Sinds 2019 werkt de gemeente met Intermaris aan de ontwikkeling van de Van Balenstraat. De corporatie is voornemens om de bestaande 9 sociale grondgebonden huurwoningen op de Van Balenstraat 5 t/m 9, 15 t/m 17 en 25 t/m 29 te slopen en te vervangen voor 36 nieuwe, toekomstbestendige sociale huurappartementen. Daarmee werkt Intermaris aan de verduurzaming en toekomstbestendigheid van haar woningvoorraad en doorstroming in de wijk. De woningen zijn geschikt voor senioren, 55+. De ontwikkeling sluit goed aan bij het coalitieakkoord, waarin de gemeente inzet op meer woningen in het betaalbare segment en ook ruimte wil bieden aan ouderen.
Voor de ontwikkeling van deze 36 nieuwe sociale huurwoningen is de medewerking van de gemeente nodig; de grond voor de bestaande 9 grondgebonden sociale huurwoningen is eigendom van de gemeente en in erfpacht uitgegeven aan Intermaris. Om de bestaande erfpachtrechten uit te breiden naar 36 woningen is er voor de toevoeging van 27 woningen een “uitbreiding erfpacht – en realisatieovereenkomst en koopovereenkomst “Van Balenstraat te Purmerend” opgesteld. Het college heeft in haar vergadering van 15 april jl. besloten om onder voorbehoud van uw goedkeuring van de grondexploitatie een overeenkomst tot uitbreiding recht van erfpacht en realisatie met Intermaris aan te gaan.
De kosten voor het bouwrijp maken van de grond en de aanpassingen in het openbaar gebied, zoals voor openbare parkeerplaatsen, komen voor rekening van de gemeente. Daarom is een gemeentelijke grondexploitatiebegroting opgesteld. De grondprijs die bij Intermaris in rekening wordt gebracht, wordt gebruikt om de gemeentelijke kosten in de grondexploitatiebegroting te dekken.
Oplossingsrichtingen
Het plan
In blok 1 en 3 zijn 13 woningen beoogd; in het middelste blok (blok 2) 10 woningen. De woningen zijn bestemd voor bewoners van 55 jaar en ouder en voldoen aan de eisen van deze tijd. Het worden 3-kamer appartementen van 65 tot 70 m² en alle appartementen zijn toegankelijk met een lift. Om te voldoen aan de parkeernorm en omdat het om sociale huurwoningen gaat, worden de benodigde openbare parkeerplaatsen aangelegd in het openbare gebied. Deze parkeerplaatsen komen in eigendom van de gemeente.
Een visuele weergave is terug te zien in de volgende video van Intermaris. Tekst gaat verder onder de video.
Meetbare doelstellingen
De ontwikkeling van dit plan leidt concreet tot de toevoeging van 27 sociale huurwoningen.
Financiële en juridische consequenties
De opgestelde grondexploitatie is voor u opgenomen in de geheime bijlage 1. De grondexploitatie heeft een positief resultaat van € 84.314 netto contante waarde per 1 januari 2025. De winstneming zal plaatsvinden volgens de geldende regels in Purmerend. Omdat deze grondexploitatie wordt vastgesteld na het opstellen van het MPG 2025 zal door middel van begrotingswijziging 11 een uitvoeringskrediet worden aangevraagd voor de jaren 2025 en 2026. De jaarschijven 2027 en 2028 zullen mee worden genomen in het MPG 2026 en de begroting 2027.
Geheimhouding
Bijlage 1 is door het college geheim verklaard. De geheimhouding is opgelegd zodat de gemaakte financiële inschattingen niet openbaar inzichtelijk worden voor bijvoorbeeld aannemers die de bouw- en woonrijp werkzaamheden moeten uitvoeren. Deze geheimhouding kan door de raad worden opgeheven vanaf het moment van het beëindigen van de grondexploitatie.
Juridisch
In het kader van het Didam-arrest is een publicatie gedaan tot het voornemen tot uitbreiding gebruik van drie (3) rechten van eeuwigdurende rechten van erfpacht aan de Van Balenstraat 5, 7 en 9, 15, 17 en 19, 25, 27 en 29 te Purmerend. Deze publicatie is gedaan op 28 november 2024 in het gemeenteblad van de gemeente Purmerend (nummer: 500486). Hierop zijn twee bezwaren binnengekomen. Deze bezwaren zijn niet gericht op interesse in de uitbreiding van het erfpachtrecht die de gemeente in de publicatie benoemd, maar richtten zich tegen het toekomstig bouwplan (althans een nog te verlenen omgevingsvergunning). Tevens zijn de bezwaarmakers geen gerechtigde van het bestaand erfpachtrecht op deze locatie. Derhalve worden deze bezwaarmakers niet beschermd door de mededingingsnorm die door de Hoge Raad in het Didam-arrest is geformuleerd. De gemeente heeft deze bezwaren daarom niet gehonoreerd.
