Eerder is uw raad geïnformeerd over de tijdelijke woningbouw middels RID 253-376. U heeft daarover een debat gevoerd dat geleid heeft tot een tweetal moties (bekend onder nummer 253-400 ‘businesscase’ en 253-399 ‘bedrijfserf katwoude’). Nadien is het onderzoek naar tijdelijke woningbouw verder uitgevoerd met het doel een voorkeurslocatie, inclusief businesscase, aan uw raad voor te leggen. Gedurende het proces werd duidelijk dat er een bezuinigingsopgave ten aanzien van de meerjarenbegroting was.

De tijdelijke woningbouw ambitie was een van de onderwerpen waar invulling werd gezien voor de bezuinigingsopgave. Tijdens behandeling van de meerjarenbegroting 2025-2028 is daadwerkelijk besloten geen dekking te geven voor tijdelijk woningbouw, waardoor het onderzoek naar tijdelijke woningbouw is gestaakt. Desondanks willen wij u informeren over de inzichten die zijn opgedaan met betrekking tot tijdelijke woningbouw. Dat doen wij middels dit RID. Het is belangrijk in gedachte te nemen dat op onderdelen de betreffende bevindingen eerste verkenningen zijn.

Locaties

Gezien de strekking van de motie waarbij er verzocht is om een duidelijk beeld te geven van de feitelijke realisatie en de daarop volgende wijze van verhuur is de samenwerking gezocht met Wooncompagnie. Deze keuze is mede ondersteund door de ervaring die Wooncompagnie heeft opgedaan op het gebied van tijdelijke woningbouw elders in Noord Holland. Tijdens het proces is in gezamenlijkheid gekeken naar de mate van geschiktheid van de locaties, inclusief de financiële uitvoerbaarheid.

Ten aanzien van de locaties zijn wij uitgegaan van de locaties zoals opgenomen in het concept locatieonderzoek. Daar is zoals verzocht in de motie locatie bedrijfserf Katwoude aan toegevoegd. Om de kansen en/ of belemmeringen van de locaties te bepalen is gekeken naar de volgende onderdelen: bereikbaarheid, ontsluiting, veiligheid, parkeren, flora & fauna, nuts voorzieningen, watercompensatie, kostenverhogende maatregelen. In bijlage 1 zijn de door ons onderzochte locaties op deze onderdelen gescoord.

Financiële uitvoerbaarheid

Om inzicht te krijgen in de financiële uitvoerbaarheid van tijdelijke woningbouw is een globale berekening per woning gemaakt die afhankelijk van de locatie geoptimaliseerd kan worden. Allereerst zijn de investeringskosten per woning op een rij gezet. Daarbij is uitgegaan van twee type tijdelijke woningbouw. De eerste variant is een flexwoning en de tweede variant is een losmaakbare woning. De kosten van een tijdelijke flexwoning zijn lager ten opzichte van de losmaakbare woning. Dit ligt in het feit dat de losmaakbare woning kwalitatief hoogwaardiger is en beter geschikt is voor de doelgroepen die wij voor ogen hebben. Bovendien zijn deze woningen flexibeler inzetbaar en kan op termijn elders opnieuw worden opgebouwd. Hetgeen in samenhang leidt tot een hogere restwaarde.

Volgende stap was het opstellen van een exploitatieberekening per woning. Uitgangspunt voor de globale exploitatieberekening is een kostendekkende exploitatie. Dat houdt in dat de huurinkomsten, de kosten van de investering, onderhoud, rente, belastingen, etc moet dekken. Indien het project niet kostendekkend is en de gemeente desondanks toch de tijdelijke woningen wil realiseren moet de gemeente het exploitatie tekort dekken. De exploitatie is uitgewerkt in diverse scenario’s die verschillen ten aanzien van type woning zoals hiervoor genoemd en de tijdelijkheid van de plaatsing van woningen.

Daarbij is uitgegaan van een project waarbij 40 tijdelijke woningen worden gerealiseerd. In bijlage 2 treft u een overzicht van de diverse scenario’s. Daarbij is een aandachtspunt variant A. Dit betreft geen tijdelijke woningbouw maar een benadering waarbij de locatie wordt benaderd als permanente woningbouw op de locatie. De conclusie is dat in alle scenario’s een exploitatietekort aan de orde is wat varieert van €4.000,- per woning tot €70.000,- per woning.

Naast het exploitatietekort waarvoor de gemeente verantwoordelijk is bij realisatie van het project kent tijdelijke woningbouw ook een andere financiële component. Dat betreft de restwaarde van de woning. Dit is de waarde die de woning heeft aan het einde van de termijn waarover een anterieure overeenkomst is gesloten. De gemeente moet daarbij garant staan voor de restwaarde van de woning. Hier kan op verschillende manieren invulling aan worden gegeven. In beginsel moet de gemeente aan het einde van de termijn een nieuwe locatie voor de woningen beschikbaar hebben. Is deze niet beschikbaar dan moet de gemeente de restwaarde van de woningen betalen. In de door gerekende scenario’s varieert deze restwaarde van nihil tot € 168.000,- per woning. Ook dit is inzichtelijk gemaakt in bijlage 2.

Samenvatting

Hoewel de doorgerekende scenario’s een eerste verkenning betreft zijn wij tot de conclusie gekomen dat het realiseren van tijdelijke woningbouw in alle (tijdelijke) scenario’s in meer of minder mate financiële consequenties heeft voor Waterland. Deze kunnen niet gedekt worden uit beschikbare subsidies of garantstellingen. Zoals in uw raad besloten is er geen financiële dekking beschikbaar gesteld voor tijdelijke woningbouw. Om die reden heeft het college van B&W het onderzoek naar tijdelijke woningbouw gestaakt.

Er is geen dekking voor tijdelijke woningbouw. Weliswaar niet kostenneutraal hadden wij kansen gezien voor tijdelijke of permanente woningbouw op bedrijfserf Katwoude. Het scenario permanente woningbouw had naar verwachting richting kostenneutraal gegaan. Wooncompagnie heeft hiervoor een eerste massa studie voor 36 tot 40 sociale woningen uitgewerkt. Deze treft u aan als bijlage 3 bij dit RID.

Tot slot

Verschillende locaties uit het concept haalbaarheidsonderzoek tijdelijke woningbouw kunnen ook voor andere doeleinden worden gebruikt. Met het staken van het onderzoek naar tijdelijke woningbouw kunnen de locaties voor andere doeleinden benut worden. Inmiddels is de locatie Nieuwpoortslaan opgenomen in de ‘uitvoeringsagenda mobiliteit 2025-2028’ en is het college voornemens om op deze locatie het parkeren uit te breiden. Dit plan wordt de komende tijd verder uitgewerkt. De locatie bedrijfserf Katwoude wordt conform motie 252 nader uitgewerkt als locatie voor bedrijfsbebouwing. Over de voortgang van beide locaties wordt u separaat geïnformeerd.

Tevens beschouwd het College door het staken van het onderzoek naar tijdelijke woningbouw moties 186 en 187 als afgedaan.