Gouwwijkbewoners recht op teruggave deel koopprijs woningen?

Het college van burgemeester en wethouders ontvangt al enige tijd signalen uit diverse richtingen dat (een deel van de) bewoners van de Gouwwijk van oordeel zijn dat zij geld terug zouden moeten krijgen van de gemeente. Het zou daarbij gaan om een gedeelte van de VON-prijzen die de eigenaren voor hun woningen hebben betaald.

Korte terugblik
Vanwege de grote vraag naar grondgebonden woningen in de periode 2002-2008 heeft de gemeenteraad in 2007-2008 besloten om de Gouwwijk te gaan ontwikkelen. Daarbij werd gekozen voor een luxe enk omdat mimen de oudste starters aan de beurt weren en zij waarschijnlijk toe waren aan een woning die voor een lange periode geschikt is om in te blijven wonen. Gekozen werd voor een wijk met allure waarvan op voorhand duidelijk was dat het gun goedkope woningen zouden werden. Er moesten immers veel kosten gemaakt warden urn het gebied überhaupt vrij te krijgen ton het te kunnen bebouwen. Zo moest de voormalige flat aan de Harlingenlaan van de Vooruitgang gesloopt worden en aan de overkant herbouwd worden en moest vanwege die verplaatsing het parkeerterrein aldaar opgehoogd worden en de Harlingenlaan die jarenlang niet goed was onderhouden, worden herstelt.

Ook moesten er maatregelen getroffen worden bij de tennisvereniging, moest de handbalvereniging uitgekocht worden (zij hadden een recht van opstal) door middel van een bijdrage aan de nieuwe Opperdam (470.000 euro, uiteindelijk droeg de gemeente 1.030.000 euro bij uit de algemene middelen). Het college heeft destijds aan de gemeenteraad heel duidelijk gemaakt dat inbreilocaties (zuiden dan in een open weiland) meestal meer kusten met zich meebrengen. De Raad besloot unaniem door te gaan met de planontwikkeling.
Uiteindelijk werd de gemiddelde VON-prijs per woning vastgesteld op 271.0011 euro per woning en dat was destijds onder de marktwaarde en werd door de Raad als hele aanvaardbare prijzen bestempeld. De beoogde kwaliteit van de woningen was prima, de behoefte was groot, er kwamen geen bezwaren tal de buurt, de Zuidpolderprocedure was nog altijd niet al gerond (definitieve uitspraak 21 januari 2009), dus het college kun de ontwikkeling gaan uitvoeren. Binnen afzienbare tijd daarna waren alle woningen verkocht Alle kopers hebben de VON -prijzen geaccordeerd door de overeenkomsten te ondertekenen

Gemeente als projectontwikkelaar
Voorheen verkocht de gemeente grond en daarop het een aannemer In de regel een woning bouwen De aannemer contracteerde de architecten, constructeurs, betaalde de bouwleges etc. Om meer de regie in handen te hebben en te houden heeft de Raad besloten om vanaf de Gouwwijk zelf als projectontwikkelaar op te treden. De gemeente kiest dus de architecten, de makelaar, de notaris, de toezichthouder, betaalt de aansluitkosten. de bouwleges etc.

Dat zijn de zogenaamde bijkomende kosten. Daarnaast betaalt de koper de grond min de gemeente. De grondprijs bestaat uit de verwervingskosten (de kosten die de gemeente heeft gemaakt om de gronden in bezit te krijgen c.q. vrij Ie krijgen van rechten als opstalrechten etc.), de bouw- en woonrijp maakkosten, waaronder de infrastructuur in en nabij het gebied zelf, aanleg van water, groen. speeltoestellen, ondergrondse werken, en een post "bovenplanse voorzieningen" (een post waaruit de gemeente andere kosten kun dekken voor bijvoorbeeld infrastructuur die niet direct samenhangt met de wijk zelf), kortom alles wat met de grond te maken heeft. En tenslotte betaalt de koper aan de aannemer de bouwkosten. De meeste kosten zijn voor de gemeente vooraf precies bekend.

Daarbij gaat hel om bijna alle grondkosten en een groot deel van de bijkomende kusten. Voordat de VON-prijzen worden vastgesteld zijn echter nog niet alle partijen gecontracteerd, dus een aantal pusten wordt geraamd. Die werkelijke kusten kunnen later meevallen, maar zeker ook tegenvallen. Dat is dan echter voor rekening en risico van de projectontwikkelaar, in dit geval de gemeente. Het openbaar maken van de betreffende calculaties is gelet op de nog komende offertetrajecten voor de Broeckgouw uiteraard niet in het belang van alle toekomstige kopers.

Verschil prijzen Gouwwijk met Broeckgouw
De totale VON-prijzen van de woningen In de Broeckgouw liggen gemiddeld iets lager dan de woningen in de Gouwwijk. Hoe komt dit?

De grondprijzen in de Broeckgouw zijn ongeveer gelijk aan de relatief dure grond in de Gouwwijk omdat het zand. het water, de verwervingskosten (de gemeente heelt de Broeckgouw al jaren in bezit hetgeen veel rentelasten met zich meebrengt, alsmede de kosten van de jarenlang gevoerde juridische procedures), maar ook twee parkeerplaatsen per woning (minder uitgeefbare grond, meer aanlegkosten), het evenemententerrein, een basisschool etc hebben geleid tot gemiddeld ongeveer gelijke grondkosten als de Gouwwijk.

