Speculanten verkopen onder valse beloftes stukken grond in de omgeving van Amsterdam. Het zou een prachtige investering zijn, maar feitelijk betalen gedupeerden forse bedragen voor een simpel grasveldje waar niet op gebouwd mag worden. ‘Dit is oplichting.’

Amsterdammer François Smeets (87) kijkt zijn ogen uit. Eindelijk staat hij dan tussen Ransdorp en de bebouwde kom van Amsterdam-Noord in het weiland dat hij twee jaar geleden voor 45.000 euro wilde kopen. Alle handtekeningen waren gezet, maar destijds kwam het er niet van om ‘zijn’ 355 vierkante meter gras, gras en nog eens gras met eigen ogen te bekijken. “Voor mij was het alleen een investering.”
Op een website die de bezoekers mooie rendementen voorschotelde, had hij zijn telefoonnummer achtergelaten. Hij werd binnen een minuut of vijf teruggebeld. “Met een mooie aanbieding: bouwgrond als investering, vlak bij de A10.”

Nu de gepensioneerde weduwnaar eindelijk naar het stuk land gaat kijken, valt de afstand tot de stad hem nog vies tegen. “Wat een negorij!” zegt Smeets als hij meerijdt naar het weiland. De route voert over een hobbelig landweggetje over het erf van een boerderij in Landelijk Noord, het landelijk gebied buiten de Ring in het Amsterdamse stadsdeel Noord.

Lees hier het hele Premium artikel op de site van het Parool.

Lege beloftes

Schimmige bedrijven kopen hele weilanden op en verkopen die vervolgens in kleine stukjes door met de boodschap dat woningbouw op deze grond slechts een kwestie van tijd is. Al jaren worden argeloze kopers van landbouwgrond in de buurt van Amsterdam lekker gemaakt met de nabijheid van de stad en de suggestie dat aan de groene stadsrand buiten de A10 woningen zullen worden gebouwd. Binnen een paar jaar is het zo ver, zo wordt de geïnteresseerden voorgehouden, en dan is de grond in één klap veel meer waard.

Daar komt zelden iets van terecht, blijkt uit een landelijk onderzoek van het Kadaster. Het instituut concludeerde dat op ongeveer 700 locaties landbouwgrond is versnipperd tot 25.000 kavels. Voor een belangrijk deel betreft het locaties in de omgeving van Amsterdam. In deze gemeente telt het Kadaster een dikke tweeduizend ‘beleggingspercelen’. In de noordelijke buurgemeenten Landsmeer en Waterland komen er nog bijna duizend bij: 410 in Landsmeer en 570 in Waterland.

Vanaf het stuk weiland dat hij twee jaar geleden op een haar na kocht, ziet Smeets de stad aan de horizon liggen. In de verte liggen volkstuinen, de A10 en daarachter, minstens een kilometer verderop, de hoogbouw van Amsterdam-Noord. En dan liggen de kavels die hij zou kopen ook nog eens zo goed als onder een hoogspanningsleiding. “Er worden gouden bergen beloofd.”

Goede rentmeester

RTL Nieuws was in 2023 Smeets’ reddende engel. Hij had net de koopovereenkomst ondertekend voor twee kavels toen hij in dat programma per toeval een item zag over grondspeculatie. Omdat hij nog niet naar de notaris was geweest, kon Smeets onder de koop uit.

Terugkijkend wil hij best onder ogen zien dat het ‘een stommiteit’ was om met verkoper TVP Vastgoed in zee te gaan. “Ik had wat gespaard en geërfd en ik wilde een goede rentmeester van het familiekapitaal zijn. Mijn petekinderen wat nalaten.”

