Met deze raadsinformatiebrief informeren we u over de voortgang van de uitvoering van de motie met betrekking tot de ‘Starterslening’.
Naar aanleiding van de raadsmotie van 3 november 2022 met betrekking tot het onderzoek naar de startersleningen heeft er op 15 februari 2023 een gesprek met twee vertegenwoordigers van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) plaatsgevonden. Dit gesprek is bijgewoond door wethouders Kes en Dijkshoorn en ambtelijke ondersteuning van Wonen en Duurzaamheid.
In dit gesprek werden twee regelingen van SVn besproken. Hierbij werden met name ‘de Starterslening en ‘Verduurzaming/Toekomstbestendigheidsleningen’ toegelicht. Uit het gesprek blijkt dat het invoeren van beide regelingen vraagt om een forse financiële basis/bijdrage van de gemeente.
De starterslening kan ingezet worden voor nieuwbouw (Bijv. Waterrijk en de Lange Weeren) en ook voor bestaande koopwoningen. Uit data verkregen van Funda blijkt dat 26% van de te koop staande woningen in de gemeente Edam-Volendam onder de categorie betaalbare koop vallen waarop deze regeling van toepassing kan zijn. In de Lange Weeren wordt uitgegaan van 1/3 betaalbare koopwoningen. Het zou in totaal derhalve om ca. 400-500 woningen kunnen gaan in de komende 15 jaar. Met een bedrag van € 30.000 per woning gaat het dan om maximaal € 12 tot € 15 miljoen. De eerste drie jaar wordt niet afgelost. Met de huidige rentestand gaat dit de gemeente derhalve veel geld kosten, terwijl de gemeente nu ook al kosten maakt om o.a. de Lange Weeren mogelijk te maken.
Zoals uit het vorenstaande blijkt zou een bedrag van € 1.500.000 dat de VVD-fractie heeft voorgesteld, leiden tot veel teleurstelling omdat de reserve dan zeer snel uitgeput zal zijn.
Conclusie
Het college is derhalve geen voorstander van de invoering van de starterslening, mede gelet op onze woningmarkt. Wij doen ons uiterste best om woningbouwprojecten van de grond te krijgen zodat de koopprijzen hopelijk zullen normaliseren. Wij zetten geld en capaciteit liever daarop in dan op een lening voor enkelen.
Waarom zouden starters geld moeten lenen om te kunnen wonen (primair mensenrecht)?
Waarom bouwen jullie niet gewoon kleinere woningen die starters makkelijk kunnen betalen, in plaats van dat ze alvorens de leeftijd van een kwart eeuw is bereikt al wreed worden uitgeknepen door de woonwurgmaffia, die het Arbeitswoord ‘wonen’ specifiek op Onnozele MillennialBraafSlaven toepast?
Vertellis?
Wat dacht je van hoge grondprijzen, arbeids- en materiaalkosten. Een nieuw huis kost gewoon veel geld. Dus moet je hard werken en hard sparen. Anders wordt het niks.
Gelukkig kunnen de meeste inwoners hier hard werken en hard sparen (op Snaartje na), dus komt het wel goed met de jeugd.
Het is goed dat B&W dit voorstel voor startersleningen heeft afgeschoten. Dit mag gewoon geen taak voor een gemeente zijn. Daardoor zullen de huizenprijzen immers nog verder oplopen. En dat moet je niet willen. Klaar!
Snaartje hoeft niet te arbeiten voor een krot uit 1868 dat voor zes meier op 20 centiare is neergezet. Snaar hoeft het eenvoudige doch duurzame stulpje alleen maar te onderhouden. Moeiteloos.
Mensen die heel hard verlangen, zullen ook heel hard lijden.
Enne, waarom MOETEN huizenprijzen óplopen? Nog meer? En daarna nóg meer? En dan tot slot nóg nóg meer? Plus nog een beetje extra meer?
Voor wie? Met welk doel? Tot welk plafond?
Marktwerking? Vraag en aanbod?
Ik proef wat kinnesinne.
De woningmarkt. Vraag en aanbod die de prijs bepalen.
Er is al jaren een stille burgeroorlog gaande. Burgers die elkaar financieel bevechten.
