Op 24 april sprak de gemeenteraad over het vestigen van een nieuw voorkeursrecht op de gronden in De Lange Weeren. Lokaal Edam-Volendam heeft hier duidelijke bedenkingen bij. Niet omdat wij tegen bouwen zijn (dat moet volstrekt helder zijn) maar omdat wij vóór verstandig bouwen zijn. Voor bouwen op maat, afgestemd op de werkelijke woningbehoefte van onze eigen inwoners.

Onze zorg is dat het voorstel om een voorkeursrecht te vestigen voelt als het inzetten van een zwaar juridisch instrument (een vorm van bestuurlijk landje-pik) zonder dat de noodzaak overtuigend is aangetoond.

Feiten uit het RIGO-rapport

In het RIGO-rapport, dat op 7 maart jl. openbaar is gemaakt (zie blz. 52), staat opgetekend dat de woningbehoefte in Edam-Volendam wordt geraamd op 850 woningen tot 2050. Dit rapport is opgesteld in opdracht van de Provincie Noord-Holland en gebaseerd op de meest actuele prognoses. RIGO Research en Advies is een onafhankelijk bureau dat gespecialiseerd is in onderzoek naar wonen, ruimte en leefomgeving voor overheden.

Het rapport benadrukt dat deze prognose is berekend exclusief het inlopen van eventuele achterstanden. In onze gemeente is er echter géén sprake van een grote achterstand, mede doordat er op dit moment al ruim 500 woningen in aanbouw of ontwikkeling zijn.

Toch ligt er nu een plan om 1160 woningen te bouwen in De Lange Weeren, ruim boven de aantoonbare behoefte.

De impact van vergrijzing en natuurlijke uitstroom

Het is bovendien van belang om onder ogen te zien dat zelfs de genoemde 850 woningen uit het RIGO-rapport mogelijk een overschatting zijn. Veel modellen, ook het MRA-model, onderschatten namelijk de effecten van vergrijzing en natuurlijke uitstroom.

In onze gemeente stijgt het aantal 75-plussers de komende jaren fors. We hebben op dit moment ongeveer 2.000 huishoudens van 75 jaar en ouder. De gemiddelde levensverwachting vanaf die leeftijd is ongeveer acht jaar. Dit betekent dat er de komende jaren jaarlijks gemiddeld 250 woningen vrijkomen, puur door overlijden of opname in zorginstellingen.

Tegelijkertijd zien we een structurele daling van het geboortecijfer. In de jaren ’80 werden nog (in Volendam) ruim 300 kinderen per jaar geboren; in 2022 waren dat er nog maar 189.

Met andere woorden, als wij lokaal inzetten op slimme seniorenhuisvesting en doorstroming, daalt de feitelijke woningbehoefte aantoonbaar.
Bouwen in het buitengebied zoals De Lange Weeren is dan deels onnodig en disproportioneel in verhouding tot de daadwerkelijke opgave.

Denkt u nu: “zo, dat is veel informatie”? Klopt. Maar blijf er nog even bij, want nu wordt het concreet.

Haalbare alternatieven worden genegeerd

Wat veel inwoners niet weten, is dat er betere, haalbare alternatieven zijn. Neem het Tase-terrein, dat al jarenlang braak ligt en was bestemd voor woningbouw.

Op 5 februari 2022 publiceerde Volendam80 nog een filmpje op Facebook waarin wethouder Bootsman benadrukte dat het Tase-terrein een van de grotere inbreilocaties is in Volendam. Zij stelde dat het vorige college al zes jaar achter de feiten aanliep en dat er dringend woningbouw nodig was, omdat jongeren anders op zolder bij hun ouders moesten blijven wonen.

Als Volendam80 na hun verkiezingswinst daadwerkelijk werk had gemaakt van het Tase-terrein, hadden we daar nu senioren kunnen huisvesten. Gezinswoningen zouden zijn vrijgekomen voor jonge gezinnen en starters, en de druk op de woningmarkt zou zijn verminderd.

Lokaal Edam-Volendam stelt dan ook voor om het lopende onderzoek naar een nieuw gemeentehuis in te trekken, en in plaats daarvan vol in te zetten op versnelde woningbouw op het Tase-terrein.

Dure plannen die de noodzaak missen

Uit gemeentelijke stukken blijkt bovendien dat de wethouder niet alleen 1160 woningen wil bouwen in De Lange Weeren, maar ook het volledige bedrijventerrein aan de Julianaweg wil verplaatsen naar de Purmer om daar 740 woningen te realiseren.

