw.

Periode 17 september 2015 tot medio februari 2016

In de aanloop naar de verkiezingen tot aan de vorming van het college is er nauwelijks voortgang geboekt in het verdere planvormingsproces.

Periode medio februari 2016 tot en met medio oktober 2016

In deze periode, die effectief 6 maanden omvat als het zomerreces wordt meegerekend, hebben wethouders Sombroek en Koning zich samen met de projectorganisatie georiënteerd op het onderhavige dossier. Tijdens deze oriëntatie hebben zij zichzelf al snel de vraag gesteld of nieuwbouw - in plaats van de verbouw van de voormalige Blokwhere – niet goedkoper zou zijn. Om die vraag te beantwoorden is nader onderzoek verricht. Daarbij is niet alleen gekeken daar de nieuwbouwkosten versus verbouwkosten, maar ook naar de exploitatielasten van nieuwbouw versus verbouw. Daartoe is een grondige opname gedaan van de huidige staat van onderhoud en installaties van de voormalige Blokwhere. Voor de nieuwbouwvariant is een aanname gedaan van de te realiseren m2 ten behoeve van het CBW op basis van landelijke kentallen en een massastudie van een 1- laags gebouw. Op basis van dat onderzoek is gebleken dat de nieuwbouw en verbouwkosten nagenoeg gelijk zijn, maar dat de exploitatielasten in de nieuwbouwvariant beduidend lager uitvallen. Per saldo is het – op basis van de voorcalculatie, waarin ook de exploitatiekosten zijn meegenomen - goedkoper om te besluiten tot nieuwbouw van het CBW- programma.

Toen bleek dat nieuwbouw t.b.v. het CBW- programma goedkoper is, hebben wethouders Sombroek en Koning een locatieonderzoek geïnitieerd, waarbij snelheid en continuïteit van het planvormingsproces een belangrijke wegingsfactor vormden. Het risico op vertraging moest zo veel mogelijk worden voorkomen.
Uit 7 potentiele locaties, waaronder de locatie van de voormalige Blokwhere en 6 locaties in de Broeckgouw, is uiteindelijk gekozen voor de locatie in de Broeckgouw waar de turnhal van de STEV was voorzien (locatie 4 op onderstaande tekening).

De STEV wordt in de huidige plannen verplaatst naar de entree van de Broeckgouw (locatie 1 op onderstaande tekening).

[caption id="" align="alignnone" width="380"] Locatie 1 ter plaatse van de entree van de Broeckgouw[/caption]

De belangrijkste reden om het CBW op de plek van de zoeklocatie STEV te zetten en de STEV te verplaatsen naar de entree van de Broeckgouw heeft te maken met de geurhindercirkel van de nabijgelegen palingrokerij, die belemmerend werkt voor functies met een permanente verblijfsruimte, zoals de kinderopvangplekken van het CBW. De viswagens worden elders op dezelfde locatie (die groter wordt gemaakt) verplaatst en krijgen daar een nieuwe plek. Een positief neveneffect hierbij was dat hierdoor ook de mogelijkheid werd gecreëerd om een locatie voor de lang gewenste bouwspeelplaats in de planvorming mee te nemen (zie het schetsontwerp hieronder van de 3 bijeen gebrachte functies).

Dit schetsontwerp wordt hierna de planuitbreiding genoemd. Wij wijzen u erop dat in deze de besluitvorming heeft plaatsgevonden door de Stuurgroep de Broeckgouw en dat door het college van B&W nog nadere besluitvorming dient plaats te vinden.

In de afgelopen periode zijn de betrokken partijen (de Vooruitgang, STEV en het CBW) over het e.e.a. geïnformeerd. De projectorganisatie is verder versterkt met een projectcontroller en jurist van de afdeling algemeen juridische zaken opdat te allen tijde het planvormingsproces juridisch, financieel en administratief geborgd is.

Periode medio oktober 2016 tot en met februari 2017

De projectorganisatie is thans doende om in overleg met het CBW een programma van eisen voor de nieuwbouw op te stellen. In het programma van eisen worden het aantal m2, de plattegrond, de gebouwtypologie en het terreinoppervlak bepaald. Ook trachten wij in overleg zo snel mogelijk een schetsontwerp van het gebouw en de installaties te produceren opdat de bouwkosten nauwkeuriger kunnen worden geraamd, waardoor met meer zekerheid kan worden geraamd hoeveel goedkoper nieuwbouw is ten opzichte van verbouw.

Tegelijkertijd zijn wij doende om de ruimtelijke-, financiële- en juridische consequenties van de planuitbreiding af te ronden.

Het voorstel van de onderbouwing van het financiële kostenvergelijk (ver-en-nieuwbouw CBW) en de planuitbreiding wordt naar verwachting in december door het college van B&W vastgesteld en zal naar verwachting in januari of februari 2017 aan uw raad ter vaststelling worden voorgelegd. In dat voorstel zal ook om een gemotiveerd en aanvullend planvoorbereidingskrediet worden verzocht om het planvormingsproces tot aan de start uitvoering te kunnen begeleiden. Na een positief raadbesluit kunnen de voorbereidingen voor het bestemmingsplan voor de verplaatsing van de STEV, viswagens en de realisatie van de bouwspeelplaats in gang worden gezet en kan gestart worden met de uitwerking van de gebouwontwerpen ten behoeve van de STEV en het CBW. Een kwartaal voor de start uitvoering komen wij bij uw raad terug met een voorstel om het uitvoeringskrediet ten behoeve van de bouwkosten ter beschikking te stellen.

Periode maart 2017 tot en met medio 2018

In deze periode zullen wij starten met de contractonderhandelingen met de betrokken partijen. Met de Vooruitgang zal een (ver)koopcontract worden gesloten en met de STEV en het CBW dient een huurcontract te worden gesloten. Het bestemmingsplan ten behoeve van de herontwikkeling van de Maria Gorettilocatie en het bestemmingsplan ten behoeve van de verplaatsing van de STEV c.a. zal – op basis van de huidige planning – in januari 2018 respectievelijk juli 2018 ter vaststelling aan uw raad kunnen worden aangeboden. In de eerste helft van 2018 kunnen de gebouwontwerpen van de woningen (herontwikkeling Maria Gorettilocatie) en de nieuwe gebouwen van het CBW de STEV worden opgeleverd, waarna de aanbesteding voor de bouw van de gebouwen ten behoeve van de STEV en het CBW in de markt kunnen worden gezet.

Bovenvermelde planning van de producten moet nog worden afgestemd met de Vooruitgang, CBW en STEV en de ambtelijke organisatie en is gebaseerd op een soepel verlopend planvormingsproces zonder al te veel tegenslagen.

Uiteraard zullen wij u regelmatig van de voortgang van het ontwikkelingsproces op de hoogte houden, o.a. door middel van een raadinformatiebrief.

Namens het college van B&W