Een paar jaar geleden heeft één van mijn zoons een huis gekocht. De twintigste poging slaagde pas na een overbieding van de vraagprijs van 20%.
Heeft dit nog met volkshuisvesting te maken? Ze werken beiden hard. Hebben net een kind. Grootouders passen volgens een rooster op. Een kwetsbaar businessmodel.
Hoe los je dit op? Moeten we wonen aan de markt overlaten?
Wonen is een primair mensenrecht.
Maar voor de Roverheid is het een nòg rendabelere melkkoe dan de auto. Iedereen MOET wonen immers, terwijl niet iedereen een auto MOET.
En omdat de Roverheid van Het Men en de BraafSlaven alles zonder slag of stoot mag, mogen projectontwikkelaars, gemeenten, woningbouwverenigingen, huisjesmelkers, particuliere verhuurders dat óók: Voor eigen gewin huur- en verkoopprijzen opdrijven tot volledig onbetaalbaar voor het proletariaat. Daar profiteert de Roverheid ook lekker van mee en niet zo’n beetje ook.
Bakken met geld graaien over de ruggen van mensen die alleen maar een dak boven hun hoofd willen, waarin ze met een beetje warmte comfortabel kunnen leven.
Als Snaar NU haar krot zou verkopen, kan ze er met gemak anderhalve ton pleuro’s voor cashen. Dat is 330.000 gulden voor iets wat zes meier heeft gekost. Leuk voor de WOZ hè?
Deshalb muss Snaar nicht hart arbeiten und sparen, denn sie ist bereits frei.
Verstehst du?
En nog steeds die naald in die oude vastgelopen plaat.
Dat er ‘woningnood’ is, hoor je ook al honderd jaar. Saai saai saai.
Vreemd dat aan ene kant gesproken wordt over starterlening vanuit gemeente terwijl zelfde gemeente ooit de grondprijs met € 10.000 verhoogde om o.a. sporthal van te financieren en die 10K daarna nooit meer terug gedraaid heeft.
We beginnen trekjes te krijgen gelijk aan de landelijke overheid: Een ongeremde groei aan ambtenaren en met de mogelijke starterslening een begin aan het rondpompen van geld.
Wordt het dan niet es tijd dat al die starters hun onmetelijke Universele krachten bundelen om dat uitzuigsysteem van een primair mensenrecht voor eens en AL-tijd ter ziele te dragen?
Waarom MOET gewoon wonen zo’n keihard WERKwoord zijn? Waarom mag een mens niet gewoon genieten van een wat eenvoudiger léven dan het angstig en onzeker óverleven wat Het Men en de BraafSlaven NU doen?
Er zijn er miljarden die het he-le-maal ZAT zijn, dat redeloze waanzingegraai, die onuitroeibare hebzucht, dat onuitstaanbare woonegoïsme, de totale plundering van de Aarde die je volgens de Hopi’s absoluut niet kunt bezitten. Eigen grond? Allemaal lulkoek. Je hebt de Aarde in bruikleen en je dient er goed voor te zorgen. Koesteren.
De pest is dat er veel te veel van die EGO’s hieraan meedoen, ook hier op het dorp.
En maar met een uitgestreken smoelwerk blijven stemmen op steeds weer dezelfde EGO’s voor wie dit hun leukste broodwinning is, terwijl een hele generatie millennials geen kant meer opkan. En maar zaniken over drank- en drugsgebruik en bijbehorend ontevreden terreurgedrag. Gek hè?
Ontwikkel een project voor Tiny Houses, daar is door een ander soort starters schreeuwend behoefte aan. Die kunnen namelijk die idiote betonkastelen met waanzinnige verkooppraatjesnamen, doorgesnoven verkoopprijzen en inherente woonkosten gewoon NOOIT betalen.
En ja, Snaar èt al een uis. Voor het geval dat er iemand een plaat opzet.
