Volendam|80 werkt aan de toekomst, deel 13
Volendam|80 werkt aan de toekomst, deel 13
(Betoog Nico Karhof tijdens raadsplein 21 augustus 2008)
Geachte leden van de Raad,
Er is de laatste weken een hoop te doen geweest over het project Gouwwijk. Zo konden we via de lokale kranten en via de e-mail opnieuw kennis maken met de werkgroep ‘jonge starters’. Mede gezien alle veelal als feiten naar voren gebrachte veronderstellingen over de positie van verschillende personen en partijen in dit dossier is het goed allereerst stil te staan bij het project zelf.
Vanaf september 2006 heeft wethouder Kes eerst met oud-wethouder Bond en later met wethouder Karregat aan dit project gewerkt. Het ging daarbij om vier belangrijke ruimtelijke ontwikkelingen in onze gemeente, vanuit de wens om op een zo kort mogelijk termijn weer betaalbare nieuwbouwwoningen te realiseren. Teneinde die wens te kunnen uitvoeren moesten de appartementen van de Vooruitgang echter naar de overkant worden verplaatst en moest de handbal akkoord gaan met een verhuizing. Met beide partijen kon overeenstemming worden bereikt, waardoor uiteindelijk zelfs 21 extra appartementen kunnen worden gerealiseerd. Mede in verband met de vraag naar extra zaalruimte door zowel de SKOV als diverse sportverenigingen werd het zelfs mogelijk om een tweede hal aan de Opperdam vast te bouwen, waardoor de handbal genoegen kon nemen met één nieuw handbalveld daarnaast. Hierdoor is het uiteindelijk mogelijk geworden een prachtige wijk van 57 woningen op de vrij te komen gronden te realiseren. Voorzitter, alleen al het feit dat we vanavond al een definitief besluit kunnen nemen over de vaststelling van de grond- en opstalexploitatie van deze 57 kwalitatief prima woningen die bepalend is voor de Vrij Op Naam prijzen van de woningen.
Voorzitter, alleen al het simpele feit dat we ondanks de problematiek van dit project, de besluitvorming vanavond kunnen afronden is een prestatie van formaat van de laatste colleges en wethouder Kes in het bijzonder.
Het college kwam voor het eerst in maart 2007 met een verzoek om een krediet om door te mogen gaan met de ontwikkeling. Het project werd tevens gezien als een pilotproject om te kunnen beoordelen hoe het zou gaan als de gemeente zelf als projectontwikkelaar optreedt. Het krediet betrof destijds een bedrag van 6,1 miljoen euro voor de grondexploitatie, waarbij uitgegaan werd van een gemiddelde Vrij Op Naam-prijs van € 310.000,00 en een grondprijs van gemiddeld 100.000,00. De Raad gaf destijds unaniem een akkoord om door te gaan met de ontwikkelingen, ondanks de voor nieuwbouwbegrippen relatief hoge prijzen. Na de zomer 2007 kwam het college met een tussenstand. Op verzoek van de Raad was gezocht naar mogelijke bezuinigingen die in de nieuwe berekeningen waren doorgevoerd. Daarnaast is toen, waarschijnlijk voor het eerst in de gemeentelijke nieuwbouw historie de berekende winst tot nihil teruggebracht, teneinde zo laag mogelijke woningprijzen te kunnen realiseren. De exploitatie was terug gebracht tot een bedrag van circa 5,6 miljoen euro, waardoor de gemiddelde grondprijs was gezakt tot een bedrag van circa € 91.000 en de gemiddelde Vrij Op Naam-prijs tot een bedrag van € 297.000. Ook toen stemde de Raad in om door te gaan met de ontwikkeling.
Nadat het plan verder onder leiding van wethouder Kes is uitgewerkt in de periode van september 2007 tot en met december 2007, is de Europese aanbesteding van de bouw en infrastructuur opgestart. Ondanks de scepsis van verschillende partijen vooraf bleek dat goed uit te pakken. Immers zowel in de kosten van de grondexploitatie als in de kosten van de opstalexploitatie zijn daarin bezuinigingen behaald.
Na de onderhandelingen met de aannemers en na het sluiten van de contracten, stelde het college van burgemeester en wethouders de Vrij Op Naam-prijzen vast. Dat kwam uit op een gemiddelde Vrij Op Naam-prijs van € 289.000. Deze prijzen zijn tijdens de bouwbeurs op 25 juni jl. meegedeeld aan de starters en daags daarvoor via een brief aan de raadsleden. Het college heeft daarmee toen binnen de door de Raad gestelde kaders gehandeld.
