Provincie NH: "Betere ruimtelijke kwaliteit en regionale afstemming nodig voor Hotel Kom A7"

Op 21 mei 2021 ontvingen wij uw kennisgeving dat het ontwerp­ bestemmingsplan 'Purmerend - Hotel Kom A7' vanaf 14 mei voor 6 weken ter inzage is gelegd, met de mededeling dat binnen deze termijn zienswijzen kenbaar kunnen worden gemaakt.

Gelet op de provinciale belangen zoals die zijn vas tgelegd in de Omgevingsvisie NH20SO en verankerd in de Omgevingsverordening Noord-Holland 2020 (hierna: OV NH2020) en de Omgevingsregeling Noord-Holland 2020 (hierna: OR NH2020) dienen wij de in deze brief opgenomen zienswijze tegen dit plan in.

Planinhoud

Het ontwerp-bestemmingsplan Purmerend - Hotel Kom A7 maakt een hotel met 140 hotelkamers en bijbehorende bedrijfswoning planologisch mogelijk in het Beusebos. In het pand is ruimte gereserveerd voor onder andere congressen, vergaderingen en Leisure activiteiten. Het hotel heeft een tootprint van 4.500 m2 en bevat daarnaast een toren van 69 meter hoog. Het totale oppervlakte van het projectgebied is 2,3 hectare waarbinnen ook het parkeren wordt opgelost.

Vooroverleg

In het kader van het vooroverleg ex artikel 3.1.1 Besluit rui mtelijke ordening hebben wij opmerkingen gemaakt over dit plan. Wij hadden naar aanleiding van het advies van de Adviescommissie Ruimtelijke Kwaliteit (ARO) u geadviseerd een alternatief plan te laten maken rekening houdend met het ARO advies. Wij hebben geconsttateerd dat bij het ontwerp-bestemmingsplan deze opmerkingen onvoldoende zijn verwerkt.

Zienswijze

Bij het ontwerp-bestemmingsplan zijn provinciale belangen in het geding. Het plan voldoet niet aan artikel 6.3 (Nieuwe stedelijke ontwikkelingen) en artikel 6.59 (Ruimtelijke kwaliteitseis ingeval van een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling in het landelijk gebied). Ook is in het kader van een goede ruimtelijke ordening onvoldoende rekening gehouden met de nabijheid van UNESCO werelderfgoederen. Tot slot menen wij dat onvoldoende onderzoek is gedaan naar de gevolgen van het plan voor de soortenbescherming op grond van de Wet natuurbescherming.

Het plan is niet op de juiste manier regionaal afgestemd. Uit artikel 6.3 OV NH2020 in samenhang met artikel 2.15 van de OR NH2020 volgt dat de regionale afspraken als bedoeld in artikel 6.3 van de OV NH2020 ten aanzien van overige nieuwe stedelijke ontwikkelingen zoals verblijfsrecreatie, kunnen worden beperkt tot werkafspraken over de wijze van afstemming bij dit soort voorzieningen. Die werkafspraken binnen de MRA zijn vastgelegd in het document 'MRA ontwikkelkader verblijfsaccommodaties '.

Hierin staat vermeld dat er een ontwikkelkader moet zijn voor verblijfsaccommodaties met meer dan 50 slaapplaatsen die niet in het bestemmingsplan passen. Het ontwikkelkader kan gebruikt worden om te bepalen of een initiatief al dan niet waarde toevoegt aan de omgeving en de bestaande markt en zo aansluit bij de toeristische spreidingsdoelstellingen van de MRA. Daarnaast is het gebruikelijk om advies te vragen aan het MRA expertteam verblijfsaccommodaties. Dit is een hulpmiddel om afwegingen te maken in het kader van het ontwikkeltraject.

Deze afspraken zijn ten behoeve van dit ontwerp-bestemmingsplan niet gevolgd. Er zijn twee momenten waarop afstemming dient plaats te vinden, namelijk bij een vooraanvraag en bij de daadwerkelijke aanvraag voor de omgevingsvergunning (of de wijziging van een bestemmingsplan). Tijdens de vooraanvraag was de nieuwe werkwijze (regionale afstemming met ontwikkelkader & expertteam) nog niet van toepassing en was bestuurlijke afstemming binnen de regio voldoende. Maar ook in de  fase bij het ontwerp-bestemmingsplan zou regionaal afstemming plaats moeten vinden.In deze fase van het plan was de 'nieuwe werkwijze' wel van kracht en moet er een ontwikkelkader en een expertteam ingezet worden. Wij adviseren dit alsnog te doen.