Deze operatie zou tientallen miljoenen euro’s kosten aan verplaatsing, infrastructuur en planschade. Terwijl de harde cijfers van het RIGO-rapport en het CBS (Bron: https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2023/01/in-2022-bevolkingsgroei-in-vrijwel-alle-gemeenten) aantonen dat deze enorme uitbreiding absoluut niet nodig is.

Lokaal Edam-Volendam vraagt zich af, hoeveel bedrijvigheid willen we nog opofferen voor onnodige woningbouw? Is dit nog visie, of zijn we de realiteit volledig uit het oog verloren?

Grote financiële risico’s voor de gemeente

Er is nog een belangrijk punt, de financiële positie van onze gemeente. Uit recente stukken blijkt dat er nog geen dekkingsplan is voor de grondaankopen die voortvloeien uit het voorkeursrecht. Er is géén financiële reserve, géén concreet uitvoeringsbudget, en zelfs geen doorrekening van scenario’s waarin meerdere percelen tegelijk worden aangeboden.

Wat betekent dit concreet voor de inwoner thuis?

Bij gebiedsontwikkelingen van deze omvang worden de investeringen (denk aan de aankoop en ontwikkeling van grond, de aanleg van infrastructuur en de inrichting van de openbare ruimte) niet in één keer afgeschreven. In plaats daarvan worden de kosten verspreid over tientallen jaren, via jaarlijkse afschrijvingen. Afschrijven betekent dat de gemeente ieder jaar een deel van de investeringskosten opneemt in de begroting, omdat de investering jarenlang meegaat. Dit zorgt dus voor een structurele, vaste last voor de gemeente.

Daarbovenop komen nog rentelasten, plankosten, onderhoud en reserveringen voor risico’s. Wanneer deze lasten niet volledig kunnen worden terugverdiend uit bijvoorbeeld de verkoop van kavels, verhuur of subsidies, moet het tekort worden bijgepast uit de algemene middelen. Dit kan leiden tot hogere woonlasten, minder geld voor voorzieningen of een stijging van de OZB.

Bij vergelijkbare gebiedsontwikkelingen blijkt dat de structurele jaarlijkse afschrijving per woning vaak ligt tussen de €600 en €700. Voor een project van 1160 woningen betekent dat een structurele last van ruim €700.000 per jaar, alleen al aan afschrijvingen. En dan hebben we het nog niet eens over de overige lasten zoals rente, plankosten en onderhoud. Al deze lasten komen uiteindelijk bij de inwoners terecht.

Geen urgentie, wél risico’s

Zoals wij al eerder zeiden: het RIGO-rapport wijst uit dat de woningbehoefte tot 2050 beperkt blijft tot 850 woningen. Dat betekent dat er geen directe noodzaak is voor megaprojecten zoals De Lange Weeren. Overhaaste beslissingen kunnen leiden tot langdurige financiële verplichtingen, terwijl de daadwerkelijke woningvraag mogelijk pas over tientallen jaren ontstaat.

Is het dan verantwoord om nu al zulke zware en dure stappen te zetten?

Gebrek aan antwoorden

Op 13 april hebben wij namens onze fractie schriftelijke vragen gesteld via iBabs, waarin wij deze feiten hebben voorgelegd aan het college: over de werkelijke woningbehoefte, over leegstand en geplande bouwprojecten, over de financiële gevolgen.

Tot op heden is hier nog geen antwoord op gekomen. Dat is zorgwekkend. Als het college niet helder kan of wil antwoorden op zulke wezenlijke vragen, hoe kunnen we dan met vertrouwen instemmen met een juridisch en financieel ingrijpend besluit als het vestigen van een voorkeursrecht?

Onze keuze is duidelijk

Lokaal Edam-Volendam staat pal voor onze eigen inwoners. Jongeren uit Edam, Volendam, Oosthuizen, Warder, Middelie, Kwadijk, Beets, Hobrede en Schardam verdienen een kans op een betaalbare woning, niet over tien jaar, maar nu. En dat zonder de rechtspositie van agrarische grondeigenaren onder druk te zetten of de gemeente op te zadelen met onverantwoorde financiële risico’s.

Wij zeggen ja tegen bouwen, nee tegen plannen die verder gaan dan nodig is, ja tegen woningen voor onze mensen, nee tegen juridisering, nee tegen financieel luchtkasteelbeleid, nee tegen bestuurlijke dwang.

Wij geloven dat we méér bereiken met redelijkheid dan met zware bestuurlijke instrumenten. Laten we bouwen waar het écht kan, en vooral: waar het nu nodig is. Niet door de zoveelste theoretische belofte, maar door praktische keuzes die vandaag verschil maken.