De bezwaarmakers maken zich beiden zorgen over de situatie door de toevoeging van het aantal woningen en huishoudens in de wijk na gereedkomen van het bouwplan en de realisatie van hoogbouw. Bezwaarmakers hebben na een telefonische toelichting een schriftelijk bericht gekregen, dat dit niet thuishoort in de Didam-procedure, maar dat in de verdere procedure tegen de door lntermaris aan te vragen omgevingsvergunning bezwaar aangetekend kan worden indien men het plan niet passend vindt.
Communicatie
Intermaris is primair verantwoordelijk voor de communicatie naar haar huurders en participatie met de directe omgeving over de herontwikkeling en realisatie aan de nieuwe appartementen aan de Van Balenstraat. De buurt maakt zich zorgen over het effect van de nieuwe woningen. Hun zorgen zitten met name op de hoogte (zonverlies), privacy, parkeerdruk in de wijk en groen en ecologische waarden. Intermaris heeft meerdere inloopmomenten voor de buurt georganiseerd en keukentafelgesprekken gehouden bij de direct omwonenden. In 2022 heeft de buurt zorgen geuit door een brief met handtekeningen naar de gemeente en de gemeenteraad te sturen.
Op de bewonersbijenkomst in april 2024 heeft Intermaris de schetsontwerpen van de nieuwbouw gedeeld. Daar kwamen bovengenoemde bezwaren terug, maar ook zorgen over de samenhang met de aanpak en uitvoering van de openbare ruimte in de gehele wijk. De vragen over het stedenbouwkundig plan en de effecten op de omgeving heeft Intermaris in de uitwerking naar een Voorlopig Ontwerp (VO) meegenomen. Op de laatste inloopavond van 14 oktober 2024 is het VO gepresenteerd. Deze avond is goed bezocht en de sfeer was goed. Intermaris heeft veel zorgen serieus genomen.
Zo is de hoogte aan de straatkant lager (maximaal 3 bouwlagen) en zijn de balkons gepositioneerd aan de straat- en waterkant om directe inkijk bij de naastgelegen woningen weg te nemen. De ramen aan beide zijkanten van de gebouwen zijn hoger geplaatst om meer privacy bij de bungaloweigenaren te realiseren. Daarnaast is onderbouwd dat de uren zonverlies op de voorgevels binnen de kaders blijven en blijft het groen tussen de aangrenzende woningen zo veel mogelijk gehandhaafd. Dit neemt niet weg dat de direct aangrenzende particuliere eigenaren moeite blijven houden met de voorgestelde ontwikkelingen, met name vanwege zorgen over verdwijnen van licht en privacy. Tijdens de bewonersbijeenkomst kwamen ook buurtbewoners die graag willen doorstromen naar de toekomstige nieuwbouw. Zij zijn door Intermaris op een wachtlijst geplaatst. In een later stadium kijkt Intermaris of zij daadwerkelijk in aanmerking komen voor een nieuwe appartement (inkomenstoets, verplicht onderdeel bij corporaties voor passend toewijzen).
Voor de zorgen over de overlast van verschillende werkzaamheden in de wijk, hebben de gemeente en Intermaris afgesproken de planningen van de aanpak buitenruimte en start sloop-nieuwbouw van de wooncomplexen naast elkaar te leggen. Samen wordt er gekeken naar mogelijke knelpunten en hoe de leefbaarheid in de wijk tijdens de bouw zo goed mogelijk te behouden.
Privacy
Niet van toepassing.
Duurzaamheid
Intermaris zal, volgens de Intentieovereenkomst klimaatbestendige nieuwbouw MRA + NoordHolland’, de gekozen maatregelen opnemen in de planologische maatregel. Ook zal zij in beginsel moeten voldoen aan de wettelijk verplichte basisniveaus voor o.a. wateroverlast, hitte, droogte, overstroming en natuurinclusief bouwen. Lukt dit Intermaris met goed onderbouwde redenen niet, dan gaan Intermaris en gemeente zoals vastgelegd in het Woonakkoord van 10 september 2021 in nader overleg treden om te kijken welke maatregelen op deze locatie passend wel haalbaar zijn.
Monitoring/evaluatie
Door het openen van een grondexploitatie wordt zicht gehouden op de financiële resultaten van het project. Via de structurele interne plannings- en financiële overleggen wordt per kwartaal de voortgang van het project gemonitord. Met Intermaris loopt structureel overleg via een projectgroep. Dit zal in lage frequentie in stand gehouden worden tot ten minste de oplevering van het project. In het MPG wordt financiële voortgang van de herontwikkeling gemonitord. Jaarlijks worden de kredieten bij de begroting aangepast op de laatst vastgestelde grondexploitatie. Bij ontwikkelingen in afwijking van het financieel en inhoudelijk kader zal het college de raad informeren.