Landelijk gebied

In het plan wordt ten onrechte (bewust) voorbij gegaan aan het feit dat de planlocatie is gelegen in het werkingsgebied landelijk gebied van de OV NH2020. Daarmee wordt eveneens ten onrechte voorbij gegaan aan het feit dat het plan moet voldoen aan artikel 6.59 OV NH2020. De Leidraad landschap en cultuurhistorie is dan ook niet op juiste wijze toegepast. Niet is aangetoond dat aan de eisen ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit wordt voldaan.

De planlocatie is gelegen in het werkingsgebied landelijk gebied van de OV NH2020. Dat wordt in de toelichting op het ontwerp-bestemmingsplan ook niet betwist. Wel wordt gesteld dat de aanwijzing als landelijk gebied niet in overeenstemming is met het begrip "bestaand stedelijk gebied" (hierna: BSG) als bedoeld in artikel 1.1.1, lid 1, onder h, van het Besluit ruimtelijke ordening en deze aanwijzing daarom buiten beschouwing wordt gelaten. Wij volgen deze redenering niet.

De totstandkoming van het werkingsgebied landelijk gebied en de redenen daarvoor zijn, mede aan de hand van de zienswijze van de gemeente Purmerend, uitgebreid aan de orde gekomen in de Nota van beantwoording Omgevingsverordening NH2020.

Met het werkingsgebied landelijk gebied geven wij duidelijkheid over waar onze, vanuit provinciaal belang gestelde, regels waaronder die voor verstedelijking, landschappelijke inpassing en zonne·energie van toepassing zijn. Het werkingsgebied gaat uit van onze afweging van de waarde van onderdelen voor het landelijk gebied en de impact van ontwikkelingen op het omringende landschap. Om die reden is de begrenzing een andere dan de invulling die op basis van jurisprudentie
over BSG is ontstaan. Met andere woorden: het werkingsgebied landelijk gebied is niet de contramal van BSG.

De gronden ten noorden en ten westen van de Al vallen binnen het werkingsgebied landelijk gebied, omdat deze buiten de A? en buiten de bebouwingsgrens van Purmerend zijn gelegen. Het betreft gedeeltelijk een open en groen, landelijk gebied dat historisch gezien onderdeel uitmaakt van Polder Purmerland. Op een ander gedeelte van de gronden bevindt zich het Beusebos. Vanwege de landschappelijke waarden merken wij ook dit bos aan als landelijk gebied. Dat er in het gebied losse stedelijke functies zijn gelegen of mogelijk zijn, zoals dat op verschillende andere locaties binnen het werkingsgebied landelijk gebied ook het geval is, maakt dat niet anders.

In de Nota van beantwoording Omgevingsverordening NH2020 is uitdrukkelijk aangegeven dat het in de praktijk kan voorkomen dat een locatie of gebied onder de werkingssfeer van het provinciale landelijk gebied valt en volgens de definitiebepaling uit het Besluit ruimtelijke ordening en de daarbij behorende jurisprudentie ook als BSG wordt aangemerkt. Voor deze locaties gelden vanaf de inwerkingtreding van de OV 2020 andere regels dan voorheen. Wij vinden dat een aanvaardbare keuze, omdat het onderscheid tussen stedelijk en landelijk gebied ten aanzien van het provinciaal belang breder is dan alleen vanuit ladderoverwegingen.

Van belang is tot slot dat de aanwijzing van deze locatie als landelijk gebied niet betekent dat hier een nieuwe stedelijke ontwikkeling, zoals een hotel, per definitie niet is toegestaan. Als aannemelijk wordt gemaakt dat aan de ruimtelijke kwaliteitseisen (art. 6.59 OV NH2020) wordt voldaan, bestaat die mogelijkheid. Dat is in het voorliggende ontwerp-bestemmingsplan echter niet gedaan.

Ruimtelijke kwaliteit

Er is onvoldoende rekening gehouden met de ambities en ontwikkelprincipes van het ensemble Wormerland en Oostzaan en de toepasselijke provinciale structuren (artikel 6.59, lid 2, onder a). Daarnaast zijn de kansen en ontstaansgeschiedenis (en kernwaarden) onvoldoende betrokken bij het geheel (artikel 6.59, lid 2 , onder b).