Alle maatregelen die ten gunste van de financiering van een woning worden gecreëerd leiden tot stijging van vastgoedprijzen. Dus hogere nhg garantie, startersleningen, jubelton etc drijven alleen maar de prijs op want de verkoper weet dat een potentiële koper meer financiële armslag heeft door die maatregelen. Dus de voordelen vanuit bijvoorbeeld het verstrekken van een starterslening verdampt uiteindelijke
En wat als je de prijs van een woning niet laat bepalen door de markt, maar door een beëdigde taxateur? Of twee voor mijn part. En een systematiek, als bij de woningbouwvereniging, hanteert voor wie aan de beurt is. Wat gebeurt er dan?
Zo hebben we ook een vaste boekenprijs. En hebben we met de melkprijs ook niet zoiets?
Zo’n aanpak kan niet van de ene dag op de andere. Maar wat je nu om je heen ziet gebeuren loopt de spuigaten uit; vraagt om een strakkere regie van de overheid. Ik ben geen econoom. Denk gewoon hardop.
En wat heb je er dan aan om een huis van zeshonderd gulden te laten taxeren op driehonderddertigduizend gulden? Wordt het huis daar beter van? Wordt Snaar daar beter van?
Nee. Integendeel.
De gemeente wordt daar beter van door middel van belastingheffing Wet op Onroerende Zaken.
Het mooiste verdienmodel ooit, want een Mens MOET wonen nietwaar? Kaalplukken dus al die onschuldige mensen die denken dat ze eigenaar zijn van een eigen huis. You own helemaal nothing (want van the bank) and your peperdure house makes you erg unhappy omdat je daar minimaal dertig jaar keihard voor moet sloven, de slovende spaarjaren niet meegeteld.
Een boven je budget aangeschafte auto kan je nog wegdoen, maar een dak boven je hoofd is een essentieel primair mensenrecht om nog maar weer eens dezelfde plaat op te zetten.
Snaar,
“En wat heb je er dan aan om een huis van zeshonderd gulden te laten taxeren op driehonderddertigduizend gulden?”
Je voorkomt daarmee dat de markt de prijs bepaalt en dat onze medeburgers tegen elkaar gaan opbieden om dat huisje te bemachtigen. Een stille burgeroorlog. Met als gevolg een hogere prijs, want de vraag naar woningen is groter dan het aanbod. En dat heeft een prijsopdrijvend effect.
In mijn voorstel is de taxatieprijs is de vaste prijs. Dat is de waarde van je woning. Zonder bemoeienis van de markt.
En als er geen belangstelling is zakt de prijs. Dat kan ook.
En…. als er veel belangstelling is stijgt de prijs!
Nee Observant, wie aan de beurt is en belangstelling heeft koopt de woning.
O, marktwerking mag wel gelden als de prijs lager wordt?
Vreemde redenatie John. Je hebt een probleem aan de aanbod kant, maar probeert het op te lossen met regulatie van de vraag kant.
Dick nee, om het aanbod te vergroten heb ik ik kortgeleden, allerlei ideeën gedeeld bij een ander item op deze site: over Oekraïnse ontheemden in Purmerend. Lees het maar terug.
Met dit voorstel laten we de prijs van een woning niet bepalen door de markt, maar door één of meer beëdigde taxateurs. Zo voorkomen we de torenhoge huizenprijzen. Door die hoge prijzen raken woningen buiten bereik van mensen met een gewoon inkomen. Ook de hoge huurprijzen moeten we strenger aanpakken.
We hebben de afgelopen tientallen jaren onze primaire levensbehoeften overgedragen aan de markt. Daarin zijn we doorgeschoten. Zaken als nutsvoorzieningen, de zorg, openbaar vervoer en volkshuisvesting moeten we niet overlaten aan private partijen, die uit zijn op maximale winsten.
Bij mijn eigen kinderen heb ik gezien hoe ze eerst voor belachelijke huurprijzen een appartementen konden huren en vervolgens een astronomisch bedrag konden neertellen voor een woninkje. Na een twintigste kooppoging.
Wie zegt dat de taxateurs op een lagere prijs uitkomen?
Er moeten tot 2030 ongeveer krap een miljoen huizen bijgebouwd worden. Ik heb je ideeën gezien, maar die zijn echter bij lange na niet voldoende om die aantallen woningen te creëren.
