10 appartementen op locatie Noordeinde 80-86 in Monnickendam (voorheen Garage Steur)

Informatie aan gemeenteraad Waterland:

Kennisnemen van ons besluit ten aanzien van het verzoek om vooroverleg voor de ontwikkeling van 10 appartementen op het perceel Noordeinde 80-86 in Monnickendam.

Inleiding

Door de eigenaar van het perceel Noordeinde 80-86 in Monnickendam is een verzoek om vooroverleg ingediend voor de ontwikkeling van 12 appartementen. Dit plan is in een openbare bijeenkomst gepresen-teerd aan de omgeving. Tijdens en na deze bijeenkomst is gebleken dat er weerstand tegen het plan was in de omgeving. Het plan is voorgelegd aan de Monumenten- en Welstandscommissie Waterland en het ste-denbouwkundig bureau waarmee wij een raamcontract hebben. Beide adviseurs waren van-mening dat het plan niet passend in het straatbeeld was.

De eigenaar heeft een aangepast plan ingediend (bijlage 1), rekening houdend met de gegeven adviezen. In dit plan is het woningbouwprogramma ingekrompen en de bouwmassa verkleind. Het plan voorziet nu in de ontwikkeling van 10 appartementen.

Ons besluit

Ons besluit luidt als volgt:

1. Aan de ontwikkeling van 10 appartementen op de locatie Noordeinde 80-86 in Monnickendam medewerking te verlenen.


2. De samenwerking aan te gaan met de ontwikkelaar om te komen tot ontwikkeling van deze locatie.


3. Voor dit project het Stappenplan Majeure Projecten van toepassing te verklaren.

De overwegingen De overwegingen bij ons besluit luiden als volgt:

Het initiatief kan voldoen aan de Omgevingsvisie Waterland 2030

In de omgevingsvisie Waterland 2030 is een proceswijzer opgenomen voor nieuwe initiatieven binnen de gemeente Waterland. Ilet initiatief kan voldoen aan Het Nieuwe Waterlands Peil en de vijf kernprincipes. Bij de verdere uitwerking dienen de overige stappen uit de proceswijzer van de Omgevingsvisie te worden doorlopen en onderdeel te zijn van de planontwikkeling. Voor het verkrijgen van maatschappelijk draagvlak hebben twee bijeenkomsten plaatsgevonden met omwonenden. Uit de laatste bijeenkomst blijkt dat men over het algemeen blij is met het aangepaste plan en het feit dat de huidige bebouwing wordt ontwikkeld tot woningbouw.

Het initiatief kan voldoen aan provinciaal ruimtelijk beleid

De planlocatie kan worden aangemerkt als bestaand stedelijk gebied, zoals bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, onder h van het Besluit ruimtelijke ordening. Daarnaast kan het plan voldoen aan de behoefte aan extra woningen binnen het gebied MRA regio ZaWa, waarover regionale afspraken zijn gemaakt. Om deze redenen kan het plan voldoen aan provinciaal beleid conform de Provinciale Ruimtelijke Verordening.

Het plan levert een bijdrage aan de behoefte om extra woningen te realiseren.

Er is behoefte aan extra woningen in alle woningmarktsegmenten (Woonvisie Waterland 2020). Dit blijkt ook uit verschillende onderzoeken en regionale afspraken (zoals de MRA woonagenda). Deze locatie is nog niet opgenomen in het Regionaal Actieprogramma Wonen 2016-2020 (RAP) en moet dus nog regionaal worden afgestemd. Het plan wordt meegenomen in de eerstvolgende regionale afstemming voor woonruimte. Daarnaast wordt het plan ingebracht in de ruimtelijke regionale afstemming. Gelet op de aard, schaal, woning categorieën en doelgroepen van het project, verwachten wij daarbij geen problemen.

Beschermingswaarde van beschermd stadsgedicht blijft behouden.

De binnenstad van Monnickendam is een beschermd stadsgezicht. Om deze reden is het plan meerdere malen besproken in de Monumenten en Welstandscommissie. De commissie heeft zijn waardering uitgesproken voor het plan en is akkoord gegaan met het plan.

Het plan is stedenbouwkundig verantwoord in het straatbeeld.