Voorzitter, In de afgelopen maanden hebben wij twaalf artikelen in de nivo gepubliceerd, waarin wij uiteen hebben gezet hoe wij als VDl80 en binnen de coalitie aan de slag zijn om ondermeer diverse bouwprojecten van de grond te krijgen. In de wetenschap dat de Raad in haar laatste overleg in 2007 over de Gouwwijk het college had opgeroepen om een eventueel vrij te vallen deel van de voorziening voor de Zuidpolder zo mogelijk aan te wenden voor het in te richten sportfonds om daarmee de prijzen van de Gouwwijk woningen nog meer te kunnen verlagen, hebben wij ook begin juni aan wethouder Kes gevraagd om alvast te anticiperen op een mogelijke positieve uitspraak van de RvS omtrent het beroep van de Stichting Ook Vogels hebben Bouwdrift e.a. en te bezien wat een positieve uitspraak zou kunnen betekenen. Toen speelde namelijk de vaststelling van de prijzen al en wij vonden het onverteerbaar voor de potentiële kopers van de Gouwwijk, wanneer de uitspraak van de RvS korte tijd na de vaststelling van de prijzen zou komen, waarmee er geen mogelijkheid meer zou zijn om dat raadsverzoek in te willigen.
Toch nog onverwacht kwam die uitspraak plotseling op 3 juli jl. binnen. Dit was voor het college aanleiding om met een nieuw voorstel te komen, zoals eind 2007 ook door wethouder Kes was toegezegd. In het thans voorliggende voorstel stelt het college voor om de getroffen voorziening met 25% te verlagen. Dit voorstel steunen wij.
In het voorstel wordt uitgegaan van een bijdrage aan “bovenwijkse voorzieningen” van € 10.000 per woning, zijnde € 570.000. Navraag bij het college heeft ons geleerd dat het college hiermee voorstelt aan de Raad om dit door te trekken naar de Zuidpolder. Met de gelden voor “bovenwijkse voorzieningen” ontstaat dan ruimte om de diverse nog te treffen infrastructurele maatregelen en eventuele andere voorzieningen in de betreffende wijk en overige gebieden in onze gemeente, te kunnen realiseren. De bijdrage van € 570.000 blijkt uit het nemen van een verlies van € 1.030.000 op de exploitatie. Dit heeft geresulteerd in een prijsverlaging van € 18.000 incl. BTW op de Vrij Op Naam-prijzen. Het betekent een gemiddelde grondprijs van circa € 71.000, excl. BTW. Dit betekent dus een enorme verlaging op de grondprijs ten opzichte van hetgeen het vorig jaar nog was.
Voorzitter, in het kader van onze controlerende taak, zijn wij diep in de materie gedoken. Dat hebben wij immers aan de starters toegezegd. Op basis van onze beoordeling steunen wij het voorstel van het college om per woning € 10.000 aan “bovenwijkse voorzieningen” in rekening te brengen. Gelet op het feit dat het bij de Gouwwijk om 57 rijwoningen gaat, kan dat in dit gebied voor elke woning om eenzelfde bedrag gaan. Bij de Zuidpolder zal hierin wellicht wat meer gedifferentieerd moeten worden omdat het in de bedoeling ligt hier ook kleinere goedkopere woningen te realiseren.
Rest nog de vraag wat precies wordt aangemerkt als “bovenwijkse voorziening” en wat bij de exploitatie van het te ontwikkelen gebied zelf hoort. Wij hebben getracht deze afweging zo zuiver mogelijk te maken, waarbij onderscheid dient te worden gemaakt in de “verwervingskosten” en de ontwikkelkosten van de gronden voor het bepalen van de grondprijs. Daar bovenop is een toeslag van € 10.000 voor “bovenwijkse voorzieningen” dan acceptabel. Datzelfde uitgangspunt zou dan ook bij de Zuidpolder kunnen worden toegepast, hetgeen de duidelijkheid naar de toekomstige bewoners bevordert.
Voorzitter, voor het uitrekenen van de grondprijs hebben wij zelf een exercitie gedaan. Wij gaan daarbij volledig uit van de getallen van het college die voortgevloeid zijn uit de aanbesteding en de werkelijk gerealiseerde kosten zoals opgenomen in de herziening grondexploitatie. Wij hebben onderscheid gemaakt in het gebied Gouwwijk sec en het gebied dat daarbuiten valt, te weten de Harlingenlaan en het parkeerterrein nabij de Seinpaal.
Wij komen dan tot de volgende conclusie.
Om de gronden van de Gouwwijk vrij te krijgen, dienden de handbal en de Vooruitgang verplaatst te worden. Kosten die daarvoor moesten worden gemaakt, zijn de zogenaamde “verwervingskosten”. Die kosten zijn opgenomen in de herziening grondexploitatie. Wij vinden dat daar, als onderdeel van de verhuiskosten van de handbal, de kosten van de aanleg van het nieuwe handbalbuitenveld naast de Opperdam moeten worden bijgeteld. Het gaat daarbij om een bedrag van € 125.000, hetgeen wij hebben nagevraagd bij wethouder Runderkamp. Dat is een onderdeel van de totale kosten van het project Opperdam II.