Daarnaast liggen de bijkomende kosten ook dicht bij elkaar, hoewel de architect van de Gouwwijk wel duurder was en de bouwleges ook hoger waren viunvege liet feit dat dit een percentage van de bouwkosten betreft en nu juist die bouwkosten relatief hoger waren dun in de [Smeekgouw op dit moment het geval is. De bouwkosten voor 57 woningen in de Gouwwijk waren in totaal circa 7,7 miljoen euro, terwijl de bouwkosten van 56 woningen in fase 1A Broeckgouw in totaal circa 5.8 miljoen euro waren. Dat is dus een fors prijsverschil.

Dat komt enerzijds door de wat luxere bouw in de Gouwwijk (gemetselde schoorstenen, verzonken dakgoten, grote dakoverstekken, standaard tuinmuren, standaard erken etc.) en anderzijds ook door de huidige crisis in de bouw. De aanbesteding in de Broeckgouw is lager uitgevallen dan van tevoren bedacht. En juist om de starters, die op dit moment veel moeilijker een hypotheek kunnen krijgen en ook jonger zijn. die er met bij zaten in de Gouwwijk te kunnen bereiken, worden de aanbestedingsvoordelen uit de bouw 1 op 1 doorgegeven aan de toekomstige kopers.

Wat te doen met meevallers en tegenvallers?
Zoals hiervoor uiteengezet kunnen een aantal posten dus meevallen maar ook tegenvallen. In het geval van de Gouwwijk heeft de gemeente een aantal posten scherper ingekocht dan vooraf was berekend.

Dat leidt dan tot een overschot op de exploitatie (waarbij in acht genomen moet worden dat de gemeente wel 1.0311.000 euro heeft bijgedragen aan de Opperdam, hetgeen noodzakelijk was voor de verplaatsing van de handbalvereniging, dus eigenlijk is er nog altijd een groot tekort). Een delegatie van de "Starters-groep Gouwwijk" is van oordeel dat dat geld moet werden teruggegeven aan de kopers van de woningen.

Afgezien van de vraag af dit zomaar kan (zij hebben immers getekend voor de koopprijs, is het dan een subsidie, hoe zit het met BTW, moeten de koopovereenkomsten ontbonden worden?) zou het tol enorme precedentwerking kunnen leiden. In vorige exploitaties heeft de gemeente immers ook geld overgehouden (hebben Middengebiedbewoners nu ook nog recht op teruggave?).

Daarnaast zouden eigenaren van fase 1A Broeckgouw ook kunnen vragen om restitutie als uit die fase mogelijk wat overblijft. Maar wat gebeurt er als we straks in fase 2 een grote tegenvaller krijgen? Wat gebeurt er als er woningen onverkocht blijven? Mag de gemeente dan de tekorten die gaan ontstaan verhalen op degenen die onder de marktprijs hebben kunnen kopen? Of moet de OZB dan omhoog?

Kortom, het gemeentebestuur is van oordeel dat indien de gemeente optreedt als projectontwikkelaar hij niet alleen de beheerder is van mogelijke tegenvallers, maar ook van meevallers zodat daarmee mogelijke tegenvallers in de toekomst kunnen werden opgevangen.

De gemeente is trots op het project Gouwwijk. Het is een prachtige wijk geworden en de eigenaren hebben de woningen onder marktwaarde kunnen kopen. Dat daarvoor grote kosten zijn gemaakt in juist, maar dat was vooraf bekend en dat geldt evenzeer voorde Broeckgouw.

De gemeente hoopt dat de bewonen van de Gouwwijk naar volle tevredenheid in hun woningen wonen of nog gaan wonen en dat alle discussies over de gemeente als projectontwikkelaar nu gesloten zijn. Als een andere partij als projectontwikkelaar had opgetreden waren de VON-prijzen hoe dan ook hoger geweest.
Een projectontwikkelaar berekent immers extra kosten voor Vang en risico en het zal nimmer inzichtelijk worden gemaakt welke bedragen meegevallen zijn or tegengevallen zijn. Omdat een gemeente de eindbedragen nu echter openbaar moet maken vanwege de begrotingssysterruniek, kan het niet zee zijn dat die gelden terugbetaald zouden moeten worden

Mogelijke subsidie vanuit de Provincie
Ook zijn er vragen gerezen over een mogelijke subsidie die de gemeente krijgt voor het project Gouwwijk. Dat betreft een voorlopig toegekende subsidie voor het totale project Gouwwijk. Die subsidie is voorlopig toegekend vanwege het enorme tekort uit liet project Gouwwijk vanwege het feit dat de gemeente zelf 1.030.000 euro heeft betaald aan de nieuwe Opperdam en omdat de zeer noodzakelijke renovatie van de Seinpaal is meegenomen in de subsidieaanvraag.

Of de gelden daadwerkelijk uitgekeerd gaan worden is nog maar de vraag. Het geld is in ieder geval niet bestemd voor de bewoners van de Gouwwijk. Als de subsidie definitief wordt toegekend, zal dat geld ingezet gaan worden voor het tekort van de Opperdam (dat nu uit de algemene middelen is voorgeschoten) en/of voor de renovatie van de Seinpaal (indien dat doorgaat).

Conclusie
Het college van burgemeester en wethouders, tot op heden unaniem gesteund door de Raad, is tevreden over het optreden als projectontwikkelaar. Met de Gouwwijk als pilot en met de Broeckgouw als vervolg daarop, laat de gemeente zien dat prachtige wijken kunnen werden gerealiseerd voor alleszins acceptabele VON-prijzen ondanks de in vergelijking met vroeger hoge grondkosten. Het college spreekt de hoop uil dat het merendeel van onze inwoners hierachter staat.

Het college van burgemeester en wethouders