In Nederland is ruimte een schaars goed, daar moeten duidelijke keuzes voor gemaakt gaan worden binnen afzienbare tijd. Dat gaat waarschijnlijk aan alle kanten pijn doen. Boeren zullen moeten inleveren, we zullen moeten kiezen wat we echt willen behouden en versterken qua natuur.
Dick, het is mij vooral te doen om het overbieden te voorkomen. In het geval van mijn zoon moest het stel de vraagprijs, c.q. taxatie van de makelaar, met €85.000,-, overbieden. De taxateurs zullen dus waarschijnlijk op de zelfde waarde van de woning uitkomen als de makelaar.
De ‘markt’ heeft er het afgelopen jaar ook voor gezorgd dat salarissen van leraren, zorgmedewerkers en andere ambtenaren met meer dan 10% zijn gestegen. De vakbonden van andere bedrijfstakken heb ik ook salariseisen van 14% stijging horen roepen. Denk je dan echt dat het bouwen van huizen goedkoper gaat worden in dit land, John? En dat woningbouwverenigingen die ‘belachelijke huurprijzen’ zomaar even kunnen verlagen? Dan hebben ze na een paar jaar toch geen geld meer over om de door jou gewenste nieuwe woningen te bouwen?
En dan heb ik het nog niet eens gehad over de louche koppelverkooppraktijken van sommige makelaars. Schijnt wijdverbreid te zijn. Dat je pas kans maakt om de gewenste woning te kopen als je je eigen woning, als je die al hebt, ook via dezelfde makelaar verkoopt.
John, makelaars hebben naast de door jouw genoemde koppelverkoop andere trucs om er zoveel mogelijk uit te halen. Je zet de vraagprijs lager om meer geïnteresseerden te krijgen en deze vervolgens tegen elkaar laten overbieden om zodoende boven de echte waarde uit te komen.
Nog niet zo lang geleden was het normaal dat een huis onder de vraagprijs verkocht werd.
Een beetje handjeklap hoorde bij het proces, maar men zet toch wel rond de vraagprijs.
Soms werd een huis ver onder de originele vraagprijs verkocht, in dat geval had de makelaar de markt verkeerd ingeschat.
In de huidige situatie wordt er ook geboden boven de vraagprijs maar blijft dat meestal binnen de perken
Als er heel veel boven de vraagprijs geboden wordt heeft de makelaar de markt verkeerd ingeschat.
De markt geeft een richtlijn van de waarde en bij een verkeerde inschatting daarvan corrigeert de markt dat zelf.
Dan nu nog een vraag.
Als het huis dat de zoon van Kluessien met zijn partner heeft gekocht nou eens een 85.000€ hogere vraagprijs had gehad, was er dan ook zoveel commotie om geweest?
Jullie praten alleen maar over geld en niet over woonplezier, woonvreugde, woonblijheid, woonvrijheid, kortweg: woongenot.
Gelukkig verkoopt Snaar haar huisje niet. In de toekomst wordt het erfgoed overgedragen aan de volgende Liefhebber.
Het is dus nog net zoveel waard als wat ze er in 1986 voor betaald heeft. De werkelijke waarde ervan is de beauty in the eye of the beholder. De een vind het een minderwaardig krot, de ander een uitgelezen voorbeeld voor de Tiny Housesbusiness – die overigens groeit als paddestoelen – en de gemeente een verdienmodel.
Intussen zorgt Moeder Aarde voor meer ruimte op haar huid door hier en daar wat van haar af te schudden.
Frank,
Voor wat betreft de huurprijzen doel ik niet op die van de woningbouwvereniging maar op die van de vrije markt. Ook in Volendam, prijzen van ruim boven de €1000,- voor piepkleine huisjes formaat Snaar, die gekocht en opgeknapt zijn als belegging. En dan geen eerlijke huurprijs vragen. Niks tegen een redelijk rendement op je investering, maar dit is exorbitant. En dat doen medeburgers elkaar aan.
Dick,
In deze overspannen markt hoeft een makelaar geen”trucs” uit te halen om meer belangstellenden te lokken, die vervolgens gaan overbieden. Op elke woning die te koop staat loopt het storm.
