Minder huurwoningen aan Tarwestraat en Koggenland in Purmerend mogelijk door keuze voor prefab-woningen

Met deze memo informeren we u over de voortgang van het project Binnenwijkse Ontwikkellocaties, kortweg BOL. We gaan hierbij in op het doorlopen participatieproces in de Tarwestraat en het Koggenland, het aangepaste aantal woningen op deze twee locaties van de BOL en de gevolgen daarvan voor de grondexploitatie.

Sociaal woonakkoord

Voor de BOL zijn, naar aanleiding van het sociaal woonakkoord Purmerend 2030, gesprekken gevoerd met woningcorporaties over het ontwikkelen van woningen, soms gekoppeld aan een maatschappelijke voorziening. Vanuit het sociaal woonakkoord is Intermaris de aangewezen partij om de locatie Tarwestraat te ontwikkelen. De locatie aan het Koggenland is vanuit het akkoord voorbestemd aan woningcorporatie Rochdale.

Kaders raadsbesluit

U heeft voor deze deellocaties kaders vastgesteld (in het raadsbesluit van 25 maart 2021) om tot nieuwe woningbouwontwikkelingen te komen. Voor Koggenland betekende dit dat Rochdale maximaal 55 – 65 sociale huurwoningen zou gaan realiseren en Intermaris voor Tarwestraat 26 sociale huurwoningen voor 55+’ers (senioren).

Verloop participatie

Sinds 2019 hebben we meerdere participatiemomenten met omwonenden georganiseerd. Ook tijdens de pandemie hebben we zoveel mogelijk contact gehouden met de buurtbewoners van de BOL. Het ontwikkelen van nieuwbouw op plekken waar al mensen wonen, is een spannend proces. Het projectteam is steeds bereikbaar en aanspreekbaar geweest voor vragen van omwonenden en heeft zich ingezet om de kaders die de raad heeft gesteld aan de ontwikkelingen uit te leggen en te bewaken. In de Tarwestraat is Intermaris inmiddels voorgesteld aan de buurt en zijn zij een belangrijke partner in de participatie.

Nieuwe plannen

Intermaris en Rochdale willen graag woningen ontwikkelen in de Tarwestraat en het Koggenland. De bouwkosten zijn momenteel hoog. Daarbij streven de corporaties (en wij als gemeente) naar een bepaalde kwaliteit van de sociale huurwoningen, qua grootte en op bouwtechnisch vlak. Daarom willen beide corporaties graag een modulair duurzaam bouwsysteem toepassen, wat verschilt van traditionele bouw. Voordelen van modulair bouwen zijn dat er sneller gebouwd kan worden tegen lagere kosten. Het nadeel is dat het minder flexibel is omdat er met vaste afmetingen/modulen wordt gewerkt. Zo moet er op voorhand gekozen worden voor een vast modulair woningformaat. Het formaat dat Intermaris en Rochdale voor ogen hebben, vraagt op basis van de vastgestelde woningaantallen om een uitbreiding van het bouwvlak. Dit bouwvlak is evenwel mede en in belangrijke mate tot stand gekomen in de participatie met omwonenden en akkoord gegeven door uw raad. Het bouwvlak uitbreiden is dan ook geen optie, omdat het belangrijk is om vast te houden aan de afspraken die met de omwonenden en u als raad zijn gemaakt.

Aanpassing woonprogramma

Corporaties Intermaris en Rochdale hebben daarom verzocht de woningaantallen iets naar beneden bij te stellen. Voor de Tarwestraat betekent dit dat Intermaris van plan is om 21 woningen te ontwikkelen. Op het Koggenland wil Rochdale 53 woningen realiseren. De vermindering van het aantal woningen aan de Tarwestraat is al ter sprake gekomen, tijdens een bewonersbijeenkomst waarop we het voorlopig ontwerp presenteerden. De omwonenden waren blij met deze vermindering. We verwachten dat de omwonenden van het Koggenland ook positief reageren op de voorgestelde vermindering.

Gevolgen voor grondexploitatie

De aanpassing van beide woonprogramma’s die u eerder heeft vastgesteld, heeft gevolgen voor de grondexploitatie. Er worden immers minder woningen gerealiseerd dan in de grondexploitatie is opgenomen. Voor de Tarwestraat betekent deze aanpassing een vermindering van de grondopbrengsten met € 74.745. Voor het Koggenland dalen de grondopbrengsten met € 151.709,05.

NB: in de grondexploitatie van het Koggenland is voor de woningaantallen nu rekening gehouden met de bovenkant van de bandbreedte (65): met de grondopbrengsten is rekening gehouden met de onderkant van de bandbreedte.

Conclusie

De bouwplannen van Intermaris en Rochdale voldoen niet geheel aan de ontwerpkaders als het gaat om de woningaantallen die in het raadsbesluit van 25 maart 2021 worden genoemd. De aantallen van 26 en maximaal 55-65 sociale huurwoningen worden niet gehaald. Het vergroten van het bouwvlak is ook niet wenselijk, omdat omwonenden willen vasthouden aan de grootte van het bouwvlak dat tijdens het participatietraject is overeengekomen.

Vervolg project

Niet instemmen met deze vermindering betekent dat de gesprekken met Intermaris en Rochdale opnieuw gevoerd moeten worden, wat tot uitstel leidt van de realisatie van de woningen. Ook wordt het project duurder, omdat voor deze locaties het proces opnieuw opgestart zal moeten worden met beide corporaties. We gaan daarom afwijken van het door u meegegeven kader qua woningaantallen en zullen beide locaties verder ontwikkelen met een iets lager aantal (nog altijd zeer gewenste) sociale huurwoningen. De definitieve impact op de grondexploitatie zal met de actualisatie van de MPG 2023 pas duidelijk gemaakt worden. Wel kan al gezegd worden dat met het definitief akkoord op de actualisatie van de sociale grondprijzen, de daling in grondopbrengsten weer financieel goedgemaakt zal worden.