Dat handbalbuitenveld heeft immers een directe relatie met het vrijkrijgen van de gronden. Zonder dat buitenveld zou een verhuizing van de handbal immers onmogelijk zijn geweest. Dat is aldus een onderdeel van de verwervingskosten. Het parkeerterrein met bijbehorende kosten is ook nu nog voor ons een moeilijk te plaatsen voorziening. Immers, je kan dat als bovenwijks zien, maar je kan ook zeggen dat het als onderdeel van het totale plangebied Gouwwijk binnen die exploitatieopzet dient te vallen. Nog afgezien van het feit of de bewoners van de Gouwwijk daar straks zelf ook gebruik van gaan maken.
Indien je het ziet als onderdeel van het plangebied Gouwwijk is er geen discussie over de toe te rekenen kosten. Je moet het dekken uit de grondopbrengsten voor de Gouwwijk. Indien je het echter ziet als een “bovenwijkse voorziening” moet het aldus niet worden gedekt uit de grondopbrengsten van de Gouwwijk. Wél vinden wij dan dat de grondopbrengsten van de Vooruitgang daarvoor benut moeten worden, hetgeen immers bij andere projecten van de Vooruitgang ook gebeurt.
Dan komen wij op een op zichzelf simpel rekensommetje. De totale kosten van het parkeerterrein zijn 750.000 euro. Dat moet worden gedekt door de opbrengsten van de grondverkoop aan de Vooruitgang ad 360.000. Daarnaast dienen de verwervingskosten van het gebied Gouwwijk te worden verhoogd met 125.000 euro, zijnde de kosten van het aan te leggen handbalbuitenveld. Per saldo resteert er dan nog een bedrag van 265.000 euro dat niet is gedekt. Wanneer we dat getal delen door de 57 woningen, betekent het uiteindelijk dat de woningen € 4.650 excl. BTW per woning goedkoper worden dan wanneer je het parkeerterrein tot het plangebied zou rekenen.
Voorzitter, Gelet op het feit dat er voor de totstandkoming van de Gouwwijk geen winst is berekend, de constatering dat er geen grondprijs wordt doorberekend voor de voor de Gouwwijk te bebouwen handbalvelden, de veronderstelling dat ook Gouwwijkbewoners gebruik zullen maken van het parkeerterrein en de wetenschap dat hier een voor de gemeente in kwalitatieve zin uniek project wordt gerealiseerd, waarvan de woningen bij gereedkomen al een aanzienlijke meerwaarde vertegenwoordigen, zijn wij ’s voorhands van mening dat deze € 4.600,00 acceptabel is. Hierbij baseren wij ons ook op de inbreng van de andere fracties, waarbij wij de onderbouwing en aangeboden dekking van de ingebrachte prijsverlagingen, zoals uit onze analyse blijkt, volstrekt onvoldoende is.
Voorzitter,
In tegenstelling tot hetgeen uit sommige publicaties blijkt, zijn zowel de gemeenteraad als verschillende colleges zeer intensief met dit project bezig geweest. In verschillende publicaties en in e-mail verkeer zijn schrijvers volgens ons ook te ver gegaan. Goedwillende bestuurders van deze gemeente zijn geschoffeerd en soms bewust in een kwaad daglicht gesteld. Zo zijn er woorden gebruikt als manipulatie, oplichting, misleiding, exorbitant hoge grondprijzen en het met voorbedachten rade bestelen van jonge mensen en hun ouders. Desondanks zijn diezelfde bestuurders ondersteund door verschillende ambtenaren ook de afgelopen weken weer dag in dag uit bezig geweest met de belangen van de toekomstige Gouwwijkbewoners. Dit omdat zij van mening zijn dat de burgers van onze gemeente recht hebben op een actief en rechtvaardig gemeentebestuur. Daarbij dienen de bestuurders echter de belangen af te wegen van alle 30.000 inwoners van onze gemeente en niet van een groep wiens persoonlijke belangen op een bepaald moment aan de orde zijn.
Wij vinden dan ook dat het college dit pilotproject zeer goed heeft doorlopen en adequaat heeft gereageerd op de vele veranderende factoren. Het wordt een prachtige wijk met een hoge kwaliteit. Qua grond- en opstalexploitatie was dit een proefproject. Met betrekking tot de Zuidpolder zullen wij volgende maand beslissingen moeten gaan nemen met betrekking tot de grond- en opstalexploitaties. Daarbij zullen we het vanavond te nemen besluit in acht moeten nemen. Wij zullen dan ook vooraf goed moeten discussiëren over de al dan niet toe te rekenen kosten. Het gaat immers vaak om kleine nuanceringen en interpretaties die voor de individuele koper echter grote gevolgen hebben.
Wij danken het college voor al het gedane werk en wensen nu alvast alle kopers veel geluk toe bij de keuze-avond en hopen op een voortvarende bouw.
Nico karhof, Volendam|80