Als ik de reacties hier lees is het net alsof er niks aan de hand is met woningprijzen. Dat die hoog zijn, omdat alles duurder is geworden, snap ik natuurlijk ook. Ook bij nieuwbouw. Ik leef niet onder een steen, al is het een dure. Het gaat mij om de extremen. En die komen door de marktwerking en de schaarste. En dat moet je niet willen als het om een primaire levensbehoefte gaat. Wat ik geef is slechts een denkrichting naar een oplossing; getriggerd door wat ik bij mijn eigen kinderen zag gebeuren.
John,
Juist in een oververhitte woningmarkt wordt deze truc toegepast.
John schrijft over zijn kinderen:
“Bij mijn eigen kinderen heb ik gezien hoe ze eerst voor belachelijke huurprijzen een appartementen konden huren en vervolgens een astronomisch bedrag konden neertellen voor een woninkje.”
Blijkbaar zijn dit prijzen die bij de huidige markt passen! Je kinderen hadden er ook voor kunnen kiezen om te blijven huren. Maar ze hebben ervoor gekozen in de huidige markt een huis te kopen en zelfs te overbieden. Misschien draait de markt over 2 jaar en kunnen ze weer goedkoper een huis kopen dan nu het geval is. Dat kan niemand voorspellen.
En John, als jij een tweede huisje in Volendam zou hebben en je kan het momenteel verhuren voor 1000 euro, zou jij dan tegen iemand zeggen: “Ik vind het zielig voor je en jij mag het van me huren voor 600 euro?”
Je hebt,
Sterker nog, ik heb zelf ooit twee huisjes naast mij gekocht (je buurman komt maar één keer te koop) met het idee daar zelf een huis te bouwen. Intussen verhuurde ik ze, voor een prijs die ik eerlijk vond. Die was best laag, maar ik wilde mezelf in de spiegel kunnen kijken. Ik heb ze weer verkocht. Ik was best tevreden in mijn eigen huis.
Als huren nog duurder is dan kopen en je ook andere wensen hebt dan ga je nadenken over kopen. Dan kom je, vogelvrij, terecht in een jungle waar de wet van de sterkste geldt. Die praktijken moeten aan banden worden gelegd. Dat is aan de overheid.
Mensen moeten werken voor hun geld. Ik zie niet graag dat ze kaalgeplukt worden door medemensen. Vanwege de “markt”. En nu hou ik erover op.
“Die praktijken moeten aan banden worden gelegd. Dat is aan de overheid.”
Daar gaat het mis, John. Die overheid maakt de markt kapot.
Als jij weer een huisje koopt voor 300.000 euro en je mag het van de overheid verhuren voor maximaal 500 euro, dan haal je een rendement van 2% per jaar. Ondertussen komt je vriend Timmermans ook nog eens met extra jaarlijkse belastingen op je vermogen voorbij van ruim 6% per jaar, en dan verdien je dus niks aan je woning. Het gevolg is dat niemand meer nieuwe huizen gaat bouwen voor de verhuur en het woningtekort alleen maar nog groter wordt.
Je hebt, erg veel “alzen” nodig om tot je conclusie te komen. Een huisjesmelkerredenering.
Niemand heeft bezwaar tegen een redelijk rendement. En zo moet je het businessmodel inrichten. Dat snapt een kind.
Uitgaand van een laag rendement van 4% en een aankoopprijs van 300.000€ kom je op een huurprijs van 1000€ per maand.
Maar een verhuurder moet er ook nog rekening mee houden dat er OZB en Waterschap belasting betaald moet worden, het huis verzekeren, onderhouden, er rekening mee houden dat het na het vertrek van de huurder wel 2 maanden leeg staat, huurderving omdat er huurders kunnen zijn die niet betalen maar die er niet uitgezet kunnen worden en de extra kosten die hier bij komen.
Kortom zelfs met een relatief goedkoop huis en een laag rendement zal je al gauw een huur van boven de 1250.€ moeten vragen.
“Je hebt, erg veel “alzen” nodig om tot je conclusie te komen.”
De reactie waar je op reageert John, bevat eenmaal een “als”. Jouw reactie erboven waar Je hebt Gelijk op reageerde bevat ook eenmaal een “als”.