Daar kwam bij dat Smeets zich nog goed kon herinneren dat de oom van zijn partner veertig jaar geleden achter zijn huis in Waddinxveen een weiland had gekocht om er paarden te houden. “Dat heeft hij dertig jaar later voor tonnen kunnen verkopen toen daar woningen zouden worden gebouwd.” Het ontbinden van de koopovereenkomst voor de grond in Noord lukte gelukkig snel. “Met een brief op hoge poten.” Smeets wil graag anderen behoeden voor de grondspeculanten. “Het zijn gigantische oplichtingspraktijken. En het gebeurt al tien jaar.”

Geen uitzicht op woningbouw

Ook Marco van Ingen (51) uit Alphen aan den Rijn is nooit in Landelijk Noord geweest. Toch kocht hij er in 2021 voor 17.500 euro wél 114 vierkante meter grond. Het weiland zou binnen vijf jaar worden volgebouwd met woningen en de waarde van de grond zou diverse keren over de kop gaan, was het verhaal van verkoper RN Vastgoed, waar een maatje van zijn zoon werkte. “Ze zeiden nog: u gaat hier nooit spijt van krijgen.”

Pas toen hij een uitzending zag van televisieprogramma Radar, over grondkopers die bedrogen uitkwamen, gingen bij hem de alarmbellen af. “Van de gemeente begreep ik kort daarna dat daar nooit ofte nimmer wordt gebouwd.”

Omdat het als landbouwgrond in het bestemmingsplan staat, is Van Ingens kavel hooguit een paar duizend euro waard, terwijl hij juist vanwege de nabijheid van Amsterdam op een mooi rendement had gerekend. “Je weet gewoon dat huizen in Amsterdam onbetaalbaar zijn en dat er een groot woningtekort is.” Bijbouwen moet wel langs de noordrand van de stad, was het wervende verhaal van de verkoper van de grond. Rond Schiphol gaat dat niet.

“Je moet alleen investeren met geld dat je kunt missen,” zegt Van Ingen berustend. Hij wil graag ruim voor zijn pensioen financieel onafhankelijk worden, want zijn werk bij de winning van olie en gas op de Noordzee is stressvol. In de brochure en het verkoopcontract stond wel een passage dat er geen garanties waren op een nieuw bestemmingsplan waarin ruimte is voor woningbouw, maar dat was volgens de verkopers van RN Vastgoed een formaliteit.

Inmiddels is RN Vastgoed failliet. Van Ingen neemt de vriend van zijn zoon door wie hij met dat bedrijf in contact kwam niets kwalijk. “Het gaat mij om de top van het bedrijf. En dat dit allemaal maar kan doordat er gaten in de wet zitten.”

Teruglopende belangstelling

Van Ingen is niet de enige die zich bekocht voelt nadat hij geld heeft gestoken in grond die als bouwgrond werd gepresenteerd, maar dat naderhand niet blijkt te zijn. Het onderzoek van het Kadaster spreekt van 25.000 kavels, maar het instituut schat dat het aantal gedupeerden kleiner is omdat veel kopers meer dan één kavel hebben gekocht. De in stukken opgedeelde beleggingspercelen komen van zevenduizend grondeigenaren.

De belangstelling voor dit soort kavels loopt volgens het Kadaster de laatste jaren terug. Steeds als er aandacht was geweest voor de gedupeerden van speculatie met landbouwgrond, zoals bij RTL Nieuws en Radar en eerder in Het Financieele Dagblad, zag het Kadaster de verkoop ervan inzakken.

Dat het hier gaat om schimmige grondspeculatiedeals, is mild uitgedrukt, blijkt uit uitspraken van de rechter. Dit jaar zijn diverse verkoopcontracten voor beleggingspercelen ontbonden omdat de kopers op het verkeerde been waren gezet. Zo had VG Partners de 65-jarige koper van bijna 1100 vierkante meter weiland bij Landsmeer (voor 120.000 euro) uitdrukkelijk moeten wijzen op de mogelijkheid dat het voor die grond geldende bestemmingsplan niet zou veranderen.

