Voorstellen voor het wijzigen van doorverkoopbeleid appartementen Kohnstammlocatie

Voorstel

1. Van het recht van eerste koop gebruik te maken met betrekking tot de sociale koopwoningen gelegen aan de Pierebaan te Monnickendam (Kohnstammlocatie), hierna te noemen: ‘de Woningen’.
2. De Woningen kostenneutraal door te verkopen.
3. Dezelfde doelgroep aan te wijzen voor de Woningen als voor de betaalbare koopwoningen zoals genoemd bij de Nota Grondbeleid, hierna te noemen: ‘de Doelgroep’.
4. Daarnaast een zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding op te nemen voor de Woningen in de (door)verkoopvoorwaarden.
5. Het recht van eerste koop te laten vervallen bij de (door)verkoop van de Woningen.
6. De hierboven genoemde werkwijze op te nemen als (door)verkoopbeleid voor sociale koopwoningen in de Nota Grondbeleid.
7. De gewijzigde Nota Grondbeleid vast te stellen.

Inleiding

De gemeente Waterland heeft het recht van eerste koop op 21 sociale koopwoningen gelegen aan de Pierebaan te Monnickendam (Kohnstammlocatie). Het college heeft op 28 februari 2023 besloten gebruik te maken van dit recht en de eerste woning binnen het complex aangekocht. Inmiddels zijn er vier woningen aangekocht en volgt de vijfde binnenkort.

Op 6 juni 2023 heeft uw raad besloten de aangekochte woningen niet te verkopen aan Wooncompagnie, maar zelf zorg te dragen voor de (door)verkoop van de woningen aan een sociale doelgroep.

Daarna zijn er in verschillende raadsvergaderingen voorstellen gedaan over hoe de gemeente ervoor gaat zorgen dat de woningen betaalbaar blijven en beschikbaar voor de sociale doelgroep. Na een aantal verschillende werkwijzen en opties grondig te hebben onderzocht, volgt hierbij een voorstel om een (door)verkoopbeleid vast te stellen, zodat de aangekochte woningen zo spoedig mogelijk kunnen worden (door)verkocht.

Samenvatting voorstel

In dit document is een voorstel uitgewerkt om beleid vast te stellen met betrekking tot de aan- en (door)verkoop van alle sociale koopwoningen gelegen aan de Kohnstammlocatie. Samengevat houdt dit beleid het volgende in:

• Uw raad heeft reeds ingestemd met het aankopen van een aantal woningen en heeft daarvoor budget beschikbaar gesteld.
• Voorgesteld wordt om door gebruikmaking van het recht van eerste koop woningen binnen het appartementencomplex aan te blijven kopen.
• Vervolgens worden de woningen voor de gemeente kostenneutraal (aankoopprijs + gemaakte kosten) doorverkocht. De gemeente heeft dus geen winstoogmerk.
• Voorwaarden voor deze kostenneutrale (door)verkoop is dat de woningen binnen de doelgroep voor betaalbare woningen blijven en betaalbaar blijven.
• Om deze voorwaarden te bewerkstelligen wordt in de (door)verkoopvoorwaarden een zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding opgenomen en wordt een doelgroep aangewezen aan wie de woningen wordt gegund.
• Het recht van eerste koop wordt bij het (door)verkopen van de woningen geschrapt, omdat de hierboven genoemde bepalingen hiervoor in de plaats treden.
• De gemeente stopt met het gebruikmaken van haar recht van eerste koop zodra de aankoopprijs van de woningen dermate hoog is dat de woningen niet meer kostenneutraal onder de grens van betaalbare koopwoningen kunnen worden verkocht.