Je beargumentatie stokt in dit geval.
Met alzen bedoel ik aannames Dick. Huurprijzen zijn gelieerd aan marktprijzen. Je kan niet zomaar de markt aanpakken. Dat vraagt om meer. Nu hou ik er echt mee op.
Er is een erg interessante boek over de woningmarkt: Uitgewoond van Cody Hochstraten. Ga het nog een keer lezen. Ben de crux vergeten.
@john kluessien
“Sterker nog, ik heb zelf ooit twee huisjes naast mij gekocht (je buurman komt maar één keer te koop) met het idee daar zelf een huis te bouwen. Intussen verhuurde ik ze, voor een prijs die ik eerlijk vond. ”
Zo….dus John is óók huisjesmelker geweest. Hagra van het Noordeinde ???
Grapje zeker.
Zoals gezegd dachten we erover daar zelf een huis te bouwen of er te gaan wonen. Of de kinderen. We bedachten na enige tijd dat we best tevreden waren zoals we woonden, kinderen hadden geen belangstelling, dus verkochten we ze weer.
Ik denk dat de huurprijs 300 gulden was. Later iets van 350,-. Omgerekend €150. Huisjesmelker?
Kun je nagaan wat er gebeurd is sinds pakweg 2000. Prijzen aangevuurd door marktdenken, krapte op de woningmarkt, verhuurdersheffing (belasting opgelegd aan woningcorporaties), hypotheekrenteaftrek, afschaffing van het ministerie van volkshuisvesting, onbeperkt lenen bij de bank. Geld in overvloed dat een weg zocht en vond. Bewust beleid.
Tsja, en dat lieten ‘we’ gewoon allemaal toe. Verblind door hebzucht trapten ‘we’ er met open ogen in, zonder in overweging te nemen wat het voor de komenden zeven generaties voor consequenties heeft.
En die hebben NU niks. Alles is verpatst aan het grootkapitaaldenken.
Geen wijs besluit van ons college.
In haar overweging richt ze zich vooral op nieuwbouw in de vorm van een starterslening.
SVN (https://svn.nl) biedt naast de starterslening ook hulp bij het verduurzamen van de bestaande bouw in de vorm van een duurzaamheidslening. Daarbij kunnen bewoners van tegen 1,65% ongeveer 25.000,= lenen voor het verduurzamen van een eengezinswoning – goedkoper geld is er in Nederland bijna niet te krijgen. Het woningbestand van Edam-Volendam bestaat voor het overgrote deel uit eengezinswoningen in eigendom.
Onze gemeente staat voor een grote opgave voor wat betreft het aardgasvrij maken van grote aantallen woningen. Onze gemeente heeft 14,5 miljoen euro ongeoormerkt op haar rekening staan – iets meer dan 390,= per bewoner van onze gemeente. Dat is dus geld waarvoor verder geen bestemming bekend is op dit moment.
De duurzaamheidslening komt terug via rente + aflossing – het is een lening, geen gift. Sommigen zullen zeggen dat we hiermee dan wel zes woningen kunnen doen. Is dit een probleem? Volgens mij is het begin van een oplossing. Zeker wanneer je bedenkt dat de gemeente op uw geld zit zonder er iets nuttigs mee te doen. Bij uitputting kan de gemeente bijstorten in het SVN fonds en er wordt natuurlijk rente en aflossing betaald over het uitgeleende bedrag.
SVN is verder geen belasting voor de ambtenarij van onze gemeente – het fonds beheert het geld voor de gemeente binnen de parameters die de gemeente stelt, rapporteert over de voortgang aan de gemeente – kortom: als er ooit een ontzorg regeling was voor een gemeente, dan is het deze wel.
Ik heb hierover ingesproken bij de grotere fracties. Van de 342 gemeenten die Nederland nu kent, doen er 327 mee aan de duurzaamheidslening. Blijkbaar zitten die 327 gemeenten er volgens ons college naast door hun bewoners te helpen met het vereenvoudigen van wat voor velen van hen toch een grote uitgave is.
Typisch geval van een gemiste kans van het college – werkelijk onbegrijpelijk.