Gemeentelijke huisvesting Mgr. Veermanlaan/HHNK-complex
Deze nota is bedoeld om op voorhand informatie te verschaffen ten behoeve van de thema avond op 6 september 2012. In de nota gaat het college in op de huisvestingssituatie van de gemeente en op de stand van zaken rond het HHNK-complex aan de Schepenmakersdijk.
Inleiding
Het gemeentelijk apparaat is gehuisvest op één hoofdlocatie (W. v.d. Knoopdreef) en een aantal dislocaties (kantoor en loods Mgr. Veermanlaan 1E en1F, projectbureau Zeestraat 35a, brandweerkazerne Julianaweg 135A, brandweerkazerne Nieuwehaven 64, vuilinzamelstation Julianaweg 133). Het college heeft onderzocht op welke manier de huisvesting van het gemeentelijk apparaat vanuit financieel en beheersmatig perspectief het best vormgegeven kan worden.
De bestaande huisvestingssituatie is op een aantal punten niet ideaal:
– De repressieve en de preventieve dienst van de brandweer moeten zoveel mogelijk in één pand werken.
– De locatie W. v.d. Knoopdreef is te klein en moet nog onderdak gaan bieden aan het Klant Contact Centrum (KCC).
– De ruimte en voorzieningen van de locatie Mgr. Veermanlaan zijn niet toereikend: het biedt geen adequate werkplek voor alle daar werkzame ambtenaren en is niet voldoende representatief om bezoekers op de juiste en klantvriendelijke wijze te ontvangen.
– De kantine van de buitendienst kan in de huidige staat niet langer gebruikt worden.
– De indeling van de kiekensloods is niet geschikt voor het (beoogde) gebruik.
– De toegangssituatie en routering van de milieustraat aan de Julianaweg zijn niet ideaal.
– Het HHNK-complex staat grotendeels leeg. De beheerslasten drukken op de gemeentelijke begroting.
Idealiter zou het totale gemeentelijke apparaat op één locatie moeten worden ondergebracht. Om dit tot stand te brengen zou een locatiekeuze- en nieuwbouwtraject gestart moeten worden. Dat is echter niet haalbaar als gevolg van de grote investering en de beperkte mogelijkheden om in de huidige markt het bestaande vastgoed af te stoten.
Oplossingsrichtingen voor een adequate huisvesting
Voor een aantal van de bovengenoemde punten is al een oplossing gevonden en/of zijn de benodigde middelen hiervoor al beschikbaar gesteld door de raad:
– Voor de brandweer is het pand Julianaweg 137b verworven. Het pand wordt verbouwd om het geschikt te maken voor deze nieuwe functie.
– Met de verhuizing van een deel van de formatie van de brandweer naar Julianaweg 137b ontstaat op de locatie W. v.d. Knoopdreef ruimte voor het onderbrengen van ambtenaren. (Zie ook KCC)
– Ten behoeve van de realisatie van een KCC zijn in de prioriteitenlijst voor 2012
€ 100.000 en voor 2013 € 200.000 opgenomen als voorlopige reservering.
– Voor de aanpak van de locatie Mgr. Veermanlaan is € 998.400 beschikbaar in de bestemde reserve gemeentelijke Huisvestingsfonds.
Het college is voornemens om de bestemde reserve Huisvestingsfonds voor de volgende zaken aan te wenden:
– De verbouwing van de voormalige brandweerkazerne (Julianaweg 135A) en het aanpassen van de stallingsruimte van wijkbeheer (achter Julianaweg 135), zodat deze na de verhuizing van de brandweer geschikt is om dienst te doen als kantine voor de buitendienst en stallingsruimte. De kosten van deze verbouwing worden geschat op
€ 225.000 (excl. BTW).
– Het aanpassen van de toegang van de gemeentewerf. Kosten ca. € 70.500 (excl. BTW).
– De verbouwing van de kiekensloods (Mgr. Veermanlaan 1E), zodat deze gebruikt kan worden voor de stalling van fietsen en voertuigen en om de timmerwerkplaats te laten voldoen aan arbo-regelgeving. De kosten hiervan bedragen naar schatting € 30.000 (excl. BTW).
– Het aanpassen van het beheerdersgebouw bij het vuilinzamelstation (Julianaweg 137) ad € 19.500 (excl. BTW).
Tezamen en inclusief een kleine post onvoorzien leggen deze voornemens een beslag van
€ 375.000 op de bestemde reserve.
De directe aanleiding voor deze investeringen is het vertrek van de brandweer naar de nieuwe brandweerkazerne. Dit biedt de gelegenheid om het toegangsbeheer te verbeteren: in de huidige situatie zijn er twee toegangen tot de gemeentewerf annex vuilinzamelstation aan de zuidzijde. Dit kan worden teruggebracht tot één. Tegelijk wordt de gelegenheid aangegrepen om de bestaande toegangsbomen te vervangen (deze voldoen niet meer), de routering op het terrein te verbeteren en het gemeentelijke wagenpark overdekt te kunnen stallen. Dit laatste levert ook een toename van het aantal vrije parkeerplaatsen op ten behoeve van het kantoor.