Memo 20 juni 2024

In de memo van 20 juni 2024 is een uitvoering en planning opgenomen waar in dit voorstel van wordt afgeweken. De reden hiervoor is dat de punten die in de memo worden genoemd niet meer relevant zijn. Zo is toetsing van de werkwijze door een (extern) juridisch adviseur als de VVE zou optreden als tussenpersoon (punt 3 van de ingediende motie met nummer 352-17) niet meer nodig, omdat de VVE heeft afgezien van een rol als tussenpersoon. Het tijdelijk verhuren van de reeds aangekochte woningen is vanaf 1 juli 2024 niet meer mogelijk, gezien de Wet vaste huurcontracten dit verbiedt. Bovendien is tijdelijke verhuur niet nodig, omdat de gemeente de woningen direct kan verkopen zodra een (door)verkoopbeleid is vastgesteld.

Argumenten

Voor argumenten voor punten 1, 2 en 5 wordt verwezen naar de genoemde argumenten (en de daarbij behorende kanttekeningen) in eerdere raadsvoorstellen. In dit voorstel worden alleen de argumenten voor punten 3, 4, 6 en 7 uitgewerkt.

3.1. Door het aanwijzen van de Doelgroep voor de Woningen wordt uitvoering gegeven aan de eerste twee punten uit de ingediende motie met nummer 352-17 en aan de wensen van de gemeenteraad

De gemeenteraad heeft meerdere malen aangegeven het zeer belangrijk te vinden dat de sociale koopwoningen beschikbaar blijven voor de sociale doelgroep. Door het opnemen van deze bepalingen in de (door)verkoopvoorwaarden, wordt voorkomen dat de woning bij de hoogste bieder terecht komt en verloren gaat voor mensen met een kleinere beurs.

3.2. Door het opnemen van de Doelgroep wordt doorstroom bevorderd

Mensen die een sociale huurwoning achterlaten krijgen voorrang bij het aankopen van de Woningen. De sociale huurwoning die zij achterlaten komt weer beschikbaar en deze kan vervolgens worden toebedeeld aan de volgende wachtende op de lijst. Dit bevordert de doorstroom.

Omdat de inkomensgrens voor de woningen hoger ligt dan het maximum inkomen voor sociale huurwoningen, is het bovendien de verwachting dat er veel interesse voor deze woningen zal zijn bij zogenoemde ‘scheefhuurders’.

3.3. Door het opnemen van de Doelgroep hebben starters op de woningmarkt een betere kans om een woning aan te kopen

Naast mensen die een sociale huurwoning achterlaten, krijgen ook mensen die nieuw zijn op de koopmarkt en dus nog niet eerder een woning hebben kunnen kopen voorrang bij het aankopen van de Woningen. Hierdoor krijgen zij een grotere kans om een woning aan te kunnen kopen.

3.4. Door het opnemen van de Doelgroep is de gemeente (of een andere partij} niet meer nodig als tussenpartij

Als in de (door)verkoopvoorwaarden wordt opgenomen dat de Woningen alleen aan de Doelgroep mogen worden verkocht, is het niet meer nodig dat de gemeente de Woningen aan blijft kopen en doorverkopen om dit te bewerkstelligen. De gemeente blijft wel een check uitvoeren om te controleren of wordt voldaan aan de (door)verkoopvoorwaarden, maar is geen partij meer bij de overeenkomst. Dit scheelt enorm veel tijd en hierdoor loopt de gemeente minder (financieel) risico.

Ook is het op deze manier niet nodig om de VVE van het appartementencomplex hiervoor in te schakelen, zoals genoemd in punt 3 van de ingediende motie met nummer 352-17.

4.1. Met het opnemen van een zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding wordt aangesloten bij de huidige Nota Grondbeleid en het 30-30-40-beleid

Voor de aangekochte sociale koopwoningen gaat hetzelfde beleid gelden als voor betaalbare koopwoningen. Dit zorgt voor eenduidigheid en transparantie naar burgers en ontwikkelaars. Zij weten beter waar zij aan toe zijn en wat zij van de gemeente mogen verwachten, gezien voor alle betaalbare woningen dezelfde regels gaan gelden.

