In 2020 is bij het vaststellen van de dorpsontwikkelingsvisie Middenbeemster ook besloten om de ontwikkeling van het Tobias de Coeneplein te gaan onderzoeken. Woningcorporatie Wooncompagnie en de gemeente Purmerend willen nu samen onderzoeken of het mogelijk is dit plein in Middenbeemster te ontwikkelen naar 70 starters- en seniorenwoningen en 750 m2 voor maatschappelijke voorzieningen.

De gemeente heeft de Wooncompagnie gevraagd een stedenbouwkundig plan en ontwerp te ontwikkelen en na te gaan welke behoefte aan maatschappelijk voorzieningen er is. De Beemster heeft relatief weinig sociale huurwoningen. Daarom wordt voorgesteld in dit plan af te wijken van de 30-40-30 norm en te focussen op sociale huur. Omdat de gemeente verantwoordelijk is voor het slopen van de panden van de gemeente en het bouwrijp maken van de grond, wordt de raad gevraagd om een grondexploitatie vast te stellen en een uitvoeringskrediet beschikbaar te stellen.

De gemeente maakt in overleg met de Wooncompagnie een keuze voor de planologische maatregel om het project juridisch-planologisch mogelijk te maken. Het zal gaan om een procedure buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) met een niet bindend adviesrecht van de raad. Het stedenbouwkundig plan en het ontwerp van het plan worden op een later tijdstip aan de raad voorgelegd.

Hier het gehele raadsvoorstel.

Sociale segment

Zoals vastgelegd in het coalitieakkoord 2022-2026, is het voorstel om het project volledig in het sociale segment uit te voeren. De ingerekende grondprijzen zijn gebaseerd op de jaarlijkse grond prijzenbrief. Met het vaststellen van de grondexploitatie stemt u in met het programma (volledig sociaal), de omvang (circa 7o woningen) en het financieel kader: een sluitend grondexploitatie.

In het kader van het Didam arrest is een publicatie over de voorgenomen samenwerking noodzakelijk alvorens een koop- realisatieovereenkomst wordt ondertekend. Wooncompagnie is op de hoogte dat de gemeente nog een Didam-arrest publicatie zal uitvoeren.

De gemeente zal in overleg met de Wooncompagnie een keuze maken voor de planologische maatregel om het project juridisch-planologisch mogelijk te maken. Uitgegaan wordt van een procedure buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) niet bindend adviesrecht van de Raad. Hiermee wordt het stedenbouwkundig plan op een later moment aan u voorgelegd.

Meer sociaal dan de norm

De Beemster heeft relatief weinig sociale huur, daarom wordt ook voorgesteld in dit plan af te wijken van de 30-40-30 norm en te focussen op volledige sociale huur. Deze ontwikkeling is inmiddels het derde plan waar door de gemeente in de afgelopen collegeperiode -naast de BOL locaties- meer sociaal programma wordt uitgevoerd dan de gemeentelijke norm. In raadsbrief 1605755 van september 2024 over de stand van zaken sociale woningbouwopgave bent u geïnformeerd over de Steltloper 8/Jacana (7,3 sociale huurwoningen meer dan de norm) en Seniorenhof Rijpzicht (16,4 sociale huurwoningen meer dan de norm). Dit voorstel heeft 49 sociale woningen meer dan de norm. De komende periode zal worden bezien of de gemeente deze ruimte (deels) kan gebruiken voor grondexploitaties die fors in de min staan (Waterlandkwartier en Wheermolen Oost).

Meetbare doelstellingen

Op dit moment is de volgende indicatieve planning aan de orde:

• Tekenen intentieovereenkomst;
• Afronden stedenbouwkundig plan;
• Het definitief tot stand komen van een koop- en realisatieovereenkomst tussen gemeente en Wooncompagnie over de ontwikkeling van het Tobias de Coeneplein op basis van het sociale programma;
• Het doorlopen van een ruimtelijke procedure om de ontwikkeling van het Tobias de Coeneplein juridisch-planologisch mogelijk te maken.

Duurzaamheid

Door starters- en seniorenwoningen in het sociale segment toe te voegen aan de woningvoorraad van Middenbeemster wordt de doorstroming op de lokale woningmarkt gestimuleerd. Door het toevoegen van een maatschappelijke ruimte wordt verwacht dat sociale cohesie in dit deel van Middenbeemster wordt versterkt. In overleg met Wooncompagnie wordt onderzocht welke klimaat adaptieve en natuur inclusieve maatregelen tot de mogelijkheden behoren. Verder wordt onderzocht of er gewerkt kan worden met een slim industrieel bouwsysteem.

Financiële consequenties

Om de ontwikkeling van het Tobias de Coeneplein mogelijk te maken, is het nodig dat de gemeenteraad een grondexploitatie vaststelt. Dit is nodig omdat de gemeente verantwoordelijk is voor het slopen van de panden van de gemeente (o.a. bibliotheek) en het bouwrijp maken van de grond, de gronduitgifte en het aanpassen van de openbare ruimte. De grondexploitatie begroting is bij het realiseren van 7o woningen neutraal (Netto Contante Waarde per 1-1-2025is € 168,-). De raad wordt verzocht een voorbereidingskrediet voor 2025 en 2026 vast te stellen. De jaarschijf 2026 wordt ook meegenomen omdat de programmabegroting 2026 wordt opgesteld vanuit het MPG2025 waar deze grondexploitatie geen deel van uitmaakt. In de geheime bijlage 1 is uiteengezet hoe de kosten en opbrengsten zijn opgebouwd.

Ten aanzien van de uitvoering van de dorpsontwikkelingsvisie Middenbeemster is er tot 31 december 2024 € 585.000,- aan voorbereidingskosten gemaakt. Deze kosten staan geactiveerd op de gemeentelijke balans onder de immateriële vaste activa. Het is de bedoeling deze gelden nog terug te verdienen met gebiedsontwikkeling. Omdat dit plan, net als de Seniorenhof Rijpzicht, een volledig sociaal programma heeft, zijn de voorbereidingskosten niet ingebracht in de grondexploitatie. De kosten van de dorpsontwikkelingsvisie Middenbeemster zullen dus met name worden meegenomen in de toekomstige ontwikkeling van de locatie gemeentehuis.