Het bovenstaande lost een deel van de opgave op het gebied van de gemeentelijke huisvesting op. Dan resteren nog de opgaven rondom de huisvesting van ambtenaren in het pand aan de Mgr. Veermanlaan en de leegstand van het HHNK-complex aan de Schepenmakersdijk. Ook voor deze opgaven werkt het college aan een oplossing. De oplossingsrichtingen en de samenhang tussen beide opgaven worden in het navolgende beschreven.
Varianten
Om de huisvestingssituatie van het personeel in Veermanlaan1Fte verbeteren zijn twee varianten mogelijk:
– De ambtenaren van de Mgr. Veermanlaan verhuizen naar het HHNK-complex aan de Schepenmakersdijk (met uitzondering van Openbare Werken in verband met de nabijheid van de gemeentewerf).
– Het kantoor aan de Mgr. Veermanlaan wordt zodanig aangepast dat het representatief is, voldoet aan de eisen van deze tijd en voorziet in de geconstateerde ruimtebehoefte.
Het college heeft de kosten van het aanpassen van het kantoor aan de Mgr. Veermanlaan in beeld gebracht.
De omvang van de bestemde reserve gemeentelijk Huisvestingsfonds (€ 998.400) is als uitgangspunt gehanteerd. Aangezien de kosten voor nieuwbouw worden geschat op ca. € 1,9 mln wordt dit niet als realistisch scenario gezien.
Uitgangspunt voor aanpassing van het pand is dat het door modernisering, verbetering van de interne logistiek en uitbreiding nog gedurende minimaal 20 jaar gebruikt kan worden en, in geval van een fusie/samenwerking met Zeevang, een groeiende ruimtevraag kan opvangen. Aan de hand van een raming worden de bouwkosten van een dergelijke verbouwing ingeschat op ca. € 450.000 (exclusief tijdelijke alternatieve huisvesting).
De financiële effecten van een keuze voor één van beide varianten zijn een belangrijk onderdeel van de afweging om te komen tot een voorkeur voor een variant. Hieronder wordt daarom inzicht verschaft in de jaarlasten van:
– leegstand van het HHNK-complex aan de Schepenmakersdijk
– volledig gebruik van het HHNK-complex aan de Schepenmakersdijk
– het huidig gebruik van het kantoor aan de Mgr. Veermanlaan
– verbouwing/uitbreiding van het kantoor aan de Mgr. Veermanlaan ad € 450.000
| Leegstand HHNK (raming) | Gebruik HHNK[1] | Lasten kantoor Mgr. Veermanlaan (raming) | Lasten kantoor Mgr. Veermanlaan na verbouwing[2] | |
2012 | € 490.766 | € 709.064 | € 68.051 | € 110.051 |
2013 | € 492.107 | € 710.806 | € 71.454 | € 120.454 |
2014 | € 493.515 | € 712.657 | € 75.026 | € 122.026 |
2015 | € 494.990 | € 714.590 | € 78.778 | € 124.778 |
2016 | € 496.534 | € 716.635 | € 82.716 | € 127.716 |
2017 | € 498.148 | € 718.785 | € 86.852 | € 129.852 |
2018 | € 499.833 | € 721.041 | € 91.195 | € 133.195 |
2019 | € 501.590 | € 723.405 | € 95.755 | € 136.755 |
2020 | € 503.420 | € 725.878 | € 100.542 | € 139.542 |
2021 | € 501.824 | € 695.922 | € 105.569 | € 143.569 |
2022 | € 503.943 | € 699.920 | € 110.848 | € 146.848 |
|
|
|
| |
| gemiddeld: | € 497.879 | € 713.518 | € 87.890 | € 130.435 |
Uit het bovenstaande wordt duidelijk dat de lasten van een verhuizing naar het HHNK-complex aanzienlijk hoger uitpakken dan die van een verbouwing van de Mgr. Veermanlaan. Ook het leeg laten staan van het HHNK-complex in combinatie met een verbouwing van de Mgr. Veermanlaan is goedkoper dan een verhuizing naar de Schepenmakersdijk.
Daar komt nog bij dat de kosten van leegstand van het kantoor aan de Mgr. Veermanlaan jaarlijks ca. € 50.000 bedragen.
Overige argumenten die van belang zijn bij de keuze voor één van beide varianten:
– Representativiteit: het HHNK-complex is zeer representatief. De uitstraling van het kantoor aan de Mgr. Veermanlaan zal, ook na een verbouwing, van mindere kwaliteit zijn als de gebouwen aan de Schepenmakersdijk.
– Bereikbaarheid: de bereikbaarheid beide locaties is goed, ook per openbaar vervoer.
– Parkeren: het kleine aantal parkeerplaatsen is een nadeel van het HHNK-complex.
– Kwaliteit werkomgeving: na de verbouwing is de werkomgeving van de Mgr. Veermanlaan bij de tijd. Om eenzelfde niveau te bereiken bij het HHNK-complex is een relatief grote investering nodig.
