Woningen project Kraaiennest opgeleverd en in gebruik genomen

In deze brief kijken we terug op het proces waarbij de vraag of het project een succes is geworden centraal staat. Om dit te bepalen wordt teruggekeken naar het project op het gebied van Kwaliteit, Geld, Risico, Organisatie, Informatie en Tijd.

Project Kraaiennest is gestart in 2019. Om de evaluatie van de realisatie van het project zelf recht te doen, gaan we in deze raadsinformatiebrief uit van de kaders zoals deze in de raadsvergadering van
14 maart 2019 door u zijn vastgelegd. In deze vergadering is besloten de locatie te herbestemmen naar woningbouw.

Projectresultaat

Er zijn 10 starterswoningen en 18 doorstroomwoningen opgeleverd. Het zijn betaalbare en duurzame woningen geworden die voor het grootste deel aan inwoners van de gemeente zijn verkocht.

Kwaliteit

De woningen zijn gasloos ontworpen door toepassing van een bodemsysteem met warmtepompen. De toepassing van zonnepanelen is een geïntegreerd onderdeel van het ontwerp. Door het bodemsysteem kunnen de woningen in de zomer ook worden gekoeld.

Geld

De grond is verkocht voor € 785.000,-. Er is € 33.000,- aan plankosten in rekening gebracht bij de ontwikkelaar. De ontwikkelaar heeft naar aanleiding van ons moreel appél nog € 55.000,- extra bijgedragen. Daarmee was het budget voor het project € 873.000,-.

De extra bijdrage van € 55.000,- was nodig omdat uit de grondexploitatie (grex) naar voren kwam dat er door ons geld toegelegd moest worden op het project. Afgesproken is dat als de daadwerkelijke kosten van de aanneemsom voor de aanleg van de openbare ruimte lager zou zijn dan € 436.500,- het bedrag dan terug wordt betaald. Als de aanneemsom hoger is dan € 491.500,- wordt het bedrag niet terug betaald. De aanneemsom was meer dan € 491.500,-.

Er is in totaal € 829.821,- aan kosten gemaakt. Er worden nog kosten gemaakt voor de uitvoering van het groenplan en de plaatsing van twee ondergrondse containers. Die kosten zijn nu geschat op respectievelijk € 8.000,- en € 20.000,-.
€ 873.000,- – (€ 829.821,- +€ 8.000,- + € 20.000,-) = €15.179,- .

Daarmee is het project binnen het beschikbare budget gebleven. Het overgebleven bedrag wordt overgeheveld naar de post ‘Reserve grondexploitaties’. Er is geen raadsbesluit nodig om de grex te sluiten. De afdeling financiën sluit de grex financieel af.

Risico’s

De risico’s zijn continue gemonitord en zo veel mogelijk beheerst. Hoewel er geen financiële kaders zijn vastgesteld, is het uitgangspunt geweest om geen geld toe te leggen op dit project. Daar lag dan ook het grootste risico omdat er gekozen is voor een ontwikkelaar die bij zijn bieding duidelijk had aangegeven dat de aanleg van de openbare ruimte niet in zijn bieding was meegenomen.

Daarnaast is er een klacht over staatssteun ingediend wat veel extra tijd en geld heeft gekost. Er is juridisch advies ingewonnen en met name de projectleider heeft hier veel tijd aan moeten besteden. Uiteindelijk heeft de Europese Commissie het dossier gesloten omdat de indiener van de klacht niet binnen de gestelde termijn heeft gereageerd op vragen van de commissie.

De kadastrale grens aan de achtertuinen van de Warderweg bleek niet gelijk te lopen met de huidige situatie. Omdat de situatie al verjaard was, is besloten de grens op onze kosten te corrigeren. Daardoor is hier ook extra geld en tijd aan besteed.

Organisatie

Het project valt binnen het Programma Projecten. Voor de voorbereiding en uitvoering van de nieuwbouw van het Kraaiennest is het Edam-Volendam ruimtelijk planproces (EVRPP) ten behoeve van ruimtelijke projecten gevolgd.

De samenwerking met ontwikkelaar ‘De ontwikkelcombinatie’, is vanuit ons oogpunt, prettig verlopen. De ontwikkelaar was behulpzaam en dacht mee in het zoeken naar oplossingen als die nodig waren. Tijdens de uitvoering heeft de projectleider van de ontwikkelaar een stap terug gedaan en de communicatie overgelaten aan de aannemer. Die samenwerking is daarna iets stroever verlopen. Het leerpunt voor de gemeente is dat de projectleider van de ontwikkelaar tot het einde van het project voor ons het aanspreekpunt moet zijn.

Informatie

Tijdens de verschillende fasen binnen het project hebben meerdere participatiemomenten met de omgeving plaatsgevonden. Via informatieavonden zijn de plannen besproken met de omwonenden. Tijdens deze avonden werd positief gereageerd op de beoogde locatie en het ontwerp. Het aandachtspunt tijdens deze momenten was de verkeerssituatie. Suggesties die omwonenden hebben gedaan t.a.v. de verkeersveiligheid zijn deels overgenomen.

De omwonenden van het Kraaiennest zijn regelmatig geïnformeerd over de voortgang van de ontwikkeling en realisatie van de woningen. Ze zijn tevens betrokken bij het voorlopig en definitief ontwerp. Het college en de gemeenteraad zijn via de reguliere rapportages geïnformeerd over de voortgang van het project.

Tijd

Het proces is zeer voorspoedig verlopen. Dit komt met name door de goede samenwerking met de ontwikkelaar en de communicatie van de ontwikkelaar naar ons en met de buurt. Dit heeft er voor gezorgd dat er geen zienswijzen noch beroepen zijn ingediend tegen het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning.

Door de bouwmethode waarbij delen van de woningen in de fabriek zijn gemaakt, was de bouwtijd korter dan bij traditionele bouw. Daardoor konden de woningen 2,5 jaar na de start van het project worden opgeleverd. Dit conform de eerste planning die is gemaakt.

Conclusie en leerpunten

Op basis van het bovenstaande concluderen wij dat de realisatie van het project succesvol is afgerond.