4.2. Door het opnemen van een zelfbewoningsplicht worden beleggers en opkopers geweerd

De kopers van de woningen moeten de woning zelf gaan bewonen en mogen deze niet op de vrije markt verhuren. Dit zorgt ervoor dat de woningen toekomen aan woningzoekenden en niet aan beleggers of huisjesmelkers.

4.3. Met de opbrengsten uit het anti-speculatiebeding kunnen nieuwe (sociale) projecten worden bekostigd

De aangekochte en door te verkopen woningen zijn relatief klein, waardoor de doorstroom hoog is. Door het anti-speculatiebeding moeten kopers de komende 15 jaar (een deel van) de winst bij verkoop afdragen aan de gemeente. Met de inkomsten die hieruit voortkomen kan de gemeente andere (sociale) projecten bekostigen.

4.4. Deze bepalingen zijn waardedrukkend, waardoor de woningen betaalbaarder blijven

In theorie is een woning met beperkende bepalingen, zoals een zelfbewoningsplicht en een anti­ speculatiebeding, minder waard dan een woning waarop deze bepalingen niet liggen. Op deze manier zorgt de gemeente ervoor dat de prijs van de woningen betaalbaarder blijven.

6.1. Het opnemen van een (door)verkoopbeleid zorgt voor eenduidigheid, transparantie en duidelijkheid Met het opnemen van de (door)verkoopvoorwaarden in de Nota Grondbeleid, wordt duidelijkheid geschept voor alle reeds door de gemeente aangekochte woningen en voor alle woningen die de gemeente in de toekomst (eventueel) aankoopt door gebruikmaking van het recht van eerste koop.

Door hiernaar te verwijzen kunnen veel vragen van verkopers en eventuele toekomstige kopers worden getackeld. De werkwijze en het beleid van de gemeente wordt hiermee transparant gemaakt.

7.1. Met het vaststellen van een (door)verkoopbeleid kunnen de aangekochte woningen worden doorverkocht

De gemeente heeft al vier woningen aangekocht en er ligt een koopovereenkomst voor de vijfde woning. Lange tijd was het onduidelijk onder welke voorwaarden de gemeente de aangekochte woningen zou doorverkopen. Met het vaststellen van een (door)verkoopbeleid is er duidelijkheid over de werkwijze en kan worden overgegaan tot verkoop. Op deze manier komt een einde aan de (lange) leegstand van de aangekochte woningen.

Kanttekeningen

1.1. Het opnemen van een doelgroep voor bestaande woningen is in strijd met de Huisvestingswet 2014

Volgens de huidige Huisvestingswet kunnen gemeenten alleen doelgroepen aanwijzen voor nieuwbouwwoningen en is het tot op heden niet mogelijk voor bestaande woningen een specifieke doelgroep aan te wijzen. Op dit moment ligt het Wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting bij de Tweede Kamer ter beoordeling. In dit wetsvoorstel krijgen gemeenten meer middelen om betaalbare woningen bij kwetsbare doelgroepen te krijgen. Met bovengenoemd voorstel wordt alvast voorgesorteerd op mogelijk nieuwe wetgeving.

Financiële toelichting

Door het schrappen van het recht van eerste koop hoeft de gemeente, zodra de woningen de eerste keer zijn aangekocht en (door)verkocht, geen budget beschikbaar te houden voor het (nogmaals) aankopen van de woningen.

Communicatie

• Er is aangegeven dat de VVE MDAM op de hoogte wordt gehouden van het proces en de keuzes die gemaakt worden. Zodra het voorstel naar de raad wordt gestuurd, zal een e-mail naar de VVE uitgaan met het voorstel en de daarbij behorende stukken.
• Om zoveel mogelijk inwoners op de hoogte te stellen van het nieuwe (door)verkoopbeleid zal de gemeente een persbericht uitsturen met informatie zodra de raad het beleid heeft vastgesteld.
• Na vaststelling wordt het (door)verkoopbeleid op gebruikelijke wijze gepubliceerd. Tevens zal een bericht op de gemeentelijke website worden geplaatst.