Aan het einde van hoofdstuk 4 van de toelichting op het ontwerp· bestemmingsplan wordt ingegaan op de ambities waarmee rekening gehouden moet worden bij nieuwe ontwikkelingen volgens de leidraad landschap en cultuurhistorie. De ambitie is om ruimtelijke ontwikkelingen:

• a. te laten bijdragen aan het zichtbaar en herkenbaar houden van de landschappelijke karakteristiek


• b. bij te laten dragen aan het versterken van (de beleving van) openheid


• c. helder te positioneren ten opzichte van de ruimtelijke dragers

In de toelichting op het ontwerp-bestemmingsplan wordt op punt a de nadruk gelegd op het feit dat het veenweidelandschap op de plek van het bos verdwenen is en dat het hotel daar geen invloed op heeft. Volgens de ARO heeft het hotel echter juist een negatieve impact op de kwaliteit van het bos en de omgeving. Er wordt daarnaast niet ingegaan op de invloed op de Unesco werelderfgoederen Stelling van Amsterdam en de Beemster. De ARO heeft gevraagd om een advies te vragen bij
RCE en via RCE bij UNESCO in Parijs. Dit is nog niet gedaan. Het verzoek is dit alsnog te doen.

Als onderbouwing van punt b wordt de nadruk gelegd op het zichtbaar zijn van het open landschap vanaf de toren. Dit wordt gezien volgens de toelichting als een bijdrage aan de kwaliteit van het landschap. Die redenering volgen wij niet. De ontwikkeling heeft juist een negatieve impact op de beleving van het nabijgelegen open
landschap/natura2000 gebied Wormer·en Jisperveld. Dit wordt benadrukt door de ARO. De ARO is van mening dat hoogbouw niet het middel is om Purmerend ruimtelijk te positioneren.

Punt c gaat over ruimtelijke dragers. In de leidraad gaat het daarbij over ruimtelijke lineaire elementen in het landschap. Dit kan eventueel worden opgeschaald naar de verstedelijkingsstructuur. De invulling van de visuele aanwezigheid van Purmerend met hoogbouw in deze structuur is niet gewenst.

Unesco werelderfgoed

Hoewel de planlocatie niet is gelegen in het werkingsgebied Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, moet vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening rekening worden gehouden met het feit dat de ontwikkelingen die het plan mogelijk maakt zijn gelegen in de nabijheid van een UNESCO werelderfgoed. Dat is in het ontwerp-bestemmingsplan onvoldoende gedaan. Vanwege de hoogte en daarmee de gevolgen van het plan op de nabijgelegen UNESCO werelderfgoederen heeft de ARO geadviseerd om een advies in te winnen bij de RCE en via RCE bij UNESCO in Parijs. Dat is nog niet gedaan.

Soortenbescherming Wnb

In het ontwerp-bestemmingsplan is te lezen dat er voor zowel het beschadigen/vernielen van een nest van de buizerd als het aantasten van essentieel leefgebied van de boommarter een ontheffing van de Wnb voor soorten wordt aangevraagd bij de omgevingsdienst NHN. Er leven echter mogelijk nog meer dieren in het Beusebos zoals ook in het ecologisch onderzoek uit 2020 te lezen is.

Graag zouden wij zien dat hier nog verder onderzoek naar gedaan wordt zodat de natuurwaarden gewaarborgd worden. Hiervoor kan afstemming gezocht worden met de omgevingsdienst Noord·Holland Noord.

Conclusie

Gelet op het voorgaande brengen wij zienswijzen naar voren omtrent het ontwerp-bestemmingsplan 'Purmerend- Hotel Kom A7'. omdat het plan in strijd is met artikel 6. 3 en 6.59 van de verordening en het plan niet getuigt van een goede ruimtelijke ordening in verband met de nabijheid van UNESCO werelderfgoed. Wij verzoeken u een aangepast plan voor te leggen met een goede ruimtelijke kwaliteit en juiste regionale afstemming.

Indien het vastgestelde bestemmingsplan niet in overeenstemming is met de verordening, dan zullen wij een reactieve aanwijzing of beroep overwegen. Om dit tijdig te kunnen beoordelen ontvangen wij graag de door burgemeester en wethouders vastgestelde Nota van Antwoord. Dat geldt ook voor het voorstel omtrent vaststelling van dit plan aan de gemeenteraad.

Hoogachtend,
Gedeputeerde Staten van Noord-Holland