– Efficiëntie: de keuze voor een verhuizing naar de Schepenmakersdijk betekent een extra dislocatie. De afdelingen OW en VROM worden fysiek van elkaar gescheiden, terwijl deze afdelingen belangrijke functionele raakvlakken hebben. Dat heeft een negatief effect op de efficiëntie.
Op basis van deze argumenten kiest het college in principe voor een verbouwing van het kantoorpand Mgr. Veermanlaan1F. Met de keuze voor uitbreiding van het kantoor op de Mgr. Veermanlaan is er geen zicht meer op het huisvesten van ambtenaren op de Schepenmakersdijk. Het complex blijft dus leegstaan, afgezien van het gebruik van het vergadercentrum.
Stand van zaken HHNK-complex Schepenmakersdijk
In 2010 heeft de gemeente het complex aan de Schepenmakersdijk, exclusief twee woonhuizen, aangekocht van het hoogheemraadschap. De directe aanleiding hiervoor was de wens om gemeentelijk regie te kunnen voeren op de herbestemming van het complex in verband met de monumentale en architectonische waarde van het ensemble. Bovendien wilde de gemeente kunnen blijven beschikken over de raadszaal.
Sinds de aankoop staat het complex grotendeels leeg, ondanks het gebruik voor (raads)vergaderingen, themabijeenkomsten, bij calamiteiten en als trouwlocatie. De kosten van leegstand zijn aanzienlijk: gemiddeld wordt hiervoor circa € 500.000 per jaar geraamd (overigens bedroegen de werkelijke kosten in 2011 ca. € 190.000 en in 2012 tot dusver ca. € 105.000). Deze kosten drukken sinds de levering van het pand op 19 juli 2011 op de gemeentelijke begroting. Om deze kosten te vermijden zoekt het college naar een passende invulling voor het complex. Zo zijn de afgelopen tijd gesprekken gevoerd met WoonCompagnie over het realiseren van huurappartementen in het complex en is het complex via makelaar Van Overbeek te huur aangeboden. Verschillende bedrijven hebben hiervoor interesse getoond, maar zijn uiteindelijk toch afgehaakt. Het college heeft architectenbureau TPAHG laten onderzoeken voor welke functies het complex zich nog meer leent, waarbij de herontwikkeling van het Oostereiland in Hoorn als voorbeeld diende.
Momenteel is het college in gesprek met CapitalChange over de verkoop van (een deel van) het complex. Deze gesprekken bevinden zich in een verkennend stadium.
Uitgangspunten voor de mogelijke verkoop, zoals deze worden besproken met CapitalChange:
– De mogelijke verkoop betreft het gehele complex, met uitzondering van het vergadercentrum, dat beschikbaar blijft als vergaderfaciliteit voor de gemeente.
– CapitalChange is van plan het complex te gebruiken als zorghotel. In circa 30 appartementen kan gedurende korte of lange tijd door de huurders zorg worden ingekocht.
– De gemeente zou de begane grond van het vergadercentrum kunnen verhuren aan CapitalChange, die het in dat geval voor eigen rekening verbouwt zodat het dienst kan doen als restaurant en ontmoetingsruimte voor bewoners/patiënten en bezoekers. De gemeente kan dan tegen een vergoeding ook van de faciliteiten gebruik maken.
Zoals gebruikelijk zal, voordat de gemeente een overeenkomst sluit, de kredietwaardigheid en betrouwbaarheid van CapitalChange en de betrokken financiers onderzocht worden door Graydon en zal een toets worden uitgevoerd op het verlenen van ongeoorloofde staatssteun. Tevens zal het college de gemeenteraad in de gelegenheid stellen om, voordat een overeenkomst wordt ondertekend, zijn wensen en bedenkingen naar voren te brengen ten aanzien van deze overeenkomst, conform artikel 169, vierde lid van de Gemeentewet.
Financieel
Gevolgen voor de begroting:
– Door de verkoop van een deel van het HHNK-complex kunnen de geraamde jaarlijkse lasten structureel dalen met ca. € 375.000. Dit zal nog verder uitgewerkt moeten worden voor het gebruik van de keuken.
– De opbrengst van de verhuur van de begane grond van het vergadercentrum is nog onbekend. Deze is afhankelijk van de verrekening van de investering door de koper in de keuken met de huur.
Samenvatting
Het college is voornemens de bestaande knelpunten ten aanzien van de gemeentelijke huisvesting op te lossen binnen het huidige gemeentelijke bezit. Gelet op het aanzienlijke financiële voordeel ten opzichte van een verhuizing naar het HHNK-complex kiest het college in principe voor verbouwing/ uitbreiding van het kantoor aan de Mgr. Veermanlaan, ondanks de onzekerheid die nu nog bestaat over de verkoop van het HHNK-complex.
De raad wordt gevraagd hierover tijdens de thema avond een richtinggevende uitspraak te doen, waarna het college een definitief besluit neemt en (afhankelijk van de aard van dat besluit) een voorstel aan de raad voor zal bereiden om het benodigde krediet voor de verbouwing beschikbaar te stellen.
Het college is voornemens het HHNK-complex aan de Schepenmakersdijk (met uitzondering van het vergadercentrum) te verkopen onder nog uit te werken voorwaarden.