De koper van 350 vierkante meter grond in Landelijk Noord kon van zijn grond ter waarde van 65.000 euro af doordat de rechter ‘oneerlijke handelspraktijken’ vaststelde bij verkoper CPO Projectontwikkeling. De rechter stelde vast dat de prijs tot dertig keer hoger was dan de zes tot tien euro per vierkante meter die gebruikelijk is voor grond met een agrarische bestemming. In weer een andere zaak sprak de rechter van ‘in toenemende mate omstreden geraakte handel’.

Vergunningsplicht

In de Tweede Kamer is inmiddels een motie aangenomen om een verbod op het splitsen van grond te onderzoeken. Ook wordt er gedacht aan een vergunningplicht en een grotere rol voor de notaris bij de verkoop van dit soort gronden.

Demissionair minister Mona Keijzer (Ruimtelijke Ordening) zal na de zomer reageren op de Kamermotie, zegt een woordvoerder van haar departement. Die merkt daarbij wel op dat eventuele regels, zoals een splitsingsverbod, proportioneel moeten zijn. Uit het onderzoek van het Kadaster haalt het ministerie de conclusie dat de speculatieve grondhandel ‘zeer beperkt’ van omvang is, omdat het slechts 0,1 procent van de 2 miljoen hectare landbouwgrond betreft.

Maar in Landelijk Noord gaat het dus om duizenden percelen. Brahim Abid, voorzitter van de bestuurscommissie van Amsterdam-Noord, heeft jaren geleden al een waarschuwingsbord laten plaatsen tussen de bebouwde kom van Noord en Zunderdorp met de tekst: ‘Hier wordt niet gebouwd’.

Hoewel er in Amsterdam nog geen enkel voornemen is om in het landelijk gebied te gaan bouwen, maakt Abid zich wel zorgen over een motie die de Tweede Kamer dit voorjaar heeft aangenomen. Daarin suggereert ook politiek Den Haag dat woningbouw in Landelijk Noord wel degelijk tot de mogelijkheden behoort.

Ook volgens de stichting Grondhandelclaim, die gedupeerden bijstaat, is ingrijpen wel degelijk nodig. Het Parool heeft nog drie gedupeerden gesproken die uit gêne of om hun zakelijke belangen niet te schaden, niet met naam en toenaam in de krant willen. Een Diemense ondernemer (36) die 500 vierkante meter grond kocht in de gemeente Landsmeer, probeert met hulp van de stichting de koop ongeldig verklaard te krijgen. De vooruitzichten zijn gunstig omdat hij nooit heeft betaald, maar Grondhandelclaim heeft al diverse malen gemerkt dat verkopers plotsklaps hun bedrijf ontbinden, zodat daar niets te halen valt.

Persoonlijke aansprakelijkstelling

Twee broers van 25 en 27 uit de Drechtstreek kochten van TVP Vastgoed 330 vierkante meter weiland bij Ransdorp, vlak bij de kavels die Smeets op het oog had. De broers betaalden samen 45.000 euro, maar TVP Vastgoed is intussen opgeheven. Via de stichting Grondhandelclaim proberen ze de eigenaren van TVP persoonlijk aansprakelijk te stellen om tenminste een deel van hun geld terug te krijgen.
Deepak Thakoerdien, oprichter van de stichting, ziet dat de verkopers het door de media-aandacht voor grondspeculatie moeilijker hebben om kopers te vinden. Ook merkt hij dat steeds minder notarissen bereid zijn aan de verkooptransacties mee te werken.

Toch stelt Grondhandelclaim nog bijna wekelijks berichten te krijgen van grondkopers die zich bekocht voelen. Sterker: volgens Thakoerdien zijn het steeds vaker investeerders uit een ver buitenland die vallen voor de belofte van een snelle waardevermeerdering. Helemaal vanuit China zelfs.

Haags voer voor speculatie: hoe de landelijke politiek de situatie vertroebelt

Hoewel Amsterdam en de provincie Noord-Holland daar helemaal niet willen bouwen, kwam de Tweede Kamer dit voorjaar met een oproep om woningbouw in Landelijk Noord, het landelijke gebied in Amsterdam-Noord tussen de Ring en de gemeenten aan de noordkant van Amsterdam, te onderzoeken.

