Het is geen verrassing dat de PvdA het van A tot Z eens is met de jongeren maar geef dan ook aan hoe jullie de bouw van sociale huurwoningen willen financieren.
Volgens onderstaand artikel (bron:Nul20) is er vanuit de corporaties weinig te verwachten.
Gemakkelijk scoren met bovenstaande oproep maar wel doorzichtig.
Van sociale huurwoningen bouwen word je niet rijk. Sterker nog: er moet steeds meer geld bij. De ‘onrendabele top’ groeit in snel tempo tot soms zelfs meer dan een ton per woning. Tot voor kort konden corporaties deze tekorten compenseren met inkomsten uit onder andere verkoop van bestaand bezit, maar dat verdienmodel loopt nu volgens sommige corporaties spaak. De tering moet in ieder geval naar de nering gezet. Het verhaal achter de onrendabels.
Het bouwen van sociale huurwoningen is geen rendabele activiteit. Tot begin jaren negentig was dat geen probleem. Het rijk was verantwoordelijk voor de ‘volkshuisvesting’ en betaalde linksom of rechtsom via bouwsubsidies de rekening. Het bestrijden van de woningnood was vanaf de oorlog een politieke prioriteit. Tot 1990 ging jaarlijks ruim zeven procent van de rijksbegroting naar volkshuisvesting. Maar het rijk wilde onder deze financiële molensteen uit. Enneüs Heerma, oud-wethouder van Amsterdam, startte begin jaren negentig de terugtrekkende beweging van de overheid met de zogeheten ‘bruteringsoperatie’. In het kielzog daarvan verdwenen de bouwsubsidies.
Het onrendabel - grafiek
Om de woningproductie op gang te houden kwam er een overgangsregeling: het Besluit Woninggebonden Subsidies (BWS). In de eerste fase daarvan (1992-94) konden corporaties aanspraak maken op langjarige exploitatiesubsidies. Vanaf 1995 werden deze subsidies vervangen door – beperkte - stimuleringsbijdragen, in de praktijk maximaal circa 13.000 euro per woning. Eind 1998 kwam ook daar een einde aan. Sindsdien draagt het rijk alleen nog via projectsteun – zoals de ISV-gelden – bij aan de woningproductie.
De brutering pakte goed uit voor de corporaties dankzij de lage rentestanden in de jaren negentig. Omdat het ook met de vastgoedprijzen crescendo ging, raakten veel corporaties financieel in goeden doen. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) becijferde dat de Nederlandse corporaties in 2000 een vermogensovermaat hadden van 10 miljard euro. De vermogens waren alleen ongelijk verdeeld; rijke corporaties beheerden veel minder woningen dan arme. Een aanzwellend koor van politici bekritiseerde de corporatiesector: die moest eens wat minder prioriteit geven aan zijn financiële welbevinden en wat meer aan maatschappelijke taken.
De corporaties moesten kortom meer bouwen. En dat deden ze, zeker in de regio Amsterdam, waar ze het merendeel van de productie voor hun rekening nemen; in het crisisjaar 2009 zelfs meer dan negentig procent! Corporaties financieren de onrendabele sociale huurwoningproductie met de bouw van koopwoningen en commercieel vastgoed, de verhuur van vrijesector-huurwoningen en – vooral - de verkoop van bestaande huurwoningen. De gemeente ondersteunt de productie met subsidies en korting op de grondprijs. Maar ook daar lijkt in Amsterdam een einde aan te komen. Wethouder Van Poelgeest wil althans de corporaties voor sociale woningbouw een meer marktconforme grondprijs in rekening te brengen en het Stimuleringsfonds opheffen.
Oplopende tekorten
De corporaties moeten dus steeds meer uit eigen zak de productie van sociale huurwoningen financieren. Logisch zou u zeggen. Daar zijn ze voor. Maar ergens ligt een grens aan hun financiële mogelijkheden en die komt door opeenvolgende ontwikkelingen steeds dichterbij. Zo zijn de bedrijfslasten van corporaties dit decennium enorm gestegen, moeten ze voortaan vennootschapsbelasting betalen en dalen de inkomsten uit nieuwbouw van koopwoningen en van verkoop van bestaand bezit. Daarnaast stijgt de onrendabele top op de bouw van sociale huurwoningen in rap tempo. Sterker nog. Als we afgaan op gegevens van Amsterdamse corporaties groeit dit zogeheten onrendabel exponentieel. Ging het medio jaren negentig nog om enkele duizenden euro’s, inmiddels worden door bestuurders van Stadgenoot al astronomische bedragen genoemd van boven de 120.000 euro.