Het plan is voorgelegd aan het stedenbouwkundig bureau waarmee wij een raamcontract hebben. lij zijn van mening dat het plan passend is in het straatbeeld.

Er wordt voldaan aan het gewenste woningprogramma uit het coalitieakkoord.

Het is gebruikelijk dat woningbouwontwikkelingen een gemengd programma hebben. Wij hante-ren doorgaans 30% sociaal, 10% sociaal plus en 60% vrije sector e.e.a. zoals vastgelegd in het coalitieakkoord. Hierbij is het wenselijk dat de 30% sociaal onder gebracht wordt bij een corpora-tie. De eigenaar heeft het plan voorgelegd aan de corporaties die mogen ontwikkelen in onze gemeente. Eén van de corporaties heeft te kennen gegeven geen interesse te hebben. De andere corporatie heeft aangegeven wel interesse te hebben in het plan. Dit houdt in dat de corporatie vier van de tien appartementen afneemt van de eigenaar. De verdeling van het woningbouwpro-gramma wordt daarmee 40% sociaal en 60% vrije sector. Gezien het feit dat de vier appartemen-ten zich in één blok bevinden en dit een uitdrukkelijk eis van de corporaties is, is dit wenselijk voor deze ontwikkeling.

Het plan moet voldoen aan de parkeernormen volgens de CROW.

Het principeplan is getoetst aan ons Beleid Parkeerbehoefte, laad- en losruimte en het plan kan daaraan voldoen. Er wordt volledig geparkeerd op eigen terrein.

Het plan voldoet aan de wet- en regelgeving ten aanijen van stikstofdepositie.

Als gevolg van de uitspraak van de Raad van State met betrekking tot stikstofdepositie vraagt dit onderwerp om extra aandacht. Voor het plan is een berekening opgesteld. De conclusie hiervan is dat het plan past binnen de wet- en regelgeving die hiervoor geld.

Het initiatief biedt voldoende basis om een exploitatieovereenkomst aan te gaan met de eigenaar/ ontwikkelaar.

Het plan kan voorzien in een behoefte in Monnickendam en biedt voldoende basis om de samenwerking aan te gaan via het sluiten van een exploitatieovereenkomst.

Voor alle projecten op het Woningbouwprogramma (WBP) geldt dat het Stappenplan Majeure Projecten van toepassing is.

Indien de samenwerking voor dit project wordt aangegaan, wordt de locatie op het WBP ge-plaatst. Voor alle locaties op het WBP geldt dat het Stappenplan Majeure Projecten van toepassing is

De eigenaar heeft ingestemd met ons standaardvoorwaarden bij woningbouwontwikkeling.

Naast de hierboven genoemde randvoorwaarden werken we met een standaard pakket aan voorwaarden bij woningbouwontwikkelingen. Het gaat dan o.a. om de afdekking van planschaderisi-co, betaling van de exploitatiebijdrage (kostenverhaal), de wijze van woningtoewijzing e.d. Een overzicht van de voorwaarden treft u in bijlage 2. De eigenaar heeft reeds ingestemd met deze voorwaarden.

Voor het plan is een verkorte ruimte ruimtelijke onderbouwing opgesteld

Het plan bevind zich in de fase van een vooroverleg. Hierbij is zoals gebruikelijk getoetst aan de hand van een verkorte ruimtelijke onderbouwing die is opgesteld door de eigenaar. Aan de hand van de toetsing verwachten wij op dit moment geen belemmeringen. Echter bij uitwerking van het plan kunnen aspecten aan de orde komen die dit inzicht kunnen veranderen. Vooralsnog verwachten wij dat niet.

Vervolgproces

Indien u op voorhand wensen en of bedenkingen op dit plan heeft (of op onze aanvullende voorwaarden), verzoeken wij u deze bekend te maken door dit verzoek te agenderen voor de raadsvergadering van februa-ri 2020. Als u van deze mogelijkheid geen gebruik maakt, dan informeren wij de aanvrager dat wij bereid zijn om — onder voorwaarden - medewerking te verlenen aan het plan en te zijner tijd een concept ruimtelijk plan aan de gemeenteraad zullen voorleggen.

[gallery type="slideshow" link="file" size="full" columns="1" ids="268722,268721,268720,268719,268718,268717,268716,268715,268714,268713,268712"]