Toch is de kans op woningbouw in Landelijk Noord nihil, zegt Brahim Abid, voorzitter van de bestuurscommissie van stadsdeel Amsterdam-Noord. Dat het gebied groen blijft, is vastgelegd in de Omgevingsvisie voor 2050, een langetermijnvisie die niet zomaar na elke gemeenteraadsverkiezing overboord wordt gezet. Daarnaast is bouwen in de zompige veenweiden nog niet zo makkelijk, en is het voor Abid ook nog de vraag of de A10 het extra verkeer zou kunnen verwerken. “Het beleid is en blijft dat we niet bouwen in Landelijk Noord,” zegt Abid. “Ringweg A10 is onze Rubicon.”

Abid vreest dat de Haagse oproep mensen wel meer zal verleiden in zee te gaan met grondspeculanten. “Ik zie het risico dat speculanten en grondhandelaren met deze motie in de hand nog meer druk gaan zetten.”

Gevecht met de gemeente

Dat grondkopers op het verkeerde been worden gezet door de Kamermotie is niet denkbeeldig. In de brochures van de verkopers werd eerder al gretig verwezen naar Coen Teulings, oud-directeur van het Centraal Planbureau, die in 2016 al eens pleitte voor woningbouw in Landelijk Noord. Toen architectenbranchevereniging BNA in 2020 en het Economisch Instituut voor de Bouw tot dezelfde conclusie kwamen, kwam dit prompt terug in de folders van grondverkopers.

Dat de Kamermotie dus koren op de molen is van de verkopers van landbouwgrond, blijkt ook als er eentje terugbelt op het nummer dat we hebben achtergelaten op een website. Binnen de kortste keren gaat het over de politiek in Den Haag die volgens de verkoper het gevecht aangaat met de gemeente Amsterdam. “De Tweede Kamer wil daar grootschalig gaan bouwen, het was in het nieuws.”

Volgens de verkoper kan de Tweede Kamer de gemeente Amsterdam dwingen mee te werken. En dan zijn er nog de gemeenteraadsverkiezingen van volgend jaar die volgens de verkoper woningbouw snel dichterbij kunnen brengen. “Het is een heel linkse gemeente, maar dat blijft niet zo. Femke Halsema blijft niet voor eeuwig zitten, haha!”

Ook de eigenaar van het vorig jaar opgeheven TVP Vastgoed ziet de Kamermotie als het bewijs dat hij wel degelijk goed had gezien dat de weilanden een zinvolle investering zijn. Dat is dan ook zijn antwoord aan teleurgestelde kopers: wacht maar af en dan komt er mogelijk toch een moment dat er wordt gebouwd. “Denk je dat ze dan nog van hun grond af willen? Dan willen ze bijkopen.”

Speculatieve aankopen

De eigenaar van TVP Vastgoed – die Het Parool alleen te woord wil staan op voorwaarde dat zijn naam niet wordt genoemd – betwist dat de mensen die van hem grond hebben gekocht, zijn misleid. “Ik heb er altijd nadrukkelijk op gewezen dat het gaat om speculatieve grondaankopen. Je kunt voor deze prijzen natuurlijk geen bouwgrond kopen.”

Hij heeft het bedrijf opgeheven vanwege de negatieve media-aandacht. Die aandacht vond hij dus onterecht. Volgens hem is TVP Vastgoed ‘over één kam geschoren’ met andere verkopers van grond. Hij wil niet zeggen hoeveel hij heeft verdiend met de verkoop van grond. Rijk is hij er niet van geworden, zelfs al kocht hij de grond voor 35 euro per vierkante meter – om die voor meer dan 100 euro per vierkante meter weer te verkopen. “Het heeft me alleen geld gekost, en een hoop gezeur.”